전주지방법원 2025타경854. 전주시 덕진구 강흥동 129-24를 포함한 여러 필지를 일괄매각하는 사건입니다. 사건상 용도는 임야·토지 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 기호(2)가 단독주택으로 기재되어 있습니다. 등기상 소유자는 농업회사법인유한회사땡스파머이며, 2019.09.04. 현물출자로 소유권을 취득했습니다. 현재 최저매각가는 1회 유찰된 3,096,463,000원입니다.
권리구조는 비교적 명확합니다. 2021.07.29. 설정된 우리은행 근저당권 2,400,000,000원이 말소기준이고, 같은 날 이후의 우리은행 추가 근저당, 국 가압류, 한국전력공사 근저당, 김혜석 가압류, 전주시 압류 및 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경854 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 강흥동 129-24 |
| 등기 부동산 | 강흥동 129-24, 129-25, 129-26, 130-17, 130-18, 130-19, 130-20, 130-21, 130-22 |
| 용도 / 이용상태 | 임야·토지 + 토지 · 기호(2) 단독주택 |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사땡스파머 |
| 감정가 / 최저가 | 4,423,518,900원 / 3,096,463,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 2,481,291,310원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 토지 | 지목 답 · 토지이용상황 답 · 농림지역 · 농업진흥구역 · 가축사육제한구역 |
| 대표 토지면적 | 1,980.0㎡ |
| 공시지가 | 27,400원/㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
과거의 다수 근저당·압류·가압류 및 경매등기는 이미 말소된 이력이 있고, 현재 분석의 기준은 을구 26번 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 설정·등기된 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인으로 조사된 사람도 없습니다.
② 이 사건의 핵심 — 일괄매각·농지·유리온실
가격 비교에 사용할 실거래 자료는 제시되지 않았으므로, 이 사건을 일반 주거용 물건처럼 단순히 “감정가 대비 70%라 싸다”고 평가할 수는 없습니다. 특히 아래 세 가지는 응찰 전 반드시 물건 자체를 확인해야 하는 핵심 조건입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구가 함께 매각되며, 첨부 기계기구 감정평가명세표를 함께 확인해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록 3~12는 농지취득자격증명이 필요합니다.
- 유리온실·기계기구. 목록 13의 유리온실은 상당기간 가동이 중지되어 있고, 제시외 기계기구의 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,096,463,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,364,630원 |
| 을구 26번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 을구 28번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 16번 가압류 · 국 | 402,359,560원 | 402,359,560원 |
| 을구 30번 근저당권 · 한국전력공사 | 150,000,000원 | 20,738,810원 |
| 갑구 18번 가압류 · 김혜석 | 41,823,528원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권 총액 3,234,183,088원 중 3,063,098,370원이 배당되고, 미배당은 171,084,718원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 3,096,463,000원 | 3,063,098,370원 | 171,084,718원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 2,167,524,100원 | 2,143,448,859원 | 1,090,734,229원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 1,517,266,870원 | 1,499,694,201원 | 1,734,488,887원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구금액 2,481,291,310원에 대해 시나리오상 2,640,000,000원이 배당되어 충족되는 것으로 계산되어 있습니다. 반면 2회·3회 유찰 시에는 신청채권자 배당액이 각각 2,143,448,859원, 1,499,694,201원으로 내려가 충족되지 않습니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전주시 덕진구 강흥동 소재 “신유강마을” 동측 근거리에 위치하며, 부근은 농경지 중심의 순수 경지정리지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로사정을 고려한 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 기호(2)는 경량철골구조 기타지붕 2층 건물이며, 외벽 스타코마감, 내벽 벽지붙임, 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생설비·급배수설비·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 기호(3)~(12)는 농림지역·농업진흥구역이며 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 공부와의 차이. 없음.
- 임대관계. 미상입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 목록 3~12의 취득에 필요한 증명 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 토지·제시외 건물·기계기구가 함께 매각되므로 각 목록과 감정평가명세표를 대조해야 합니다.
- 유리온실 실사. 목록 13 유리온실은 상당기간 가동 중지 상태이며, 제시외 기계기구의 정상작동 여부가 확인되지 않았습니다.
- 토지 규제 확인. 농림지역·농업진흥구역·가축사육제한구역과 관련된 이용 제한을 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 우리은행 근저당권과 이후 권리의 소멸 여부, 매각물건명세서의 인수권리 해당사항 없음을 원본으로 다시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 적정가를 판단하지 말고 토지·건물·온실·기계기구의 실제 상태를 함께 검토해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 물건은 단순하지 않다”
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고, 매수인 인수액도 0원이라 권리구조 자체는 명료합니다. 그러나 임야·토지 + 토지 사건에 단독주택 이용 건물, 농지, 유리온실, 제시외 건물과 기계기구가 함께 묶여 있습니다. 목록 3~12에는 농지취득자격증명이 필요하고, 목록 13 유리온실과 기계기구의 가동 상태도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건의 승부처는 “권리를 떠안느냐”가 아니라 취득자격을 갖출 수 있는지, 일괄매각 대상의 실제 상태와 가치가 감정가에 부합하는지를 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
