광주지방법원 2026타경50024. 여수시 학동 스위트엠학동 7층 715호로, 사건상 용도는 근린시설이고 감정평가 이용상태는 주거용 오피스텔입니다. 감정가 126,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 88,200,000원입니다. 숫자만 보면 37,800,000원 낮아졌지만, 등기부에는 이보다 먼저 봐야 할 권리가 있습니다. 2021.12.13. 박정현 명의로 설정된 전세권 130,000,000원입니다.
말소기준으로 잡힌 것은 2025.05.12. 여수시 압류입니다. 그런데 전세권은 그보다 약 3년 5개월 앞서 설정됐고, 권리 판정상 말소기준 이전 권리로 매수인 인수입니다. 현재 매각가 88,200,000원에서는 집행비용 1,987,600원을 제외한 86,212,400원만 전세권자에게 배당돼, 전세금 130,000,000원 중 43,787,600원이 남습니다. 따라서 이 물건의 실질적인 판단 기준은 단순한 최저매각가가 아니라 선순위 전세권의 미배당 잔액까지 포함한 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50024 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 7층 715호 |
| 도로명 | 전라남도 여수시 도원로 233(학동) |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 주거용 오피스텔로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 · 지하2층 지상16층 중 제7층 제715호 |
| 소유자 | 주식회사지아이엘드림 |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 88,200,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 1.3억 전세권
최초 대한토지신탁 명의의 신탁등기는 이미 말소됐고, 이후 주식회사지아이엘드림으로 소유권이 귀속됐습니다. 2021.06.08. 코리아신탁주식회사 앞으로 다시 신탁됐다가 2021.12.07. 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다. 그 직후인 2021.12.13. 박정현이 전유부분 건물 전부에 전세금 130,000,000원의 전세권을 설정했습니다.
2024.06.20. 한국자산관리공사의 300,000,000원 가압류는 2025.04.01. 이미 말소됐습니다. 2025.05.12. 여수시 압류가 말소기준이 되고, 그 뒤 2026.02.26. 박정현의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 결국 낙찰자가 집중해서 확인해야 할 권리는 말소기준 이전의 박정현 전세권입니다.
② 가격 구조 — 유찰될수록 미배당은 더 커진다
현재 회차는 감정가 126,000,000원의 70%인 88,200,000원입니다. 하지만 매각대금에서 집행비용을 먼저 공제한 뒤 전세권자에게 배당하기 때문에, 현재 회차에서도 전세권 전액 회수가 불가능합니다. 배당 후 남는 금액은 43,787,600원입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 88,200,000원 | 86,212,400원 | 43,787,600원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 61,739,999원 | 60,228,679원 | 69,771,321원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 43,217,999원 | 42,040,075원 | 87,959,925원 |
즉 유찰로 최저매각가가 내려갈수록 전세권자에게 돌아가는 배당액도 줄고, 미배당 잔액은 오히려 증가합니다. 현재 회차에서 단순 계산한 매각가 88,200,000원과 미배당 43,787,600원의 합은 131,987,600원입니다. 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 실질 부담이 크게 낮아졌다고 보기 어려운 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 88,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,987,600원 |
| 2. 을구 1번 전세권 · 박정현 | 130,000,000원 | 86,212,400원 |
| 전세권 미배당 | - | 43,787,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 88,200,000원에서는 집행비용 1,987,600원을 제외한 전액이 전세권자 박정현에게 배당돼도 43,787,600원이 부족합니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있으므로 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 관계를 반드시 대조해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 사건상 용도는 근린시설이며, 현황은 주거용 오피스텔로 이용중입니다.
- 주위환경. 여수시 학동 부영1차아파트 북측 인근으로 단독주택·공동주택·숙박시설·오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 무난합니다.
- 도로. 남측으로 왕복 7차로, 북측으로 왕복 2차로의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 건물설비. 위생·급배수·난방·도시가스·소화전·화재탐지·스프링쿨러·승강기·주차타워 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지이용. 준주거지역·제1종일반주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 원본 확인. 을구 1번 박정현 전세권 130,000,000원의 매각 후 존속·인수 범위를 매각물건명세서와 등기부 원본에서 다시 확인하세요.
- 미배당액 확인. 현재 회차 예상 미배당은 43,787,600원입니다. 실제 배당 순위와 배당요구 관계에 따라 낙찰자 부담이 달라질 수 있습니다.
- 경매신청자 관계 확인. 임의경매 채권자 역시 박정현입니다. 전세권과 경매신청의 관계를 원본 기록에서 확인한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
- 유찰 착시 경계. 2회 유찰 시 매각가는 61,739,999원으로 내려가지만 전세권 미배당은 69,771,321원으로 커집니다. 3회 유찰 시에는 미배당이 87,959,925원까지 증가합니다.
- 현황 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정평가상 주거용 오피스텔로 이용중이므로 현장 이용상태와 공부상 용도를 대조하세요.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 실제 배당 및 낙찰 후 부담에 영향을 주는 항목을 별도로 확인하세요.
맺으며 — “최저가가 내려가도 권리 부담은 사라지지 않는다”
이 물건은 감정가 126,000,000원에서 한 번 유찰돼 88,200,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격표보다 먼저 봐야 할 것은 2021.12.13. 설정된 박정현 전세권 130,000,000원입니다. 이 전세권은 2025.05.12. 말소기준 압류보다 앞서 있고, 권리관계상 매수인 인수로 표시돼 있습니다.
현재 매각가에서는 전세권자에게 86,212,400원을 배당한 뒤에도 43,787,600원이 남습니다. 다음 회차로 내려가면 매각가는 더 낮아지지만 미배당액은 69,771,321원, 87,959,925원으로 오히려 커집니다. 따라서 이 사건은 “1회 유찰돼 싸진 물건”이 아니라 “선순위 전세권의 미배당·인수 여부가 낙찰가보다 중요한 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 실거래 비교 근거도 없으므로 가격 메리트를 먼저 논할 단계가 아닙니다. 권리 확인이 선행되지 않으면 입찰 보류가 타당한 유형입니다.
