광주지방법원 2026타경50013. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 103동 2층 203호, 전용 59.79㎡ 아파트입니다. 말소기준은 2011.12.20 목포대성신용협동조합 근저당권 19,500,000원이고, 그 뒤 2022.07.25 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기와 2026.01.12 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 평범한 소멸형으로 끝날 사건이 아니었던 이유는 임차보증금이 59,850,000원으로 현재 최저가 35,280,000원보다 크기 때문입니다.
다만 이 사건은 결정적인 후속 문서가 있습니다. 서울보증보험 주식회사는 주택임차권 승계인으로서 배당 후 잔여 보증금에 대한 대항력과 매수인에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에도 동의한다는 확약서를 2026.04.22 제출했습니다. 이 확약은 해당 임차권에 대한 인수위험을 실질 0원으로 바꾸는 핵심입니다. 별도로 확인되는 확약 밖 임차인은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50013 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-1 근화희망타운아파트 103동 2층203호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.79㎡ · 15층 건물 내 2층 · 사용승인 1996.06.28 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 · 2011.12.20 소유권이전 · 거래가액 43,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 35,280,000원 (2회 유찰, 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 62,730,998원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 미납관리비 | 825,230원 (2026년 1월 기준 · 공용부분은 매수인에게 인수될 수 있음) |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 확약으로 실질 인수 0원
말소기준은 2011.12.20 설정된 목포대성신용협동조합 근저당권입니다. 이후 설정된 한국토지주택공사 명의 주택임차권과 경매개시결정은 매각절차에서 정리되는 구조입니다. 다만 주택임차권은 보증금 59,850,000원, 점유개시 2020.06.26, 확정일자 2020.06.03으로 기재되어 있고 주민등록일자는 없음으로 확인됩니다. 따라서 전입요건만으로 대항력 유무를 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 한편 매각물건명세서 비고에는 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권으로 기재되어 있어, 후속 확약의 존재가 특히 중요합니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 점유·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명희 실입주자 · 실제 임차인 1명 | 59,850,000원 | 점유개시 2020.06.26 확정일자 2020.06.03 주민등록일자 없음 | 가능·미상 명세서상 대항 가능 기재 | 우선변제권 행사 배당금 수령 후 잔여 포기 확약 | 승계·확약 한국토지주택공사 임차권 → 서울보증보험 승계 실질 인수 0원 |
한국토지주택공사는 등기상 임차권자이자 보증기관으로 표시되어 있어 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않았고, 보증금도 한 번만 반영했습니다. 서울보증보험 주식회사는 신청채권자이자 주택임차권 승계인입니다.
② 시세 비교 — 하락장 보정 후에도 현재 회차는 낮다
가격 판단은 과거 고가 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 54,900,000원, 최신 거래 50,000,000원, 그리고 최근 흐름 -2.5%를 우선합니다. 전체 12건 평균은 55,258,333원이지만, 등급이나 가격 메리트의 핵심 근거로 쓰지 않습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 59.79㎡ | 11 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 59.76㎡ | 14 | 57,600,000원 |
| 2025.11 | 59.76㎡ | 3 | 54,500,000원 |
| 2025.10 | 59.76㎡ | 1 | 43,000,000원 |
| 2025.08 | 59.76㎡ | 13 | 50,000,000원 |
| 2025.08 | 59.79㎡ | 2 | 45,000,000원 |
| 2025.07 | 59.76㎡ | 12 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 5 | 65,000,000원 |
| 2025.04 | 59.79㎡ | 2 | 64,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2025.03 | 59.79㎡ | 1 | 52,000,000원 |
| 2024.11 | 59.79㎡ | 10 | 65,000,000원 |
현재 최저가이자 확약 반영 후 실질취득액인 35,280,000원은 최근 12개월 평균 54,900,000원의 64.3%입니다. 최신 거래도 2026.03 50,000,000원으로 현재 실질취득액보다 높습니다. 따라서 이번 사건은 최저가가 낮아 보이기만 하는 것이 아니라, 인수 0원을 반영한 실질취득 기준으로도 최근 시세보다 낮은 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 35,280,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,035,040원 |
| 1. 근저당 · 목포대성신용협동조합 | 19,500,000원 | 19,500,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 서울보증보험 주식회사 | 62,730,998원 | 14,744,960원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 82,230,998원, 채권자 예상배당은 34,244,960원, 미배당은 47,986,038원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 신청채권자에게 미배당이 남더라도 2026.04.22 확약서에 따라 해당 주택임차권의 잔존 보증금을 매수인에게 청구하지 않기로 했으므로 권리분석상 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근으로 아파트단지, 단독주택, 상가가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 북서측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 용도·건물. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트조 조적조 평스라브지붕 15층 건물 내 2층 203호입니다. 사용승인일은 1996.06.28입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 공시지가는 207,100원/㎡입니다.
- 거래·환금성. 근화희망타운1차는 294세대이며 제공된 동일 면적 실거래는 12건입니다. 최근 12개월 평균은 54,900,000원이나 최근 흐름은 -2.5%로 하락했습니다. 현재 물건은 2회 유찰로 단지 경매 평균 1.2회보다 유찰 횟수가 많습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.22 확약에서 잔존 보증금 대항력·반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 본건 임차권 전체에 적용되는지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 실제 임차인과 승계인 구분. 실제 임차인은 이명희 1명입니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사의 보증·승계 관계를 별도 임차보증금으로 중복 계산하면 안 됩니다.
- 하락장 보정. 최근 시세 추세가 -2.5%입니다. 현재 실질취득 35,280,000원은 최근 시세보다 낮지만, 과거 고가 거래를 기준으로 응찰가를 과도하게 높이지 마세요.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 최저가는 24,696,000원, 4회 유찰 시 17,287,200원입니다. 현재 회차에서도 최근 12개월 평균의 64.3%이므로 경쟁 강도와 목표 수익률에 맞춰 상한을 정해야 합니다.
- 미납관리비. 2026년 1월 기준 825,230원이 미납돼 있고 공용부분 관리비는 매수인이 인수할 수 있으므로 관리주체에 현재 잔액을 확인하세요.
- 점유·명도. 임차권등기가 말소된다는 확약과 실제 점유상태는 별개일 수 있으므로 현장 점유와 인도 일정은 입찰 전 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “확약이 권리와 가격을 동시에 바꾼 사건”
이 물건은 보증금 59,850,000원의 주택임차권만 보면 현재 최저가 35,280,000원보다 보증금이 큰 전형적인 인수 위험 구조입니다. 그래서 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로는 절대 가격 메리트를 말할 수 없습니다. 그러나 이번 사건에는 서울보증보험 주식회사가 2026.04.22 제출한 대항력·잔존 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 있습니다. 그 결과 권리분석상 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 35,280,000원입니다.
가격도 최저가가 아닌 이 실질취득액을 기준으로 보면 최근 12개월 평균 54,900,000원의 64.3%이고 최신 거래 50,000,000원보다 낮아 하락장 보정 후에도 가격 여유가 남습니다. 다만 최근 추세가 -2.5%이고 이미 2회 유찰됐으며, 825,230원의 미납관리비 중 공용부분이 인수될 수 있다는 점은 감안해야 합니다. 결론은 “확약 확인이 끝나면 권리 인수 0원, 가격은 최근 시세 아래 — 다만 하락 추세를 이유로 상향 응찰은 보수적으로.”입니다.
