광주지방법원 2025타경52448. 순천시 해룡면 남가리 401-19 토지와 건물을 대상으로 하는 강제경매입니다. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가상 실제 이용은 단독주택 및 창고입니다. 토지는 498㎡, 지목은 대, 자연녹지지역·자연취락지구에 해당하며 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 일괄매각에는 제시외 건물, 태양광발전시설, 수목, 차양, 테라스, 데크 등도 포함됩니다.
등기 흐름은 과거 근저당·가압류 상당수가 이미 말소된 뒤, 김효균의 60,000,000원 가압류와 강제경매개시결정, 순천시 압류가 이어지는 구조입니다. 배당표에서는 김효균 가압류 60,000,000원과 신청채권자 청구 124,065,204원이 모두 배당되는 것으로 계산되어 있고 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대사항은 미상이므로, 현장 점유자가 있는지와 그 점유자의 전입·확정일자 등은 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52448 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 남가리 401-19 · 전라남도 순천시 해룡면 남가1길 90-14 |
| 사건 분류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 단독주택, 창고 등 |
| 토지 | 498㎡ · 지목 대 · 토지이용상황 단독 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사어울림주택개발 |
| 감정가 / 최저가 | 654,246,500원 / 654,246,500원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김효균 / 124,065,204원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 일괄매각 범위 | 제시외 건물 및 태양광발전시설 포함, 수목·차양·테라스·데크 등 포함 |
① 권리 흐름 — 인수 0원 계산과 기준권리 확인
과거 순천북부새마을금고 근저당, 순천원예농업협동조합 근저당, 광양원예농업협동조합 근저당과 다수의 압류·가압류는 등기상 말소로 정리되어 있습니다. 현재 경매 관련 핵심은 김효균의 2025.02.21 가압류 60,000,000원, 2025.12.16 강제경매개시결정, 2026.04.23 순천시 압류입니다. 이들은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 것으로 표시되어 있습니다.
임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 감정평가상 임대사항은 미상입니다. 따라서 보증금·확정일자·전입일을 알 수 없는 점유자를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 반대로 임차관계가 전혀 없다고 단정할 수도 없습니다. 현장 점유 및 주민등록·사업자등록 등 실제 점유 근거를 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 신건 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 654,246,500원으로 신건입니다. 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않으므로, 이 금액이 최근 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 654,246,500원 | 0원 | 461,238,831원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 523,397,200원 | 0원 | 331,698,024원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 418,717,760원 | 0원 | 228,065,378원 | 0원 |
세 시나리오 모두 채권 총액 184,065,204원이 전액 배당되는 계산이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 이 계산만으로 적정 낙찰가를 정할 수는 없습니다. 특히 본건은 단독주택·창고·토지와 제시외 시설이 함께 묶인 물건이므로, 가격 판단은 실제 건물 상태와 토지 활용성까지 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 654,246,500원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.4% 추정) | - | 8,942,465원 |
| 2. 갑구 11번 가압류 · 김효균 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 갑구 13번 경매개시결정 · 김효균 | 124,065,204원 | 124,065,204원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 461,238,831원 |
현재 회차 가정에서는 채권 총액 184,065,204원이 전액 배당되고 소유자에게 461,238,831원이 잔여하는 계산입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 순천시 해룡면 남가리 ‘남가마을’ 남측 인근으로, 조성된 주택단지와 마을·상가·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며 시가지 근교로 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 주건물은 단독주택, 제시외 건물은 창고 등으로 이용 중입니다. 주건물은 일반목구조 지붕 2층, 2017.07 사용승인입니다.
- 토지. 498㎡, 지목 대, 완경사·사다리형, 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 222,700원/㎡입니다.
- 규제. 자연녹지지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 준보전산지와 접하고 공부와의 차이는 없습니다.
- 시설. 위생·급배수 및 난방설비가 있으며, 일괄매각에 태양광발전시설·수목·차양·테라스·데크 등이 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대사항이 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·보증금 유무를 확인해야 합니다.
- 말소기준 재검증. 산출상 2024.09.30 순천시 압류가 기준으로 표시되지만 2025.06.02 해제·말소 기재가 있으므로 최신 등기부를 기준으로 다시 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 현장 대조. 제시외 건물, 태양광발전시설, 수목, 차양, 테라스, 데크 등의 실제 상태와 경계를 확인해야 합니다.
- 토지 활용성 확인. 자연녹지지역·자연취락지구, 가축사육제한구역 등 토지이용 제한을 목적에 맞게 검토해야 합니다.
- 배당표의 미반영 항목 확인. 당해세·임차인 최우선변제에 따라 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 가격은 별도 검증. 최근 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가 654,246,500원 자체를 시세 또는 할인 가격으로 간주하지 말고 현장·인근 거래를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “안전한 입찰”은 같은 말이 아니다
이 사건의 배당 계산만 보면 구조는 단순합니다. 현재 최저가 654,246,500원에서 집행비용과 김효균 관련 채권 184,065,204원을 지급하고도 소유자 잔여 461,238,831원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 1회·2회 유찰 시나리오에서도 미배당과 인수는 0원입니다.
그러나 권리분석의 결론은 배당표 하나로 끝나지 않습니다. 감정평가상 임대사항이 미상이고, 기준권리로 산출된 순천시 압류에는 후속 해제·말소가 기재되어 있습니다. 여기에 실거래 비교자료도 없어 신건 최저가를 두고 가격 메리트를 주장할 수 없습니다. 배당상 인수는 0원, 하지만 점유와 기준권리, 그리고 적정가격은 반드시 추가 검증. 이 세 가지를 확인한 뒤에야 입찰 여부를 판단할 수 있는 사건입니다.
