의정부지방법원 2024타경83796. 고양시 일산서구 구산동의 공장 및 토지 일괄매각 사건입니다. 감정평가상 공장과 사무실로 이용되는 건물들이 포함되며, 소유자는 이진묵입니다. 일산농업협동조합이 설정한 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 해당 회사가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구액은 912,632,620원입니다.

등기상 말소기준은 2020년 8월 12일 설정된 일산농업협동조합의 근저당권입니다. 이후 근저당권·가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 담보권 소멸과 임차인 보증금 인수는 별개입니다. 주식회사 현대제지와 함종광은 말소기준권리보다 앞선 전입 내역이 있으며, 예상배당에서는 두 임차인의 보증금 전액을 매수인 인수액으로 계산합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차인 인수는 별도

말소기준권리는 2020.08.12. 을구 19번 일산농업협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 근저당권은 채무자와 채권최고액이 다른 2개 부분으로 나뉘어 있습니다. 하나는 주식회사 현대제지의 채무를 담보하는 2,364,000,000원, 다른 하나는 이진묵의 채무를 담보하는 990,000,000원입니다. 두 근저당권은 2024년 10월 10일 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다.

후순위 삼정펄프주식회사 근저당권 1,000,000,000원, 주식회사아이유제지 근저당권 700,000,000원, 신용보증기금과 서울보증보험의 가압류, 고양시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 과거 설정됐던 다수의 은행·삼정펄프 근저당권은 이미 등기상 말소된 이력입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 선순위 대항력 2명

현황조사 및 매각물건명세서상 확인되는 실제 임차인·점유자는 총 3명입니다. 주식회사 현대제지와 함종광은 말소기준권리 이전의 전입 내역이 있으며, 조계원은 말소기준권리 이후 전입한 것으로 기재돼 있습니다.

주식회사 현대제지와 함종광은 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권을 확정할 수 없습니다. 예상배당에서는 두 임차인 모두 배당 없이 보증금 전액 인수로 계산했습니다. 조계원은 보증금 미상이므로 임대차계약 및 점유관계 확인이 필요합니다.

③ 가격 분석 — 61.38억 감정가가 21.05억까지 하락

현재 최저가는 2,105,268,000원입니다. 감정가 6,137,809,000원의 34.3% 수준으로, 이미 4회 유찰됐습니다. 그러나 이는 감정가 대비 할인율이지 실제 시장 거래가격 대비 할인율이 아닙니다. 공장·토지의 특성상 토지 용도, 건물 활용도, 실제 매각 범위와 임차인 인수금액을 함께 고려해야 합니다.

위 실질취득 금액은 각 회차의 매각가에 임차인 보증금 인수 예상액 40,000,000원을 더한 값입니다. 취득세, 명도비, 시설 정비비 등 별도 비용은 포함되지 않았습니다. 또한 주식회사 현대제지의 임대차 진정성 등에 관한 확인 결과에 따라 최종 인수액이 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 2,105,268,000원 가정)

현재 최저가로 매각될 경우, 추정 집행비용 23,452,680원을 제외한 2,081,815,320원이 근저당권자에게 배당되는 시나리오입니다. 채권총액 5,231,418,690원 대비 예상 미배당액은 3,149,603,370원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

위 배당액은 채권최고액과 주어진 배당 가정을 사용한 추정치입니다. 동일 일자에 설정된 을구 19번(1)·(2)의 실제 배당 배분은 담보관계·채권잔액·법원 배당계산에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 일반 후순위 채권의 미배당액 전체를 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

