의정부지방법원 2024타경83796. 고양시 일산서구 구산동 소재 공장·사무실 및 토지 일괄매각 사건입니다. 표면만 보면 감정가 6,137,809,000원에서 최저가 3,007,526,000원까지 내려와 할인 폭이 커 보입니다. 하지만 이 물건은 단순 주거용이 아니라 공장·사무실로 이용 중인 기타 + 토지이고, 현황상 임차인과 점유관계가 있으며, 명세서 비고에 농지취득자격증명 제출·제시외 건물·매각 제외 컨테이너·매각 제외 제시외 건물까지 적혀 있습니다.
권리 기준은 2020.08.12. 을구 19번 일산농업협동조합 근저당권입니다. 이 권리는 2024.10.10. 농업협동조합자산관리회사로 이전되어 경매가 진행된 구조입니다. 말소기준 이후의 가압류·경매개시·압류·후순위 근저당은 매각으로 소멸하는 흐름이지만, 문제는 배당표상 선순위 채권·인수 임차보증금·특수조건이 동시에 남는다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2024타경83796 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 구산동 1517-1 |
| 등기부 표시 | [건물] 경기도 고양시 일산서구 구산동 1519-3외 2필지 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 공장, 사무실 및 공장으로 이용 중 |
| 소유자 | 이진묵 |
| 감정가 / 최저가 | 6,137,809,000원 / 3,007,526,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 912,632,620원 |
| 매각기일 | 2026.07.01 |
① 권리 흐름 — 기준 이후는 소멸, 그러나 인수·미배당이 무겁다
말소기준권리는 2020.08.12. 접수된 을구 19번 일산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 을구 19번의 다른 근저당, 을구 20번 삼정펄프주식회사 근저당도 설정되어 있고, 이후 2023년 아이유제지 근저당, 2024년 가압류와 경매개시결정이 이어집니다. 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 배당표상 총 채권액이 13,831,418,690원이고 예상 배당은 2,975,050,740원에 그쳐 10,856,367,950원의 미배당이 발생합니다.
② 임차인·점유 — 실제 임차인 3명, 그중 대항력 인수 2명
임차인 자료상 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인은 3명으로 봅니다. 다만 조계원은 전입일이 말소기준 이후라 대항력 없음으로 정리되어 있고, 보증금도 미상입니다. 반면 주식회사 현대제지와 함종광은 전입일이 말소기준권리보다 앞서 대항력 있음으로 기재되어 있으며, 보증금 합계 40,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 조계원 | 198평방미터 | 2024.07.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 현대제지 | 미상 | 1998.02.12 | 미상 | 20,000,000원 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 함종광 | 라동 | 2013.04.29 | 미상 | 20,000,000원 | 1,650,000원 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 3,007,526,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.1% 추정) | - | 32,475,260원 |
| 인수. 임차인 주식회사 현대제지 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 인수. 임차인 함종광 보증금 | 20,000,000원 | 0원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 을구 4번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,300,000,000원 | 1,300,000,000원 |
| 을구 6번 근저당권 · 주식회사국민은행 | 1,300,000,000원 | 975,050,740원 |
| 후순위 근저당·가압류 등 | 10,531,418,690원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 기준 매수인 인수액은 40,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 미반영이며, 국세·지방세 압류 6건은 당해세 해당 시 0순위 차감으로 후순위 미배당이 더 커질 수 있습니다.
④ 가격 구조 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
현재 최저매각가는 감정가의 49.0%로 표시되지만, 매수인이 실제로 부담할 기준금액은 3,047,526,000원입니다. 이는 최저가 3,007,526,000원에 임차보증금 인수 40,000,000원을 더한 금액입니다. 이 사건에는 실거래 비교 데이터가 제공되지 않았으므로, 시세 대비 저평가 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 감정가 대비 할인만 보고 ‘싸다’고 판단하기에는 권리·점유·용도 리스크가 큽니다.
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 49%) | 3,007,526,000원 | 40,000,000원 | 3,047,526,000원 | 10,856,367,950원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 39%) | 2,406,020,800원 | 40,000,000원 | 2,446,020,800원 | 11,451,858,098원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 31%) | 1,924,816,640원 | 40,000,000원 | 1,964,816,640원 | 11,928,250,216원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 고양시 일산서구 구산동 소재 “구산IC” 동측 인근입니다. 일대는 단독주택, 공업용 부동산 및 농경지 등이 혼재하고, 제반 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반 대중교통 이용편익은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 기호 7은 공장·사무실, 기호 8·9·10은 공장으로 이용 중입니다. 단순 토지나 주거용 아파트가 아니라 공업용 성격의 물건입니다.
- 토지. 계획관리지역, 공시지가 659,000원/㎡, 지목 공장용지, 토지이용상황 공업용, 토지면적 1,018.0㎡입니다.
- 제한사항. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 최저가 3,007,526,000원이 아니라 인수 보증금 40,000,000원을 더한 3,047,526,000원을 기준으로 수익성을 계산하세요.
- 임차인 3명 확인. 실제 임차인은 3명입니다. 보증기관 승계 중복신고가 아니므로 보증금 합산에서 제외할 항목은 없습니다. 조계원은 보증금 미상, 주식회사 현대제지와 함종광은 대항력 있음 및 인수 가능성으로 관리해야 합니다.
- 관계인성 검토. 주식회사 현대제지는 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 경고가 있어 가장임차인 또는 관계인 가능성을 입찰 전 원본으로 따져야 합니다.
- 농지취득자격증명. 명세서 비고에 목록2 토지 농지취득자격증명서 제출 필요, 미제출 시 보증금 미반환이 적혀 있습니다.
- 제시외·매각제외 확인. 일괄매각 및 제시외 건물 포함, 매각 제외 컨테이너 수동, 목록7의 제시외 건물 7-2 ‘ㄴ’부분 매각 제외 요청이 적혀 있어 현장 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
- 유치권 이력. 주식회사 현대제지가 유익비상환청구권에 기한 유치권신고를 냈다가 철회한 이력이 있으므로, 철회 이후에도 점유·비용상환 주장 가능성을 배제하지 말고 현장 확인이 필요합니다.
- 세금 리스크. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세 해당 시 0순위 차감이 발생할 수 있습니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다 — 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·문건접수 원본을 직접 확인하세요.
맺으며 — “3회 유찰 = 안전마진”이 아니다
이 물건은 감정가 대비 49%라는 숫자만 보면 강하게 할인된 것처럼 보입니다. 하지만 경매에서 할인율은 결론이 아니라 출발점입니다. 이 사건은 기타 + 토지 용도의 공장·사무실 물건이고, 대항력 있는 임차인 보증금 40,000,000원이 인수로 잡혀 있으며, 관계인성 의심, 농지취득자격증명, 제시외 건물과 매각 제외 물건, 유치권 신고 후 철회 이력까지 한꺼번에 붙어 있습니다. 따라서 결론은 단순합니다. 권리·점유·특수조건을 소화할 수 있는 사업자형 입찰자에게만 검토 가능한 고난도 물건이고, 일반적인 가격 메리트형 물건으로 접근하면 위험합니다.
