전주지방법원 2024타경3607. 무주읍 당산리 일원의 토지와 숙소·근린생활시설·식당·사무실·기계실·문화 및 집회시설 등이 함께 얽힌 일괄매각 복합물건입니다. 감정가는 9,915,379,016원, 현재 최저매각가는 6,940,765,000원으로 4회 유찰된 감정가 70% 회차입니다. 신청채권 청구액은 2,985,551,494원입니다.
등기부만 보면 기준은 선명합니다. 2012.07.23. 설정된 수산업협동조합중앙회 근저당권 3,600,000,000원이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·가압류·경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 문제는 등기 외 영역입니다. 다수 점유자가 존재하고, 농지취득자격증명이 필요한 토지가 여러 필지 포함되며, 매각 포함·제외되는 제시외 물건도 나뉩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2024타경3607 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 무주군 무주읍 당산리 309-1 · 342-14 · 342-15 / 전북특별자치도 무주군 무주읍 괴목로 1330 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 숙소 · 근린생활시설 · 식당 · 사무실 및 숙소 · 기계실 · 문화 및 집회시설 · 화장실 |
| 소유자 | 이장호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 9,915,379,016원 / 6,940,765,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 2,985,551,494원 |
| 말소기준권리 | 2012.07.23. 을구 15번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 · 채권최고액 3,600,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 2012년 수협 근저당
2012.07.23. 수산업협동조합중앙회 근저당권이 말소기준입니다. 2019년 김소민·김명수 근저당, 2020년 김창중 근저당, 2021년 김창환 근저당, 2024년 신용보증기금 가압류와 수협은행의 임의경매개시결정, 무주군 압류는 모두 기준권리 뒤에 위치합니다. 김창중의 근저당권은 2021.08.27. 김선구에게 이전된 것으로 등기되어 있습니다.
② 임차·점유 — 10명은 대항력 없음, 1명은 대항력 가능·미상
실제 임차·점유자로 확인된 사람은 11명입니다. 보증기관 대위나 중복 승계 신고는 없습니다. 이 가운데 전입일이 확인되는 10명은 모두 2012.07.23. 말소기준보다 뒤에 전입해 대항력 없음으로 정리됩니다. 그러나 이태규는 전입신고일과 보증금이 모두 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 남겨야 합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김웅식 | 목록43. 건물 3층 | 2023.08.31 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강지인 | 목록45. 건물 1층 | 2023.10.11 | 5,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박명화 | 목록45. 48. 1층 식당 | 2024.03.20 | 3,000원 | 2024.10.07 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이용근 | 목록46. 1층 | 2020.05.29 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정동근 | 목록49. 건물 2층 | 2023.09.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정광호 | 목록49. 건물 2층 | 2023.09.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최연옥 | 목록49. 건물 1층 | 2024.07.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이태규 | 목록49. 건물 1층 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 김민재 | 목록52. 건물 1층 | 2023.08.07 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강태윤 | 목록52. 건물 1층 | 2024.05.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종훈 | 목록54. 단층, 문화 및 집회시설 | 2024.07.02 | 1,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘싸다’고 단정할 근거는 없다
현재 최저매각가는 6,940,765,000원으로 감정가의 70%이며 4회 유찰 상태입니다. 그러나 이 사건은 동일 용도의 최근 실거래 비교가격을 기준으로 한 시세 판단보다, 복합 토지·건물 구성, 다수 점유, 농지취득자격증명, 용도·규제와 매각제외 물건을 먼저 확인해야 합니다. 단순히 감정가 대비 70%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 6,940,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 71,807,650원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 수산업협동조합중앙회 | 3,600,000,000원 | 3,600,000,000원 |
| 3. 을구 17번 근저당권 · 김소민 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 4. 을구 17번 근저당권 · 김명수 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 5. 을구 18번 근저당권 · 김창중 | 500,000,000원 | 500,000,000원 |
| 6. 을구 19번 근저당권 · 김창환 | 210,000,000원 | 210,000,000원 |
| 7. 갑구 16번 가압류 · 신용보증기금 | 90,789,300원 | 90,789,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,288,168,050원 |
현재 회차에서는 채권 총액 4,580,789,300원이 전액 배당되는 산정이고 미배당은 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 잔여는 2,288,168,050원으로 계산되어 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않은 산정입니다.
