전주지방법원 2025타경965. 전주시 덕진구 인후동1가 870-18 제1동의 다가구주택입니다. 감정가는 513,686,040원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 359,580,000원입니다. 등기상 핵심은 2013.01.02 설정된 전주성가신용협동조합 근저당권 240,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 현재 경매개시결정과 강하나의 임차권등기는 모두 그 이후에 들어왔고 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차관계가 여러 건이라 아파트처럼 “임차인 없음”으로 끝나는 물건은 아닙니다. 김정석·고유나·김승균·강하나는 확인된 전입일이 모두 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 반면 이름이 ‘상속인’으로 표시된 주거 임차관계는 전입일이 없고 보증금도 미상으로 표시되어 있어, 이 부분은 대항력 가능·미상으로 분리해 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경965 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 인후동1가 870-18 제1동 |
| 물건종류 | 다가구주택 |
| 소유자 | 김진주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 513,686,040원 / 359,580,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 전주성가신용협동조합 / 202,939,800원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 법정지상권 해당사항 없음 |
| 토지 | 165.0㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 공시지가 485,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준권리는 오래됐고, 현재 등기권리는 후순위
말소기준권리는 2013.01.02 전주성가신용협동조합 근저당권입니다. 2013.03.26 이정우의 전세권 85,000,000원은 2022.03.14 해지로 말소됐고, 2024년 장수군산림조합·전북신용보증재단 가압류 역시 각각 해제되어 말소됐습니다. 2025.09.24 장수군산림조합이 신청한 강제경매는 2026.02.20 취하됐고, 같은 날 등기된 본건 임의경매는 계속된 구조입니다. 강하나의 2026.04.02 임차권등기는 말소기준보다 늦어 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
임차인 현황 — 알려진 4명은 대항력 없음, 1건은 판정 유보
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김정석 | 2층 201호 | 2022.07.20 | 미상 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 고유나 | 4층 401호 | 2022.02.04 | 미상 | 2,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김승균 | 4층 401호 | 2022.02.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 강하나 | 건물 3층 93.78㎡ 중 별지 도면 표시 | 2022.05.02 | 2022.03.25 | 120,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 상속인 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상(기재 0원) | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 감정가 70%지만, 시세 메리트는 확인 불가
현재 최저매각가는 359,580,000원으로 감정가 513,686,040원의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 251,705,999원(49%), 3회 유찰 시 176,194,199원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 30% 낮다”는 사실만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 현재 자료로 확인 가능한 것은 감정가 대비 유찰폭뿐이며, 실제 시장가격 대비 유불리는 별도 검증이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 359,580,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,834,120원 |
| 1. 근저당 · 전주성가신용협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 113,745,880원 |
배당 시뮬레이션상 현재 회차의 채권 부족액은 0원, 소유자 잔여는 113,745,880원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영한 것으로 표시돼 있어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 특히 강하나의 배당요구가 확인되므로 위 잔여액을 확정 배당액으로 보면 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (토지 자료 기준)
- 용도. 다가구주택이며 토지면적은 165.0㎡, 지목은 대입니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 소로3류(폭 8m 미만)에 접하고, 도로접면은 세로한면(가)로 표시돼 있습니다.
- 형상. 평지·가로장방 형태이며 토지이용상황은 주거나지로 제시돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역에 포함되고 상대보호구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 485,000원/㎡입니다.
- 환금성 판단. 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가의 시장가격 대비 수준은 확인할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- ‘상속인’ 임차관계 원본 확인. 전입일·보증금이 미상이므로 대항력 여부를 확정하기 전에 매각물건명세서와 현황조사를 대조해야 합니다.
- 강하나 배당관계 확인. 보증금 120,000,000원, 확정일자 2022.03.25, 배당요구 2026.04.02가 확인되므로 실제 배당순위와 배당액을 확인해야 합니다.
- 401호 관계 확인. 고유나와 김승균이 모두 4층 401호로 표시돼 있고, 김승균의 보증금은 미상입니다.
- 가격 검증. 현재 최저가 359,580,000원은 감정가의 70%지만 실거래 시세 자료가 없으므로 별도 시세 확인 없이 저가로 판단하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·임차인 최우선변제를 미반영하므로 소유자 잔여 113,745,880원은 변동될 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서 비고상 일괄매각입니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 해당사항 없음으로 명시돼 있습니다.
맺으며 — “권리는 대체로 후순위, 미상 임차관계가 마지막 관문”
이 물건의 기준점은 명확합니다. 2013.01.02 전주성가신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 전입일이 확인되는 임차인 4명은 모두 그 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 강하나의 임차권등기도 말소기준 이후이며 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있어, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 ‘상속인’ 임차관계는 전입일과 보증금이 미상입니다. 따라서 이 사건을 완전한 인수 0원형으로 확정하기 전에 반드시 그 1건을 원본에서 확인해야 합니다. 가격 역시 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 실거래 비교자료가 없으므로 “유찰됐으니 싸다”는 결론은 보류해야 합니다. 권리는 상당 부분 정리돼 있지만, 미상 임차관계와 가격 검증이 남은 물건으로 보는 것이 적절합니다.