전주지방법원 2025타경731. 전주시 완산구 삼천동1가 ‘삼천동우성아파트’ 105동 6층 603호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트벽식조 슬라브평지붕 14층 중 6층입니다. 등기부상 현재 소유자는 김원영이고, 2024.07.30. 170,000,000원에 소유권을 취득했습니다.
권리 구조의 출발점은 2014.08.19. 설정된 국민은행 근저당권 153,240,000원입니다. 이 권리가 말소기준이 되고, 그 뒤 설정된 정형모 근저당권과 임의경매개시결정, 대한민국 가처분, 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 현재 가정 매각가에서 매수인이 별도로 떠안을 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경731 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 완산구 삼천동1가 705-5 삼천동우성아파트 105동 6층603호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 134.865㎡ · 14층 중 6층 |
| 소유자 | 김원영 · 2024.07.30. 매매 · 거래가액 170,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 150,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 123,736,986원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 임차관계 | 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2014.08.19. 국민은행 근저당권입니다. 이후 2023.06.14. 설정된 정형모 근저당권, 2025.06.10. 임의경매개시결정, 2025.08.08. 대한민국 가처분, 2025.08.18. 국민건강보험공단 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권도 해당사항 없음입니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균 대비 56.2%
동일 면적 134.87㎡의 실거래는 총 10건 확인되며, 전체 평균은 223,400,000원입니다. 다만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 3건, 평균 267,666,666원이고 최신 거래는 2025.12. 233,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 30.9% 상승한 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 134.87㎡ | 6 | 233,000,000원 |
| 2025.11 | 134.87㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 2025.04 | 134.87㎡ | 11 | 295,000,000원 |
| 2024.11 | 134.87㎡ | 10 | 164,000,000원 |
| 2024.08 | 134.87㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2024.07 | 134.87㎡ | 6 | 170,000,000원 |
| 2024.07 | 134.87㎡ | 8 | 190,000,000원 |
| 2024.04 | 134.87㎡ | 4 | 232,000,000원 |
| 2022.06 | 134.87㎡ | 9 | 278,000,000원 |
| 2021.08 | 134.87㎡ | 5 | 197,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.87㎡ | 3건 | 267,666,666원 |
현재 최저매각가 150,500,000원은 최근 12개월 평균 267,666,666원의 56.2%입니다. 최신 거래 233,000,000원보다도 낮습니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득금액 역시 150,500,000원으로 볼 수 있어, 제공된 최근 실거래 기준에서는 가격 차이가 분명합니다.
③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,907,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 153,240,000원 | 147,593,000원 |
| 3. 근저당 · 정형모 | 130,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액은 283,240,000원, 예상 채권자 배당은 147,593,000원, 미배당은 135,647,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 150,500,000원 | 147,593,000원 | 135,647,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 105,350,000원 | 103,075,100원 | 180,164,900원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 73,745,000원 | 72,017,590원 | 211,222,410원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주시 완산구 삼천동 소재 삼천남초등학교 남동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지 차량 진·출입이 자유롭고 간선도로 연계성, 대중교통 접근성과 빈도수 등 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 슬라브평지붕 14층 중 6층으로, 위생·급배수·도시가스보일러 난방·승강기·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 동측 포장도로를 통해 진·출입합니다. 공시지가는 720,700원/㎡입니다.
- 계획. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 제1종지구단위계획구역(삼천)이며 광로2류와 대로1류에 접합니다.
- 단지. 우성아파트는 488세대, 1993.03.11. 준공입니다. 동일 면적 실거래는 164,000,000원에서 295,000,000원까지 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 공매 진행 확인. 2023.11.23. 공매공고 부기등기가 있으므로 한국자산관리공사의 현재 공매 진행 상태를 확인하세요.
- 임차관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원문을 다시 대조하세요.
- 가처분 소멸 확인. 2025.08.08. 대한민국 가처분은 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시되어 있으나, 매각조건 원문을 확인하세요.
- 가격 비교. 현재 최저가 150,500,000원은 최근 12개월 평균 267,666,666원의 56.2%입니다. 최신 거래 233,000,000원과도 함께 비교하세요.
- 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액이 135,647,000원 발생하더라도 제공된 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·공매 진행상태·실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 최근 거래보다 낮다
이 사건의 말소기준은 2014.08.19. 국민은행 근저당입니다. 그 이후의 정형모 근저당, 경매개시결정, 대한민국 가처분, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 감정가 215,000,000원에서 한 차례 유찰되어 150,500,000원까지 내려왔고, 이는 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균 267,666,666원의 56.2%입니다. 최신 거래 233,000,000원보다도 낮으며 최근 거래 추세는 +30.9%입니다. 다만 공매공고 부기등기와 감정평가상 임대관계 미상은 입찰 전에 반드시 원문으로 확인할 지점입니다. 정리하면 권리상 인수는 0원, 가격은 최근 실거래 대비 낮지만 공매·점유관계 확인이 마지막 관문입니다.
