광주지방법원 2026타경50002. 전라남도 여수시 소라면 사곡리 469의 근린시설·토지로, 감정평가상 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 숙박시설입니다. 1층은 호스텔 및 문화정보교류시설, 2·3층은 호스텔 4개호로 이용 중입니다. 소유자는 이용호 지분 10분의 9, 김정아 지분 10분의 1입니다. 말소기준은 2021.09.29. 순천시산림조합 근저당권 1,170,000,000원이고, 이후 가압류·압류·근저당권 및 이번 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인은 사계춘풍주식회사 1곳이 조사됐습니다. 보증금은 100,000,000원, 차임은 5,000,000원이며 전입일은 2024.10.14.입니다. 말소기준권리인 2021.09.29.보다 뒤이므로 대항력은 없고, 배당자료상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 이 사건의 실질취득가는 현재 최저가와 같은 870,971,000원으로 볼 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50002 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 소라면 사곡리 469 · 전라남도 여수시 소라면 궁항길 115-15 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 + 토지 · 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 숙박시설 |
| 이용상태 | 1층 호스텔 및 문화정보교류시설 · 2,3층 호스텔 4개호 |
| 토지 | 1,340.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 공시지가 70,400원/㎡ |
| 소유자 | 이용호 10분의 9 · 김정아 10분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 1,555,306,000원 / 870,971,000원 (2회 유찰 · 감정가 56%) |
| 신청채권자 / 청구 | 순천시산림조합 / 1,037,584,202원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2021.08.27. 설정된 순천광양축산업협동조합 근저당권 480,000,000원은 2021.09.29. 해지돼 등기부상 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 기준은 2021.09.29. 순천시산림조합 근저당권입니다. 이후 이숙희 가압류 15,598,674원, 이홍종 근저당권 95,000,000원, 여수시 압류, 주식회사식스틴파트너스 근저당권 180,000,000원, 유한회사여천에너지 가압류 54,281,079원 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 대항력 없음, 인수 0원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 사계춘풍주식회사 | 2024.10.14 | 100,000,000원 | 5,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1곳입니다. 전입일이 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없으며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다. 따라서 보증금 100,000,000원을 낙찰자가 승계하는 구조는 아니고, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 가격 — 감정가 56%지만 시세 비교는 불가
현재 최저매각가는 870,971,000원으로 감정가 1,555,306,000원의 56%이며 이미 2회 유찰된 상태입니다. 그러나 동일·유사 숙박시설의 최근 실거래 비교값은 확인되지 않으므로, 감정가 대비 56%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 단정할 수 없습니다. 이 물건은 권리보다 숙박시설의 환금성, 위반건축물 해소비용 및 운영 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 870,971,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,109,710원 |
| 2. 근저당 · 순천시산림조합 | 1,170,000,000원 | 859,861,290원 |
| 3. 가압류 · 이숙희 | 15,598,674원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 이홍종 | 95,000,000원 | 0원 |
| 5. 근저당 · 주식회사식스틴파트너스 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 유한회사여천에너지 | 54,281,079원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권 총액은 1,514,879,753원, 채권자 배당액은 859,861,290원, 미배당은 655,018,463원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 여수시 소라면 사곡리 ‘궁항마을’ 북동측 인근으로, 바다를 배경으로 한 숙박시설 풀빌라·팬션, 찻집 등이 산재하고 기존마을·농경지가 혼재한 농어촌지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 근거리에 간선도로가 있어 지역 내 교통상황은 보통입니다.
- 토지. 지목 대, 면적 1,340.0㎡, 토지이용상황 주상기타, 완경사 사다리형, 세로한면(가) 도로접면입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역이며 가축사육제한구역에 저촉되고 중점경관관리구역에 포함됩니다. 준보전산지는 접함으로 확인됩니다.
- 시설. 토지상에 물놀이시설, 주차장, 주차장 보호 철재난간 등이 소재합니다.
- 환금성. 일반 공동주택이 아니라 숙박시설과 토지가 결합된 물건으로, 실제 운영 가능성과 현장 상태가 낙찰 후 활용·매각 가능성에 직접 영향을 줍니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력. 사계춘풍주식회사의 전입일 2024.10.14.는 말소기준권리 2021.09.29. 이후로 대항력이 없습니다.
- 배당. 현재 회차에서도 채권 미배당이 655,018,463원 발생하지만, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 위반건축물. 휴게공간 9.80㎡와 보일러실 0.75㎡의 무허가 증축, 매년 부과되는 이행강제금 관련 사실을 여수시 및 건축물대장 원본으로 확인해야 합니다.
- 일괄매각. 제시외 건물·수목·물놀이시설·주차장·보호난간·축대 등이 포함되므로 현황과 경계를 직접 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 시세 대비 저가라고 판단하지 말고, 숙박시설의 실제 수익성·운영 가능성·처분성을 별도로 검증해야 합니다.
- 다음 회차. 3회 유찰 시 매각가는 609,679,700원, 4회 유찰 시 426,775,790원으로 내려가지만 채권 미배당은 각각 913,696,850원, 1,094,771,721원으로 늘어납니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어가면 안 된다
이 사건은 권리만 보면 비교적 단순합니다. 순천시산림조합의 2021.09.29. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 사계춘풍주식회사도 전입이 늦어 대항력이 없으므로 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 권리보다 물건 자체에 있습니다. 현재 최저가는 감정가의 56%까지 내려왔지만 최근 실거래 비교값이 없고, 숙박시설에는 무허가 증축과 위반건축물 등재, 매년 이행강제금 부과 사실이 있습니다. 권리는 정리되지만 위반사항과 숙박시설의 환금성은 낙찰로 자동 해결되지 않습니다. 따라서 이 물건은 “권리상 인수 없음”과 “물건상 검증 필요”를 분리해서 판단해야 합니다.
