광주지방법원 2026타경50016. 순천시 조례동 비봉마을에 위치한 물건으로 사건 용도는 연립/다세대 + 토지로 분류되어 있고, 감정평가 이용상태는 단독주택입니다. 등기상 소유자는 라이언엔지니어링주식회사이며, 2021년 서창농업협동조합 근저당을 기준으로 이후 권리들이 차례로 쌓였습니다. 현재 회차 최저매각가는 174,348,000원으로 감정가 311,335,900원의 56%입니다.
권리 구조만 보면 핵심은 분명합니다. 2021년 11월 30일 설정된 서창농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 설정된 나재형의 전세권과 각종 압류·가압류는 매각으로 소멸합니다. 나재형의 전입일도 2023년 10월 11일로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션상 낙찰자가 승계할 금액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50016 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 조례동 790-46, 790-52 · 전라남도 순천시 비봉길 62-16 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 구조 | 시멘트벽돌조 및 경량철골조 슬래브 및 슁글지붕 2층 단독주택 |
| 토지 | 대 · 164.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 라이언엔지니어링주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 311,335,900원 / 174,348,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 서창농업협동조합 / 62,100,240원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 을구 13번 서창농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 88,800,000원이며, 공동담보로 순천시 조례동 790-46 토지가 기재되어 있습니다. 이후 나재형의 전세권 65,000,000원, 국 압류, 중소기업은행·박종운·광양벤딩·태일테크 등의 가압류, 순천시와 국민건강보험공단의 압류 및 이번 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리입니다.
② 임차인·전세권 분석
| 성명 | 전입 / 권리 | 금액 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나재형 | 전입 2023.10.11 · 전세권 2023.07.31 · 1층·2층 건물전부 | 임대차 보증금 미상 전세금 65,000,000원 | 2026.01.26 신청 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 나재형은 2023년 6월 2일 설정계약을 원인으로 2023년 7월 31일 전세권을 설정했고 전세금은 65,000,000원입니다. 전세권의 범위는 1층과 2층 건물 전부이며 존속기간은 2023.07.31.부터 2025.07.31.까지입니다. 현황조사상 전입일은 2023.10.11.이고 배당요구는 2026.01.26. 접수됐습니다.
전입일이 말소기준보다 늦기 때문에 임차인으로서의 대항력은 없고, 매각물건명세서상 보증금은 별도 확인이 필요한 상태입니다. 다만 등기된 전세권 65,000,000원은 현재 배당표에서 전액 배당되는 것으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 — 56%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 311,335,900원, 현재 최저매각가는 174,348,000원으로 2회 유찰을 거쳐 감정가의 56%까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정은 3회 유찰 시 122,043,599원, 4회 유찰 시 85,430,519원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 174,348,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,240,872원 |
| 2. 근저당 · 서창농업협동조합 | 88,800,000원 | 88,800,000원 |
| 3. 전세권 · 나재형 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행 | 13,441,152원 | 13,441,152원 |
| 5. 가압류 · 박종운 | 27,000,000원 | 3,865,976원 |
| 6. 가압류 · 주식회사 광양벤딩 | 45,615,400원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행 | 27,651,558원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 주식회사 태일테크 | 67,199,025원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 334,707,135원 중 171,107,128원이 배당되고 163,600,007원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 총 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (56%) | 174,348,000원 | 171,107,128원 | 163,600,007원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (39%) | 122,043,599원 | 119,534,989원 | 215,172,146원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (27%) | 85,430,519원 | 83,492,770원 | 251,214,365원 | 0원 |
유찰이 이어져 매각가격이 낮아져도 이 사건에서는 현재 계산상 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 대신 후순위 채권자의 미배당액이 크게 늘어나는 구조입니다. 신청채권자 서창농업협동조합의 청구액은 62,100,240원이고, 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 88,800,000원을 기준으로 계산되어 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 순천시 조례동 ‘비봉마을’ 내에 위치하며, 주변은 단독주택과 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 정비된 소로를 통해 차량 접근이 가능하고, 동측 인근에서 간선도로와 연결됩니다. 교통사정은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중이며, 급배수·위생·난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 면적 164.0㎡, 지목 대, 평지·사다리형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 515,300원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·가축사육제한구역·중점경관관리구역에 해당하며 준보전산지와 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 매각 범위. 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 을구 13번 서창농업협동조합 근저당권 88,800,000원이 기준입니다.
- 나재형 점유 확인. 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 전세권 배당 확인. 등기된 전세금 65,000,000원이 현재 배당표에서는 전액 배당되나 실제 배당요구·채권관계 원본을 대조해야 합니다.
- 압류·당해세 확인. 압류 관련 경고가 있으므로 당해세 여부와 금액을 확인해야 후순위 배당 구조를 정확히 볼 수 있습니다.
- 일괄매각 범위 확인. 토지와 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 실측·서류로 확인해야 합니다.
- 가격 판단 분리. 최저가가 감정가의 56%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 현장 거래수준과 건물 상태를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 같은 말이 아니다
이 사건의 권리분석 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준 이후의 전세권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하고, 나재형도 전입일이 늦어 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 권리 인수보다 더 신경 써야 할 부분은 압류 관련 배당 변수, 일괄매각·제시외 건물, 실제 점유와 가격입니다.
2회 유찰로 최저가가 174,348,000원까지 낮아진 것은 분명하지만, 감정가 대비 56%라는 숫자만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 자체는 인수 0원으로 정리되지만, 가격과 현장 실사는 보수적으로 접근해야 하는 유형입니다.
