광주지방법원 2025타경52472. 광양시 중동 성호2차아파트 214동 19층 1906호입니다. 감정가와 현재 최저매각가는 모두 70,000,000원이지만, 이 숫자를 실제 매입비용으로 보면 안 됩니다. 임차권자 정성순은 2020.07.20 전입·점유했고 확정일자는 2020.06.25이며, 2024.05.07 보증금 88,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준으로 잡힌 광양시 압류는 2025.11.27이므로 임차인의 대항요건이 훨씬 앞섭니다. 배당으로 보증금을 전부 돌려받지 못하면 그 부족분은 낙찰자가 이어받는 구조입니다.
현재 70,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 1,660,000원을 먼저 제외하고 임차인에게 68,340,000원이 배당됩니다. 보증금 88,000,000원 중 남는 금액은 19,660,000원. 결과적으로 낙찰대금 70,000,000원에 이 인수액을 더한 실질취득은 89,660,000원입니다. 최근 동일 면적 실거래 평균이 56,316,666원이라는 점을 고려하면, 이 사건의 핵심 위험은 ‘권리가 조금 복잡하다’는 수준이 아니라 시세보다 크게 높은 총취득비용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경52472 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 214동 19층 1906호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용중 · 23층 건물 내 19층 |
| 비교 면적 | 59.79㎡ · 동일 면적 실거래 비교 |
| 소유자 | 주식회사케이라클 · 2020.07.06 소유권이전 · 거래가액 67,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 88,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.07 |
| 관리비 | 2025년 12월 기준 체납관리비 1,401,240원 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 국민은행 근저당과 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.11.27 광양시 압류입니다. 문제는 정성순의 전입·점유가 2020.07.20, 확정일자가 2020.06.25이고 주택임차권등기도 2024.05.07이라는 점입니다. 모두 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권은 매각으로 자동 정리되는 후순위 권리가 아니라, 배당으로 보증금이 완전히 회수되지 않으면 미배당액을 매수인이 인수하는 선순위 임차권입니다.
임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정성순 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2020.07.20 | 2020.06.25 | 88,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 有 |
정성순은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현재 매각대금만으로는 보증금 전액을 회수하지 못합니다. 현재 회차 기준 예상 미배당액이 19,660,000원이므로 이 금액이 매수인에게 승계됩니다. 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계로 중복 집계된 임차인은 없습니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
성호2차 동일 면적 59.79㎡의 최근 12건 실거래 평균은 56,316,666원입니다. 최신 거래는 2026.04의 62,500,000원, 최근 12건 최고가는 70,200,000원, 최저가는 45,000,000원입니다. 현재 최저가 70,000,000원 자체도 최근 12개월 평균의 124.3%로 이미 최근 시세보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.79㎡ | 16 | 62,500,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.04 | 59.79㎡ | 1 | 48,500,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 23 | 70,200,000원 |
| 2026.03 | 59.79㎡ | 17 | 54,000,000원 |
| 2026.02 | 59.79㎡ | 13 | 53,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 19 | 52,500,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 16 | 68,600,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 23 | 55,000,000원 |
| 2026.01 | 59.79㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 23 | 53,500,000원 |
| 2025.12 | 59.79㎡ | 14 | 53,000,000원 |
| 평균 | 59.79㎡ | 12건 | 56,316,666원 |
더 중요한 비교값은 현재 실질취득 89,660,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 56,316,666원의 159.2%, 최신 거래 62,500,000원의 143.5%입니다. 최근 12건 최고가 70,200,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건을 ‘최저가 7,000만원짜리 아파트’로 평가하거나, 추가 유찰만 기다리면 싸지는 물건이라고 보는 것은 권리구조와 맞지 않습니다.
| 회차 시나리오 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰 · 100%) | 70,000,000원 | 19,660,000원 | 89,660,000원 |
| 2회 유찰 시 (80%) | 56,000,000원 | 33,408,000원 | 89,408,000원 |
| 3회 유찰 시 (64%) | 44,800,000원 | 44,406,400원 | 89,206,400원 |
보증금 88,000,000원이 낙찰가보다 큰 대항력 인수형이라 낙찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환됩니다. 집행비용 추정치가 배당에서 먼저 빠지므로 각 회차 실질취득은 보증금 수준을 소폭 웃돕니다.
③ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 1. 임차인 정성순 보증금 | 88,000,000원 | 68,340,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 88,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서 임차인 보증금 중 19,660,000원이 미배당돼 매수인에게 인수됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양중진초등학교 남서측 인근. 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지방도 제865호선이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·콘크리트지붕 23층 건물 내 19층. 위생·급배수, 가스보일러 개별난방, 도시가스, 화재탐지·경보, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 도시지역·제3종일반주거지역. 공시지가 698,300원/㎡, 아파트 부지로 이용중입니다.
- 단지 거래. 비교 단지는 1,773세대, 사용승인일은 2003.11.07이며 최근 동일 면적 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 경매 통계. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 4.5회, 매각률은 50%입니다. 최저가 하락만으로 실질취득이 크게 낮아지지 않는 이 사건의 구조와 함께 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 총취득비용 확인. 현재 기준 70,000,000원 입찰가에 19,660,000원 인수가 붙어 실질취득은 89,660,000원입니다.
- 추가 유찰 착시 금지. 2회 유찰 시 실질취득 89,408,000원, 3회 유찰 시 89,206,400원으로 낙찰가 하락 효과가 거의 상쇄됩니다.
- 임차권 원본 대조. 정성순의 임대차계약일, 전입일, 점유개시일, 확정일자, 배당요구 및 임차권등기 내용을 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.25 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태와 매각 후 처리 관계를 확인해야 합니다.
- 체납관리비 확인. 2025년 12월 기준 체납관리비 1,401,240원이 확인돼 최신 체납액과 부담 범위를 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 56,316,666원, 최신 거래 62,500,000원과 실질취득 89,660,000원을 비교해 응찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “유찰돼도 싸지지 않는 경매”
이 사건의 숫자는 처음 보면 감정가·최저가 70,000,000원짜리 아파트입니다. 하지만 권리분석을 통과시키면 전혀 다른 숫자가 나옵니다. 선순위 대항력 임차인 정성순의 보증금이 88,000,000원이고, 현재 회차에서 배당으로 채워지지 않는 19,660,000원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 89,660,000원입니다.
더 큰 문제는 유찰입니다. 보통 경매에서는 유찰이 가격 메리트를 만들지만 이 사건은 반대입니다. 56,000,000원까지 내려가면 인수액이 33,408,000원으로 커지고, 44,800,000원까지 내려가면 44,406,400원으로 커집니다. 총취득액은 계속 89,000,000원대에 머뭅니다. 최근 동일 면적 실거래 평균 56,316,666원과 최신 거래 62,500,000원을 크게 웃도는 수준입니다. 따라서 결론은 명확합니다. 최저가는 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다. 이 물건은 ‘몇 번 더 유찰되면 싸지는가’보다 ‘선순위 임차보증금을 포함한 총비용이 시세에 맞는가’를 먼저 봐야 하는 사건입니다.