⑤ 토지·입지·환금성 — 공장 활용도와 취득조건 확인

• 입지. 고양시 일산서구 구산동 구산IC 동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공업용 부동산 및 농경지가 혼재하는 지역으로 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 일반 대중교통 이용 편익은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 이용상태. 기호 7은 공장·사무실로, 기호 8·9·10은 공장으로 이용 중입니다. 철골조 및 경량철골조 건물로 위생·급탕·전기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 토지 특성. 공장용지로 표시된 토지는 면적 1,018㎡, 계획관리지역, 공시지가 659,000원/㎡이며, 공업용으로 이용되는 평지의 세로장방형 토지입니다.
• 토지 규제. 과밀억제권역, 가축사육제한구역, 한강 폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다. 일부 토지는 농업진흥구역 및 농림지역과 접합니다.
• 용도지역 변경. 목록 1·3·4 토지는 2025.04.01. 농림지역에서 계획관리지역으로 변경됐습니다. 이에 따라 재감정평가로 금액이 증가했고 매각이 다시 진행됐습니다.
• 환금성. 공장·토지 일괄매각으로 일반 주거용 부동산보다 활용 목적과 시설 적합성이 중요합니다. 실제 매각 범위와 용도지역, 취득 제한을 확인한 뒤 가치를 판단해야 합니다.

⑥ 특수조건 및 분쟁 이력

2023년에는 소유자에 관한 보전처분과 회생절차개시 등기가 있었으나, 2024년 5월 14일 회생절차가 폐지됐고 관련 등기 역시 말소됐습니다. 이후 후순위 채권자들의 가압류가 이어지면서 현재의 경매 절차가 개시됐습니다.

특히 과거 유치권 신고와 매각 제외 시설 문제는 서로 구별해야 합니다. 현대제지의 유치권 신고는 철회됐지만, 함종광 소유를 이유로 매각에서 제외된 제시외 건물 부분은 실제로 매각 범위에서 빠져 있습니다. 따라서 낙찰 후 공장부지를 자유롭게 사용할 수 있는지, 제외 시설의 점유·철거·이용관계에 관한 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 농취증 발급 가능 여부. 목록 2 토지에 대한 농지취득자격증명서 발급 가능성을 우선 확인하세요. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있습니다.
• 매각 범위 실측. 일괄매각 목록과 실제 현장을 대조해 포함되는 건물, 제외 컨테이너, 함종광 소유로 주장된 제시외 건물 7-2 ‘ㄴ’ 부분을 구분해야 합니다.
• 선순위 임차인 확인. 현대제지와 함종광의 임대차계약서, 보증금 지급 내역, 확정일자, 실제 점유관계를 확인하세요. 현재 배당 가정의 인수액은 40,000,000원입니다.
• 현대제지 관계인 여부. 근저당권 채무자이면서 임차인인 현대제지의 실제 임대차 성립 여부와 가장임차인 가능성을 별도로 조사해야 합니다.
• 유치권 철회 확인. 2025.09.05. 제출된 철회서와 현장 점유상태를 대조하고, 유익비상환과 관련해 새로운 주장이 있는지 확인하세요.
• 공장 운영 적합성. 시설의 노후도, 철거·보수 필요성, 실제 용도지역 및 사업 목적에 적합한 인허가 가능성을 확인하세요.
• 취득 자금. 현재 최저가에 예상 인수액을 합산한 2,145,268,000원을 기본으로 검토하고, 취득세 및 기타 부대비용을 별도로 고려해야 합니다.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 농취증 관련 관할 기관의 확인 내용을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “34.3% 낙찰가보다 중요한 것은 실제 취득조건”

이 물건의 감정가 대비 최저가 비율은 34.3%입니다. 하지만 현재 최저매각가 2,105,268,000원에 예상 인수보증금 40,000,000원을 합산하면 실질취득 금액은 2,145,268,000원입니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 이 금액의 가격 경쟁력을 단정하기도 어렵습니다.

후순위 담보권이 매각으로 소멸하는 점과 별개로, 선순위 임차인의 인수 가능성, 현대제지의 관계인 임대차 의혹, 농취증 미제출 시 보증금 미반환 조건, 매각 제외 시설과 과거 유치권 신고 이력 등이 함께 존재합니다. 가격이 크게 내려왔다는 사실만으로 이러한 위험이 해소되는 것은 아닙니다.

따라서 이 사건은 감정가 대비 할인율보다 농취증 취득 가능 여부, 실제 매각 범위, 선순위 임대차의 유효성 및 낙찰 후 시설 활용 가능성을 먼저 확인해야 하는 물건입니다. 특히 농취증 발급이 불가능하거나 매각 제외 시설 때문에 정상적인 공장 운영에 제약이 발생한다면, 추가 유찰만으로 취득 위험이 해결된다고 보기 어렵습니다.