전주지방법원 2025타경616. 전주시 덕진구 중동 776-10, 6층 601호입니다. 사건의 말소기준은 2015.01.29 전주농업협동조합 근저당권 216,000,000원입니다. 이후 설정된 대한저축은행 근저당 1,200,000,000원, 대신저축은행 근저당 100,000,000원, 경매개시결정과 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 낮아진 최저가만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이고, 주변도 전주완주혁신도시 내 근린생활시설과 상업나지가 혼재하는 상가지대입니다. 실거래 비교 자료가 제시되지 않았기 때문에 80,674,000원이 시장가격보다 싸다는 판단은 보류해야 합니다. 4회 유찰이라는 사실 자체도 환금성과 수요를 함께 점검해야 할 신호입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경616 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 중동 776-10 6층 601호 |
| 도로명 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 오공로 43-5 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설 |
| 소유자 | 주식회사현승개발 |
| 감정가 / 최저가 | 336,000,000원 / 80,674,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주농업협동조합 / 743,118,496원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준인 전주농업협동조합 근저당권보다 앞선 등기 중 전북은행 근저당과 성진씨앤디 근저당 등은 이미 말소된 상태입니다. 말소기준 이후 현재 남아 있는 대한저축은행·대신저축은행 근저당, 경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당 없음, 법정지상권 해당 없음으로 기재돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 4명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박유미 | 176.65제곱미터 | 2020.02.07 | 30,000,000원 / 2,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 주식회사 태성개발, 유강현 | 294.01제곱미터 | 2020.07.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 더원주택건설주식회사, 김미진 | 294제곱미터 | 2021.01.19 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 에스엠주택건설주식회사 유강현 | 291.17제곱미터 | 2016.04.29 | 45,000,000원 / 2,500,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
네 임차인의 전입일은 모두 말소기준일인 2015.01.29 이후입니다. 따라서 조사 내용 기준으로는 모두 대항력이 없고, 보증금이 매수인에게 승계되는 구조도 아닙니다. 다만 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않은 부분이 있어 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다. 특히 보증금이 미상인 두 임차관계는 매각물건명세서 원본과 임대차 자료 대조가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 80,674,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,852,132원 |
| 2. 근저당 · 전주농업협동조합 | 216,000,000원 | 78,821,868원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대한저축은행 | 1,200,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 주식회사대신저축은행 | 100,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권총액 1,516,000,000원 중 78,821,868원이 채권자 배당으로 계산되며, 미배당액은 1,437,178,132원입니다. 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 80,674,000원 | 78,821,868원 | 1,437,178,132원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 56,471,800원 | 55,055,308원 | 1,460,944,692원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 39,530,260원 | 38,418,715원 | 1,477,581,285원 | 0원 |
유찰이 한 번 더 진행될 경우 매각가 56,471,800원, 두 번 더 진행될 경우 39,530,260원으로 계산돼 있습니다. 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 채권자 미배당은 계속 커지므로 신청채권자의 청구액 743,118,496원도 현재 회차 배당으로 충족되지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주만성초등학교 서측 인근, 각종 근린생활시설 및 상업나지가 혼재하는 전주완주혁신도시 내 상가지대입니다.
- 교통. 본건과 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 감정평가상 해당 건물 각 호는 근린생활시설이며, 토지는 현황 상업용 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 약 20미터, 서측 약 10미터 내외 포장도로를 통해 출입할 수 있습니다.
- 지역. 일반상업지역·지구단위계획구역·상업구역·연구개발특구에 포함되고, 중로1류와 소로1류에 접합니다.
- 공시지가. 2,618,000원/㎡, 토지면적은 813.4㎡로 제시돼 있습니다.
- 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비가 구비돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격을 할인율만으로 판단하지 않기. 감정가 336,000,000원에서 80,674,000원까지 내려왔지만 실거래 비교값이 없으므로 시세 대비 저평가 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 현재 점유 재확인. 사진상 공실로 보인다는 조사와 임차인 전입 내역이 함께 존재합니다. 현장 영업 여부, 출입 상태, 잔존 집기 등을 확인하세요.
- 미상 보증금 확인. 주식회사 태성개발·유강현, 더원주택건설주식회사·김미진의 보증금이 확인되지 않았습니다. 대항력은 없더라도 배당관계 확인에는 원본 대조가 필요합니다.
- 상가 수익성 확인. 근린생활시설인 만큼 실제 임대료 수준, 공실기간, 관리비, 업종 수요가 낙찰가보다 더 중요한 환금성 판단 요소가 될 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 등기사항전부증명서는 2026.08.30 발급 자료입니다. 입찰 또는 후속 절차 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 별도 검증”
권리분석만 놓고 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2015.01.29 전주농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 소멸합니다. 조사된 실제 임차인 4명도 모두 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 권리보다 환금성과 가격 검증입니다. 근린생활시설이 이미 4회 유찰됐고 현재 최저가는 80,674,000원까지 낮아졌지만, 비교 가능한 실거래가가 없습니다. 따라서 “감정가의 24.01%니까 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 권리는 통과할 수 있어도, 현장 공실 여부와 임대수요·재매각 가능성까지 확인해야 비로소 가격 판단이 가능한 사건입니다.
