광주지방법원 2025타경52114. 광양시 중동 성호아파트 108동 5층 507호, 전용 49.95㎡ 아파트입니다. 현 소유자는 주식회사올마이너로 2020년 4월 8일 매매를 원인으로 거래가액 50,000,000원에 취득했고, 등기는 2020년 4월 20일 접수됐습니다. 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 임차인 임창욱의 대항력입니다.
임창욱은 2020년 5월 11일 전입·점유를 시작했고, 2024년 2월 23일 임차보증금 62,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 선언된 말소기준권리는 2025년 2월 11일 국의 압류이므로, 임차인의 전입은 그보다 훨씬 빠릅니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 지워지는 후순위 임차권이 아니라 매수인에게 인수 위험이 남는 선순위 대항력 임차관계입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52114 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1686 성호아파트 제108동 제5층 제507호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.95㎡ · 철근콘크리트조 18층 중 5층 |
| 소유자 | 주식회사올마이너 (2020.04.08. 매매, 거래가액 50,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 53,000,000원 / 37,100,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 62,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 체납관리비 | 1,300,780원 (2025년 10월 현황조사 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부의 과거 근저당권·가압류·전세권 상당수는 이미 말소됐습니다. 현재 분석의 핵심은 2020.05.11. 전입·점유 → 2024.02.23. 임차권등기 → 2025.02.11. 압류의 시간 순서입니다. 임창욱의 대항력 발생 사실이 말소기준권리보다 앞서므로, 낙찰자가 단순히 최저매각가만 내고 권리를 깨끗하게 취득하는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 임창욱 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.05.11 | 62,000,000원 | 대항력 있음 배당표상 우선변제 없음 승계중복 아님 |
임차권등기에는 최초 임대차계약일 2020.04.29., 주민등록일·점유개시일 2020.05.11., 확정일자 2020.05.11.이 적혀 있고, 2022.04.01. 변경계약과 확정일자도 기재돼 있습니다. 보증금은 63,000,000원에서 1,000,000원 감액된 62,000,000원입니다. 이 임차인은 보증기관의 중복 승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명으로 봐야 합니다.
③ 시세 비교 — 3,710만원이 아니라 6,200만원으로 비교
성호1차 동일면적 전용 49.95㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 47,443,333원입니다. 최신 거래는 2026년 4월 13층의 39,500,000원입니다. 현재 최저가 37,100,000원만 보면 최근 평균의 78.2%이지만, 이 사건은 그 숫자로 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.95㎡ | 13 | 39,500,000원 |
| 2026.03 | 49.95㎡ | 10 | 49,000,000원 |
| 2026.02 | 49.95㎡ | 17 | 56,500,000원 |
| 2026.01 | 49.95㎡ | 9 | 54,000,000원 |
| 2025.12 | 49.95㎡ | 18 | 41,000,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 16 | 48,500,000원 |
| 2025.11 | 49.95㎡ | 3 | 40,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 14 | 52,000,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 16 | 58,820,000원 |
| 2025.10 | 49.95㎡ | 6 | 57,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 6 | 38,000,000원 |
| 2025.08 | 49.95㎡ | 3 | 35,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.95㎡ | 12건 | 47,443,333원 |
실질취득가 약 62,000,000원은 최근 12개월 평균 47,443,333원의 약 130.7%, 최신 거래 39,500,000원의 약 157.0%입니다. 최근 12건 최고 거래가인 58,820,000원보다도 3,180,000원 높습니다. 따라서 “최저가가 최근 시세의 78.2%라 싸다”는 결론은 이 사건에 적용하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 37,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,067,800원 |
| 인수 · 임차인 임창욱 보증금 | 62,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 62,000,000원 | 36,032,200원 |
| 미배당 · 주택도시보증공사 | - | 25,967,800원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 37,100,000원 중 집행비용 1,067,800원을 제외한 36,032,200원이 주택도시보증공사에 배당되는 계산입니다. 임차인 임창욱의 대항력 보증금은 매각대금 배당과 별개로 매수인 인수 위험을 판단해야 합니다. 실질취득 비교에는 대항력 인수형 원칙에 따라 약 62,000,000원을 적용했습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중동초등학교 남동측 근거리에 위치하며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다. 단지는 동·서·남·북측 도로에 접하고 동·서·북측에 진출입로가 개설돼 있습니다.
- 이용상태. 공동주택(아파트)으로 이용 중이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 중 5층입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수·도시가스 설비와 단지 내 승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 705,200원/㎡입니다. 가축사육제한구역, 절대·상대보호구역 등이 포함·저촉됩니다.
- 단지규모. 성호1차는 1,362세대, 준공일은 1998.05.09입니다. 동일면적 실거래 12건이 확인되지만 경매 통계상 평균 유찰 6.2회로 나타납니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 37,100,000원을 시세와 직접 비교하지 말고, 대항력 임차인 보증금을 반영한 실질취득 약 62,000,000원으로 비교해야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 임창욱의 전입일 2020.05.11., 임차권등기 2024.02.23., 보증금 62,000,000원과 말소기준 2025.02.11.의 선후관계를 반드시 원본에서 재확인해야 합니다.
- 배당·인수 범위 확인. 배당표상 임차인 배당은 0원으로 계산돼 있으므로, 실제 배당요구·배당순위와 매수인 인수 범위를 매각물건명세서 및 배당요구종기 서류로 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 현황조사 기준 체납관리비 1,300,780원이 있으므로 공용부분 승계 범위를 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 경매 유동성. 단지 통계상 평균 6.2회 유찰, 낙찰률 0.0%로 표시돼 있으므로 재매각 시 환금성과 응찰 경쟁을 보수적으로 가정하는 편이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임차권등기·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “37,100,000원짜리 물건이 아니다”
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 62,000,000원입니다. 최저가는 37,100,000원까지 내려왔지만, 말소기준보다 선순위인 대항력 임차인의 보증금이 더 큽니다. 이런 구조에서는 낙찰가가 더 낮아져도 인수 미배당분이 커져 실질취득가가 보증금 수준에서 고정됩니다.
그 62,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 47,443,333원보다 약 30.7% 높고, 최신 거래 39,500,000원보다 약 56.9% 높습니다. 최근 거래 최고가 58,820,000원까지도 웃돕니다. 여기에 2회 유찰, 단지 경매 평균 6.2회 유찰이라는 신호까지 겹칩니다. 최저가만 보면 할인처럼 보이지만, 권리와 실질취득을 합치면 최근 시세 이상인 고위험 구조입니다. 이 물건은 가격보다 먼저 임차보증금 인수 구조를 해결하지 않으면 응찰 메리트를 논하기 어렵습니다.
