57,820,000원
부산지방법원 2025타경21680. 부산진구 범전동 중앙대로변 ‘하이뷰 더파크’ 15층 1508호, 전유면적 27.68㎡의 오피스텔입니다. 공부상 업무시설로 등재돼 있으나 감정조사에서는 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 소유자 김기순은 2020년 2월 4일 매매를 원인으로 거래가 148,755,000원에 취득했고, 소유권이전 등기는 2020년 4월 10일 접수됐습니다.
이 사건의 핵심은 감정가 대비 49%까지 낮아진 최저매각가가 아닙니다. 임차인 황지예는 2020년 4월 10일 전입·점유를 시작했고, 말소기준인 2024년 2월 7일 국세 압류보다 앞서 대항력을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 배당에서 돌려받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 이어받으므로, 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 총 취득부담은 보증금 130,000,000원 부근에 고정됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21680 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 부산진구 범전동 383-15 하이뷰 더파크 15층 1508호 도로명: 부산광역시 부산진구 중앙대로 829 |
| 물건종류 / 전용 | 업무시설(오피스텔) · 주거용 이용 · 전유면적 27.68㎡ · 지하 2층/지상 24층 중 15층 |
| 소유자 | 김기순 (단독소유 · 2020.02.04. 매매 · 거래가 148,755,000원 · 2020.04.10. 소유권이전 접수) |
| 감정가 / 최저가 | 118,000,000원 / 57,820,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 황지예 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 사용승인일 | 2020.02.12 |
① 권리 흐름 — 등기는 지워져도 보증금 잔액은 남는다
등기상 말소기준권리는 2024년 2월 7일 동래세무서장의 국세 압류입니다. 이후의 주택임차권등기, 강제경매개시결정, 부산진구와 부산광역시의 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차권등기 자체가 지워지는 것과 임차보증금 반환의무가 사라지는 것은 별개입니다. 황지예의 전입·점유는 말소기준보다 앞선 2020년 4월 10일이므로, 배당에서 변제되지 않은 보증금은 매수인이 인수합니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 부분 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황지예 주거 · 임차권등기 | 건물 전유부분 전부 | 2020.04.10 | 2020.03.13 배당요구 2024.04.19 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 아님 |
황지예는 보증기관의 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 집계됩니다. 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제를 받을 수 있지만, 현재 최저가에서는 집행비용을 뺀 56,379,240원만 배당되고 나머지 73,620,760원이 남습니다. 임차인 황지예와 강제경매 신청채권자 황지예는 동일인이므로, 신청채권 130,000,000원을 별도의 두 번째 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다.
② 가격 구조 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 거의 그대로
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에, 이 사건의 실질취득은 낙찰가 + 배당 후 남는 보증금 인수액으로 계산해야 합니다. 현재 회차에서는 57,820,000원에 낙찰받더라도 73,620,760원을 추가로 인수해 총부담이 131,440,760원이 됩니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 57,820,000원 | 73,620,760원 | 131,440,760원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 40,474,000원 | 90,654,532원 | 131,128,532원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 28,331,800원 | 102,578,172원 | 130,909,972원 |
최저가가 57,820,000원에서 40,474,000원, 28,331,800원으로 내려가도 인수액은 73,620,760원에서 90,654,532원, 102,578,172원으로 커집니다. 실질취득은 세 시나리오 모두 약 131,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 “감정가의 49%이므로 싸다”는 판단은 성립하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 57,820,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,440,760원 |
| 1. 임차인 황지예 보증금 | 130,000,000원 | 56,379,240원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 황지예 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 1,440,760원을 공제한 뒤 임차인 보증금에 56,379,240원이 배당되는 추정입니다. 보증금 부족분 73,620,760원은 매수인 인수액입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전포동 소재 성전초등학교 북서측 인근으로, 주변은 공동주택·주거용 오피스텔·근린생활시설·공원 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 부전역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 도로. 남동측으로 중앙대로에 접하고, 북서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 2층·지상 24층 건물의 15층으로, 사용승인일은 2020.02.12입니다. 승강기·도시가스 난방·기계식주차설비 등이 설치돼 있습니다.
- 용도. 공부상 업무시설(오피스텔)이지만 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됐으며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·지구단위계획구역이며, 가로구역별 최고높이 제한지역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 토지. 평탄한 사다리형 토지로, 토지면적은 1,261.6㎡이고 공시지가는 6,222,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 제거. 입찰 판단 기준은 57,820,000원이 아니라 현재 인수액을 더한 131,440,760원입니다.
- 임차보증금 원본 확인. 임대차계약서, 보증금 130,000,000원의 지급·반환 내역, 확정일자 자료와 임차권등기명령 결정문을 대조해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 황지예입니다. 신청채권과 임차보증금의 법적 관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
- 조세 배당 확인. 동래세무서·부산진구·부산광역시 압류의 세목과 법정기일, 당해세 여부를 확인해야 실제 임차인 배당과 인수액을 산정할 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 현재 실제 점유자와 임차권자의 퇴거 여부를 현장에서 확인하고 인도 조건을 점검해야 합니다.
- 관리비·주차 확인. 체납 관리비와 기계식주차장 이용 조건, 주차 가능 차량 규격을 관리주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 자료를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “1.31억 실질취득”
표면만 보면 감정가 118,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 57,820,000원까지 내려온 할인 물건처럼 보입니다. 그러나 선순위 대항력 임차인의 보증금 130,000,000원이 낙찰가보다 크고, 배당에서 부족한 73,620,760원을 매수인이 인수합니다. 현재 회차의 실질취득은 131,440,760원으로 감정가보다도 높습니다.
향후 한두 번 더 유찰돼 낙찰가가 낮아져도 인수액이 같은 폭으로 증가해 총부담은 약 131,000,000원에서 거의 변하지 않습니다. 여기에 조세가 임차인보다 먼저 배당되면 인수액이 더 늘어날 여지도 있습니다. 최저가는 낮지만 가격 메리트는 확인되지 않고, 인수 구조와 조세 배당 검증이 선행돼야 하는 고위험 사건입니다.
