부산지방법원 2025타경21733. 부산 금정구 구서동 구서골드3상가 지하1·지하2층 비101호입니다. 사건 표기상 용도는 대지이고 등기사항전부증명서는 집합건물이며, 집합건축물대장상 용도는 제1종근린생활시설(일반목욕장), 감정평가상 이용상태는 근린생활시설 사우나시설입니다. 소유자 조광구는 2006년 12월 28일 매매를 원인으로 2007년 1월 25일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 1,305,454,545원입니다.
권리 구조의 기준점은 2016년 4월 11일 설정된 우리은행 근저당 채권최고액 1,200,000,000원입니다. 그 이전 근저당들은 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 금정구 압류 2건과 부산신용보증재단·신용보증기금 가압류는 모두 말소기준 이후 권리입니다. 따라서 배당표 기준 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21733 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 251-24 구서골드3상가 지하1, 지하2층 비101호 |
| 도로명 | 부산광역시 금정구 금강로 494 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 집합건물 · 제1종근린생활시설(일반목욕장) · 근린생활시설 사우나시설 |
| 소유자 | 조광구 · 2007.01.25 소유권이전 · 거래가액 1,305,454,545원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,460,000,000원 / 245,382,000원 (5회 유찰) |
| 청구금액 | 1,200,000,000원 |
| 현재 경매 채권자 | 유에이치제칠차유동화전문 유한회사 (변경전: 주식회사우리은행) |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
말소기준은 을구 16번 우리은행 근저당입니다. 2021년 금정구 압류, 2022년 교통유발부담금 압류, 부산신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류와 현재 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다. 2022년 우리은행이 신청한 종전 임의경매는 2025년 3월 14일 취하돼 2025년 3월 19일 등기가 말소됐고, 2025년 4월 7일 현재 사건이 새로 개시됐습니다.
② 가격 판단 — 5회 유찰 자체가 ‘싸다’는 뜻은 아니다
현재 최저가는 245,382,000원으로, 시나리오 표기상 감정가의 17% 구간입니다. 그러나 동일 물건의 최근 실거래 비교값이 없어 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 감정가 17% | 245,382,000원 | 241,146,652원 | 1,001,480,136원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 · 감정가 12% | 171,767,400원 | 168,562,656원 | 1,074,064,132원 | 0원 |
| 7회 유찰 시 · 감정가 8% | 120,237,179원 | 117,753,858원 | 1,124,872,930원 | 0원 |
회차가 내려가도 매수인 인수액은 계속 0원이지만, 채권자 미배당은 1,001,480,136원에서 1,074,064,132원, 1,124,872,930원으로 커집니다. 이는 매각대금이 채권을 충족하지 못한다는 뜻이지, 그 미배당액을 매수인이 승계한다는 뜻은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 245,382,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,235,348원 |
| 2. 을구 16번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 1,200,000,000원 | 241,146,652원 |
| 3. 갑구 9번 가압류 · 부산신용보증재단 | 23,333,310원 | 0원 |
| 4. 갑구 11번 가압류 · 신용보증기금 | 19,293,478원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 1,242,626,788원 중 채권자 예상배당은 241,146,652원, 미배당은 1,001,480,136원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 현황 — 영업 중단 사우나, 관리비·설비가 핵심
구서골드3상가 관리사무소장에 따르면 소유자는 본건 지하1·지하2층 비101호에서 금샘사우나를 2024년 5월까지 운영했으나 그 이후 영업을 중단했고, 관리비 미납으로 수도와 전기가 차단된 상태입니다. 감정평가서 이용상태 역시 사우나시설이지만 폐업 내지 휴업상태라고 기재돼 있습니다.
| 시설·현황 | 내용 |
|---|---|
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하3층 건물 내 지하1·지하2층 비101호 |
| 내부 마감 | 목욕장 인테리어, 타일 및 비닐시트 마감 |
| 주요 설비 | 위생·급배수, 옥내소화전, 승강기, 스프링쿨러, 여과기, 온수가스보일러, 연수기, 폐수여과탱크, 폐수열히트펌프, 물탱크, 배전반, 각종 펌프·배관 |
| 공부와 차이 | 없음 |
| 위반건축물 | 해당 없음 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 두실초등학교 남측 인근. 대단위 아파트단지와 각종 근린생활시설이 형성된 아파트단지 내 상가지대이며 상업적 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 통행이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 도시철도 1호선 구서역이 있어 제반 교통사정은 무난한 편입니다.
- 도로. 서측으로 약 20미터 폭 포장도로와 접합니다.
- 토지. 토지면적 483.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방, 중로한면, 공시지가 6,128,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역이 포함되고 상대보호구역 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아니라 지하 사우나시설인 특수 근린생활시설이고 현재 영업 중단 상태이므로 일반 상가보다 매수자층과 활용방안 검토가 중요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 권리. 말소기준 2016.04.11 우리은행 근저당 이후 압류·가압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는지 원본 등기와 매각물건명세서에서 최종 대조합니다.
- 점유. 별도 확인된 임차인은 없지만 감정평가서상 임대관계는 미상입니다. 현재 실제 점유자와 열쇠·시설 인도 상태를 확인합니다.
- 관리비. 관리비 미납으로 수도·전기가 차단된 상태이므로 전체 미납액과 공용부분 관련 금액을 관리사무소에서 확인합니다.
- 설비. 보일러·여과기·펌프·배관·폐수설비 등 사우나 전용설비의 작동 여부와 수선 범위를 현장에서 점검합니다.
- 가격. 5회 유찰·감정가 17%라는 숫자만으로 싸다고 단정하지 말고, 휴업시설의 정상화 비용과 대체 활용 가능성을 입찰가에 반영합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.08.29 이후 권리변동과 매각기일 전 변경사항을 다시 확인합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 구조가 분명합니다. 2016년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 예상 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 현황입니다. 5회 유찰돼 최저가가 245,382,000원까지 내려왔지만, 지하 사우나라는 특수 용도, 2024년 5월 이후 영업 중단, 관리비 미납에 따른 수도·전기 차단, 임대관계 미상이라는 변수가 남습니다.
권리상 인수 0원과 가격 메리트는 같은 말이 아닙니다. 실거래 비교값이 없는 만큼 감정가 대비 17%라는 비율 자체를 저가의 근거로 삼기보다, 관리비·점유·설비 상태와 향후 활용 가능성을 확인한 뒤 실질적인 정상화 비용까지 포함해 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
