광주지방법원 2026타경50094. 목포시 대양동 근화희망타운아파트 301동 206호, 전용 39.84㎡의 아파트입니다. 현재 최저매각가는 감정가 50,000,000원에서 두 차례 유찰돼 28,000,000원까지 낮아졌습니다. 말소기준권리는 2011.09.20. 설정된 입하신용협동조합 근저당권 18,200,000원이며, 이후 등기된 김경민의 전세권과 윤성현의 근저당권, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리표 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 전형적인 형태지만, 임차조사에서는 두 사람이 확인됩니다. 황흥진은 2015.01.15. 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 김경민은 등기부에 전세금 32,000,000원의 전세권자로 나타나지만 전입신고일이 확인되지 않아 별도의 주택임차인 대항력은 미상입니다. 전세권 자체는 말소기준권리 뒤에 설정돼 매각으로 소멸하지만, 대항력 있는 임차인이 별도로 성립하는지는 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50094 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 목포시 대양동 75-18 근화희망타운아파트 301동 2층206호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.84㎡ · 12층 건물 중 2층 · 16.6평형 복도식 |
| 소유자 | 유한회사씨엔케이 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 28,000,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 입하신용협동조합 / 14,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 사용승인일 | 2000.07.12 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 소유자 유한회사씨엔케이는 2011.09.20. 소유권을 취득했고, 같은 날 입하신용협동조합의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2012.01.31. 김경민 전세권 32,000,000원, 2023.03.20. 윤성현 근저당권 180,000,000원, 2026.02.06. 임의경매개시결정이 이어지며, 등기상 모두 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 한 명은 대항력 없음, 한 명은 판정 미상
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 황흥진 | 301동 206호 | 2015.01.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김경민 | 301동 206호 | 미상 | 32,000,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명으로 조사됐습니다. 황흥진은 말소기준일 2011.09.20.보다 늦은 2015.01.15. 전입이므로 대항력이 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않았습니다. 김경민은 2012.01.31. 전세권 설정등기가 있고 전세금은 32,000,000원이지만, 주택임차인으로서의 전입신고일이 확인되지 않습니다. 따라서 김경민을 단순히 ‘대항력 있음’ 또는 ‘없음’으로 단정하면 안 되며 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 66.1%
근화희망타운3차 동일 평형의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 42,375,000원입니다. 현재 최저매각가 28,000,000원은 이 평균의 66.1%입니다. 최신 거래는 2026.02. 51,000,000원으로, 감정가 50,000,000원과 비슷한 수준입니다. 현재 회차는 신건과 달리 두 차례 유찰된 만큼 가격 자체는 최근 거래권보다 확실히 낮아진 구간입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 39.78㎡ | 4 | 51,000,000원 |
| 2026.02 | 39.84㎡ | 3 | 38,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 2 | 40,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 1 | 41,000,000원 |
| 2026.01 | 39.78㎡ | 11 | 46,500,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 10 | 43,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 4 | 50,000,000원 |
| 2025.12 | 39.78㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 2025.12 | 39.84㎡ | 2 | 39,000,000원 |
| 2025.11 | 39.84㎡ | 12 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 8 | 40,000,000원 |
| 2025.11 | 39.78㎡ | 3 | 45,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 42,375,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 28,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 904,000원 |
| 1. 근저당 · 입하신용협동조합 | 18,200,000원 | 18,200,000원 |
| 2. 전세권 · 김경민 | 32,000,000원 | 8,896,000원 |
| 3. 근저당 · 윤성현 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 28,000,000원 가정 시 채권자 총 배당액은 27,096,000원, 미배당은 203,104,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 권리확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 56% | 28,000,000원 | 27,096,000원 | 203,104,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 39% | 19,600,000원 | 18,847,200원 | 211,352,800원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 27% | 13,720,000원 | 13,073,040원 | 217,126,960원 | 0원 |
이 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 현재 물건은 이미 2회 유찰돼 평균보다 더 내려온 상태입니다. 다만 최저가가 더 낮아진다고 해서 김경민의 대항력 미상 문제가 사라지는 것은 아닙니다. 가격과 권리확인을 별도로 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 목포중앙고등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장과 서해안고속도로 목포IC가 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 12층 건물, 사용승인일 2000.07.12. 기본 급배수·위생·난방설비와 승강기가 있습니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중이며 감정요항표상 사다리형 평지, 북측 소로한면을 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 207,000원/㎡입니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 근화희망타운3차 464세대, 동일 평형 최근 실거래는 35,000,000원~51,000,000원 범위입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김경민 전입·점유 확인. 전세권 설정일은 2012.01.31.이지만 전입신고일은 미상입니다. 매각물건명세서·현황조사·주민등록 전입관계를 원본 대조해야 합니다.
- 황흥진 보증금 확인. 2015.01.15. 전입이라 대항력은 없지만 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 전세권 미배당과 임차권을 구분. 김경민 전세권 32,000,000원 중 현재 배당 시뮬레이션상 8,896,000원만 배당되지만, 등기된 전세권은 매각으로 소멸합니다. 별도 임차인 대항력 여부는 따로 확인해야 합니다.
- 가격 메리트. 현재 최저가 28,000,000원은 최근 12개월 평균 42,375,000원의 66.1%입니다. 권리 리스크를 해소할 수 있다면 가격 경쟁력은 있습니다.
- 관리비·현황 확인. 공동주택 공용부분 체납관리비 및 실제 점유자의 명도 조건을 관리사무소와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력적, 임차관계는 확인 필수”
현재 회차의 숫자만 보면 분명 매력적입니다. 감정가 50,000,000원이 두 차례 유찰돼 28,000,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 동일 평형 평균 42,375,000원의 66.1%입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 저가 아파트’로 보면 안 됩니다. 황흥진은 대항력이 없지만, 김경민은 전세금 32,000,000원의 전세권자이면서 전입일이 확인되지 않아 별도의 임차인 대항력은 가능·미상입니다. 따라서 결론은 가격은 합격, 권리는 조건부 확인. 김경민의 전입·점유관계를 원본으로 해소할 수 있을 때 현재 28,000,000원의 할인폭이 비로소 온전히 의미를 갖습니다.