⑤ 일괄매각·농지취득자격증명 — 보증금 몰수까지 연결되는 절차 리스크
이 사건은 일괄매각이며 기계기구목록, 제시외 구축물인 관정, 제시외 건물 및 제시외 수목이 포함됩니다. 동시에 일부 지상에는 감정평가에서 제외된 관정·컨테이너·비닐하우스·화석·조각상 등 동산류가 있어 매각에서 제외되고, 목록58 지상 제시외 창고 1동도 매각제외입니다.
또한 목록4·5·35는 공부상 지목이 답이지만 현황은 도로, 목록6은 대이나 현황은 도로, 목록8·10·12·34는 전이나 현황은 도로, 목록16·22·28은 하천이나 현황은 도로, 목록17·18·21·27·29는 임야이나 현황은 도로로 조사되어 공부와 실제 이용형태를 필지별로 대조해야 합니다.
⑥ 이용상태·규제 — 단순 토지 경매가 아니다
- 숙소. 목록42, 43, 44, 48, 49, 53-마·바는 숙소로 이용 중입니다.
- 근린·식당. 목록45-가는 근린생활시설, 45-나는 식당으로 이용 중입니다.
- 사무실·숙소. 목록46과 52는 사무실 및 숙소로 이용 중입니다.
- 기계실. 목록47은 기계실로 이용 중입니다.
- 문화 및 집회시설. 목록51과 54-사는 문화 및 집회시설, 54-아는 화장실로 이용 중입니다.
- 용도변경. 목록45는 건물등기사항증명서상 청소년수련원 지도자실 및 양호실이나 일반건축물대장상 2023.10.10. 근린생활시설로 용도변경되었습니다.
- 주위환경. 무주경찰서 남동측 원거리에 있고 농경지·주택·하천 등이 혼재하는 지역입니다.
- 토지 규제. 계획관리지역·농림지역·생산관리지역이 혼재하고 농업진흥구역, 준보전산지, 공장설립제한지역, 상수원 관련 제한, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등이 적용됩니다.
- 대표 토지. 토지면적 558㎡, 지목 대, 토지이용상황 상업용, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 115,300원/㎡로 조사된 항목이 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 농취증부터 확인. 대상 목록의 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 신청 시점을 매수신청 전에 확인해야 합니다. 미제출은 보증금 몰수와 직결됩니다.
- 이태규 점유 확인. 목록49 건물 1층의 전입일·보증금이 미상입니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전에는 명도·승계 위험을 0으로 단정하지 마세요.
- 나머지 점유자 명도. 대항력 없는 점유자도 실제 인도까지는 별도 협의와 절차가 필요합니다. 이 사건은 점유자가 다수입니다.
- 매각 포함·제외 경계 확인. 기계기구·제시외 건물·수목·관정 중 포함되는 부분과, 별도로 매각 제외된 관정·컨테이너·비닐하우스·동산류·창고를 현장에서 구분해야 합니다.
- 도로 이용 필지 확인. 여러 필지가 공부상 답·대·전·하천·임야이나 현황은 도로입니다. 필지별 실제 사용과 경계를 확인해야 합니다.
- 4회 유찰을 할인으로만 보지 말 것. 감정가의 70%라는 숫자보다 복합 용도·농지 절차·점유·규제·매각제외 조건을 함께 평가해야 합니다.
- 배당 원문 대조. 신청채권 청구액 2,985,551,494원과 배당 산정상 신청채권자 지급 0원의 관계를 원문에서 확인하세요.
맺으며 — “등기상 깨끗함”과 “입찰하기 쉬움”은 다르다
이 사건은 등기부만 놓고 보면 말소기준이 명확하고, 후순위 근저당·가압류·압류가 매각으로 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 배당 산정 역시 매수인 인수 0원입니다.
하지만 종합 난도는 낮지 않습니다. 4회 유찰, 다수 토지와 여러 종류의 건물이 섞인 기타 + 토지 물건, 실제 임차인 11명, 그중 이태규의 대항력 가능·미상, 다수 필지의 농지취득자격증명과 미제출 시 보증금 몰수, 그리고 매각 포함·제외되는 제시외 물건까지 함께 확인해야 합니다.
따라서 이 물건은 등기상 인수 0원이라는 한 가지 장점만으로 접근하기보다, 입찰자격·점유·현황·매각범위를 먼저 닫아야 하는 복합형 사건입니다. 감정가의 70%까지 내려왔다는 이유만으로 가격 메리트를 부여하기도 어렵습니다.
