💰 74,480,000원 · 📉 감정가의 56% · 👤 실제 임차인 1명 · ⚠️ 선순위 가등기 인수
광주지방법원 2026타경50152. 무안군 일로읍 월암리 ‘이지캐슬’ 제3동 제3층 제202호, 감정 이용상태는 주택인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김동선으로 2021.11.12. 거래가액 160,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 광주원광신용협동조합이 채권최고액 117,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
보통은 말소기준보다 뒤의 권리를 정리하면 끝나지만, 이 사건은 그보다 앞선 2015.03.13. 갑구 6번 소유권이전청구권 가등기가 있습니다. 등기 분석상 이 권리는 말소기준권리 이전이어서 매각으로 소멸하지 않고 매수인이 인수하는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 최저가가 74,480,000원까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50152 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 월암리 121-5 이지캐슬 3동 3층202호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 주택(방, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실, 다용도실, 기타) |
| 전용면적 | 56.0111㎡ |
| 소유자 | 김동선 · 2021.11.12. 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 133,000,000원 / 74,480,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 94,543,894원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 핵심은 2015년 선순위 가등기
말소기준 이후의 권리는 정리가 명확합니다. 유한회사동천연구소의 채권최고액 50,000,000원 근저당, 서민금융진흥원의 7,296,785원 가압류, 토스뱅크 주식회사의 44,613,438원 가압류와 이번 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 반면 선순위 가등기는 이 소멸 구조 밖에 있습니다.
② 임차인 — 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 송양필 | 3동 202호 | 2025.08.25 | 20,000,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 송양필의 전입일은 2025.08.25.로, 말소기준권리인 2021.11.12. 근저당보다 늦습니다. 따라서 대항력은 없고, 보증금 20,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조도 아닙니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 46.5% 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다
확인된 동일 면적 실거래는 2021.11. 160,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 74,480,000원은 이 거래가의 46.5%입니다. 다만 거래 표본이 1건뿐이고 시점도 2021.11.이므로, 이를 현재 시세로 단정해 “반값” 또는 “시세보다 싸다”고 평가하기에는 근거가 부족합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.11 | 56.01㎡ | 3 | 160,000,000원 |
단지는 24세대, 사용승인일은 2018.04.06입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 확인된 낙찰률은 0.0%입니다. 현재 물건 역시 2회 유찰된 상태입니다. 거래 표본이 적은 소규모 다세대인 만큼 환금성과 현재 매매가를 현장에서 별도 검증할 필요가 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 74,480,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,740,640원 |
| 1. 근저당 · 광주원광신용협동조합 | 117,600,000원 | 72,739,360원 |
| 2. 근저당 · 유한회사동천연구소 | 50,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 7,296,785원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 토스뱅크 주식회사 | 44,613,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 219,510,223원 중 72,739,360원이 배당되는 시나리오로, 미배당액은 146,770,863원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인에게 금액으로 계산되는 인수액은 0원입니다. 다만 이 배당표의 0원은 선순위 가등기의 법적 인수 위험이 없다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가도 핵심 권리는 그대로
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 금액 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (2회 유찰, 감정가 56%) | 74,480,000원 | 72,739,360원 | 146,770,863원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 39%) | 52,136,000원 | 50,797,552원 | 168,712,671원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 27%) | 36,495,200원 | 35,438,286원 | 184,071,937원 | 0원 |
유찰이 이어지면 매각대금은 52,136,000원, 36,495,200원까지 내려가지만 선순위 가등기가 매각으로 사라지는 것은 아닙니다. 즉 이 사건은 가격이 내려갈수록 자동으로 안전해지는 구조가 아닙니다.
⑥ 건물·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 1층~5층 건물의 3층 202호로, 주택으로 이용 중입니다.
- 입지. 일로전통시장 북동측 인근이며 연립주택·단독주택·전통시장·점포 등이 혼재하는 읍 중심지 주변 용도복합지대입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 통행이 용이하고 읍 중심지여서 제반 교통여건은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 6m 아스콘 포장도로에 접하고 단지 내 주차시설이 있습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·소방설비, 시스템에어컨 냉방시설, LP가스 난방시설이 설치돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역이며 공시지가는 176,500원/㎡입니다.
- 규모. 이지캐슬은 24세대이며 확인된 동일 면적 실거래는 1건입니다. 가격 검증 표본이 매우 제한적입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 갑구 6번 가등기 성격 확인. 2015.03.13. 가등기의 원인, 본등기 여부와 현재 효력을 원본 등기부와 관련 서류에서 최우선 확인해야 합니다.
- 말소기준과 선후관계 재확인. 말소기준은 2021.11.12. 광주원광신용협동조합 근저당이고 가등기는 그보다 6년 이상 앞섭니다.
- 임차인 송양필. 전입일 2025.08.25.로 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 일정은 현장에서 확인해야 합니다.
- 현 시세 현장검증. 확인된 실거래가 2021.11. 160,000,000원 1건뿐이므로 현재 최저가와의 단순 비율만으로 시세차익을 판단하지 마세요.
- 사용승인 표시 대조. 등기사항증명서와 집합건축물대장의 기재가 다르므로 건축행정상 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·건축물대장 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “56% 할인”보다 선순위 권리가 먼저다
숫자만 보면 강하게 할인된 물건입니다. 감정가 133,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 74,480,000원, 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 임차인 송양필도 말소기준 뒤에 전입해 대항력이 없고, 금액으로 계산되는 매수인 인수액도 0원입니다.
하지만 이 사건의 결론을 결정하는 것은 할인율이 아닙니다. 2015.03.13. 선순위 가등기가 말소기준보다 앞서고 등기 분석상 매수인 인수로 남기 때문입니다. 거래 표본도 2021.11. 160,000,000원 한 건뿐이어서 현재 시세를 충분히 뒷받침하지 못합니다. 여기에 24세대 소규모 다세대, 2회 유찰, 사용승인 관련 등기·대장 표시 차이까지 겹칩니다. 가격은 낮지만 권리난도는 높습니다. 선순위 가등기의 효력과 처리 가능성을 명확히 확인하기 전에는 최저가 자체를 매력으로 평가하기 어려운 사건입니다.
