493,062,000원
광주지방법원 2026타경36. 보성군 회천면 동율리 556-3, 율포해수욕장 북측 인근의 근린시설과 토지입니다. 감정평가상 건물 1·2층은 휴게음식점 ‘BOSS COFFEE’로 이용 중입니다. 등기 흐름은 2016.08.19 오창모의 소유권보존, 2016.08.30 회천농업협동조합의 채권최고액 390,000,000원 근저당 설정 순으로 이어집니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
2024.01.11 상속을 원인으로 김정단·오민아·오경아·오진이·오하경·오리온·오민승에게 지분이 이전됐고, 2024.10.31 근저당권자가 오민아 지분 2/15와 오경아 지분 2/15에 대한 근저당 설정을 일부 포기했습니다. 이후 2026.01.30 임의경매개시결정은 김정단 3/15, 오진이·오하경·오리온·오민승 각 2/15 지분에 대해 이뤄졌습니다. 따라서 매각 대상은 합계 11/15 지분이고, 낙찰자는 전체 부동산의 단독소유자가 되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경36 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 회천면 동율리 556-3 · 전라남도 보성군 회천면 우암길 27-57 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 1,2층 휴게음식점(상호 : BOSS COFFEE) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상2층 |
| 토지 | 대 305.0㎡ · 상업용 · 평지 · 정방형 · 중로각지 |
| 공유지분 | 김정단 3/15 · 오경아 2/15 · 오리온 2/15 · 오민승 2/15 · 오민아 2/15 · 오진이 2/15 · 오하경 2/15 |
| 매각대상 지분 | 11/15 · 김정단 3/15, 오진이·오하경·오리온·오민승 각 2/15 |
| 감정가 / 최저가 | 704,374,800원 / 493,062,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 회천농업협동조합 / 270,438,814원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 지분 구조는 남는다
말소기준은 2016.08.30 설정된 회천농업협동조합 근저당권 390,000,000원입니다. 2026.01.30 경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 다만 근저당권이 2024.10.31 오민아·오경아 지분에 대해 일부 포기된 뒤 나머지 지분만 경매 대상이 된 구조이므로, 권리가 소멸한다고 해서 공유관계까지 없어지는 것은 아닙니다.
임차인 — 오진이 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 오진이 | 2016.09.01 | 10,000,000원 | 100,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
오진이의 전입일은 2016.09.01로, 말소기준권리인 회천농업협동조합 근저당 2016.08.30보다 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력은 없습니다. 확정일자와 우선변제 여부는 확정할 수 없고, 보증기관 대위·승계 사례도 아닙니다. 보증금은 10,000,000원, 차임은 100,000원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 704,374,800원, 현재 최저매각가는 493,062,000원으로 감정가의 70%입니다. 이미 1회 유찰됐다는 의미입니다. 그러나 이 물건은 일반적인 전체 소유권 매각이 아니라 11/15 지분 매각이고, 비교 가능한 실거래 가격을 기준으로 한 시세 판단 수치도 제시되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 근거는 충분하지 않습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 493,062,000원 | 390,000,000원 | 0원 | 95,731,380원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 345,143,400원 | 339,511,392원 | 50,488,608원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 241,600,379원 | 237,417,974원 | 152,582,026원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 345,143,400원, 3회 유찰 시에는 241,600,379원으로 내려갑니다. 그러나 회차가 내려갈수록 근저당 미배당액은 각각 50,488,608원, 152,582,026원으로 커집니다. 이 미배당액 자체가 매수인에게 인수되는 것은 아니며, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 493,062,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,330,620원 |
| 1. 근저당 · 회천농업협동조합 | 390,000,000원 | 390,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 95,731,380원 |
현재 최저매각가 493,062,000원 가정에서는 집행비용 7,330,620원과 회천농업협동조합 근저당 390,000,000원이 배당되고, 소유자 교부 예상액은 95,731,380원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 유치권 신고 198,000,000원은 성립 여부가 불분명해 이 배당분배와 별도로 확인해야 할 쟁점입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 율포해수욕장 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·주상용건물·근린생활시설·전·답 농경지·임야 등이 소재하는 해안상가지대입니다.
- 이용. 건물 1·2층은 휴게음식점 BOSS COFFEE로 이용 중입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 면적 305.0㎡, 지목 대, 상업용 이용, 평지·정방형·중로각지이며 공시지가는 786,900원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 관광지(율포해수욕장) 등에 해당하고 소로1류·중로2류에 접합니다.
- 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 근린시설과 토지의 11/15 지분만 매수하는 구조이므로, 매각가의 감정가 대비 비율보다 공유관계 정리 가능성과 실제 점유·영업관계를 우선 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각 지분 확인. 김정단 3/15, 오진이·오하경·오리온·오민승 각 2/15가 경매 대상입니다. 오민아·오경아 각 2/15 지분은 별도로 남는 구조를 등기 원본과 대조해야 합니다.
- 유치권 원인채권 검증. 오진이가 신고한 건물증축·테라스공사 비용 198,000,000원의 실제 공사계약·지급자료·점유관계와 유치권 성립요건을 확인해야 합니다.
- 임차관계 확인. 오진이의 보증금 10,000,000원·차임 100,000원, 전입일 2016.09.01 및 현재 점유 형태를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 공유자 우선매수권. 특별매각조건과 공유자의 우선매수권 행사 가능성을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 현재 최저가 493,062,000원은 감정가의 70%이지만, 지분매각이라는 특수성과 유치권 신고를 감안하면 감정가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 회차별 배당. 2회 유찰 시 근저당 미배당 50,488,608원, 3회 유찰 시 152,582,026원으로 확대되지만 제공된 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 저위험”
이 사건은 겉으로 보면 임차인 대항력이 없고 예상배당표상 매수인 인수도 0원이라 단순해 보입니다. 하지만 실제 핵심은 다른 곳에 있습니다. 매각 대상이 전체 소유권이 아닌 11/15 지분이고, 매각 대상 공유자 오진이가 공사비 198,000,000원에 대한 유치권을 신고했으며 그 성립 여부가 불분명합니다.
최저매각가 493,062,000원은 감정가 704,374,800원의 70%까지 내려왔지만, 이 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가할 수는 없습니다. 공유지분의 환금성, 남는 공유관계, 공유자 우선매수권, 실제 점유와 영업관계, 유치권 성립 가능성을 먼저 해결해야 합니다. 등기상 인수는 낮지만 구조적 위험은 높다. 이 사건은 가격보다 지분 정리와 유치권 검증이 선행돼야 하는 물건입니다.
