광주지방법원 2026타경50043. 여수시 학동 스위트엠학동 15층 1501호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하 2층·지상 16층 중 15층이며, 현재 소유자는 주식회사지아이엘드림입니다. 최초 신탁등기는 이미 말소됐고, 2021년 12월 7일 신탁재산의 귀속을 원인으로 주식회사지아이엘드림 앞으로 소유권이 이전됐습니다.
권리분석의 핵심은 2022년 3월 17일 설정된 주식회사동성케미컬의 전세권 280,000,000원입니다. 그 다음인 2023년 8월 23일 여수원예농업협동조합 근저당권 36,000,000원이 말소기준권리입니다. 따라서 전세권은 순위상 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 이 사건에서는 동성케미컬이 경매개시결정의 채권자이고, 현재 회차 계산상 전세금 전액이 배당되며 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50043 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 학동 61-1 스위트엠학동 15층 1501호 |
| 도로명주소 | 전라남도 여수시 도원로 233(학동) |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔로 이용 중 · 지하 2층, 지상 16층 중 15층 |
| 소유자 | 주식회사지아이엘드림 |
| 감정가 / 최저가 | 457,000,000원 / 319,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 280,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권을 먼저 본다
임차인 없음. 별도의 임차인 보증금 합산 문제는 없습니다. 대신 임차권과 구별되는 등기된 전세권이 존재합니다. 2022년 3월 17일 주식회사동성케미컬이 전유부분 건물 전부에 전세금 280,000,000원의 전세권을 설정했고, 2023년 8월 23일 여수원예농업협동조합의 근저당권 36,000,000원이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
말소기준 이후의 여수시 압류와 2026년 1월 21일 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 한국자산관리공사의 300,000,000원 가압류는 2025년 3월 19일 일부해제로 2025년 4월 1일 말소됐고, 2021년 국세 압류도 2022년 2월 21일 해제돼 이미 말소됐습니다.
② 가격 구조 — 감정가 70%, 그러나 ‘시세보다 싸다’는 별개
감정가는 457,000,000원, 1회 유찰 뒤 현재 최저매각가는 319,900,000원으로 감정가의 70%입니다. 매수인 인수액이 현재 계산상 0원이므로 실질취득 기준금액도 319,900,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 319,900,000원 | 314,621,400원 | 1,378,600원 |
| 2회 유찰 시 | 223,930,000원 | 219,994,980원 | 96,005,020원 |
| 3회 유찰 시 | 156,751,000원 | 153,756,486원 | 162,243,514원 |
현재 회차에서는 전세권자 동성케미컬의 전세금 280,000,000원이 전액 충족되고, 여수원예농업협동조합 근저당권에서 1,378,600원의 미배당이 발생합니다. 반면 2회 유찰 시에는 채권 미배당이 96,005,020원, 3회 유찰 시에는 162,243,514원으로 커집니다. 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 319,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,278,600원 |
| 1. 전세권 · 주식회사동성케미컬 | 280,000,000원 | 280,000,000원 |
| 2. 근저당 · 여수원예농업협동조합 | 36,000,000원 | 34,621,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 319,900,000원 가정 시 집행비용 5,278,600원을 먼저 반영하고, 전세권 280,000,000원 전액, 근저당권 34,621,400원을 배당하는 계산입니다. 총 채권액 316,000,000원 중 314,621,400원이 배당돼 1,378,600원이 미배당되며, 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 각각 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 여수시 학동 소재 여수 시립 쌍봉도서관 남서측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·아파트 등이 소재하는 노선 주상지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이고 감정평가 당시에는 오피스텔로 이용 중이었습니다. 토지도 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 단지 남측은 광대로, 북측은 소로에 접합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·준주거지역·시가지경관지구(일반)이며, 대로2류와 소로1류에 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용, 공시지가는 1,464,000원/㎡입니다. 토지면적은 2,852.9㎡입니다.
- 시설. 기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 소방설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 물적 상태. 공부와의 차이는 보고되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 전세권 소멸 여부 원문 대조. 2022.03.17. 전세권은 말소기준보다 선순위입니다. 현재 배당 계산상 인수는 0원이지만 매각물건명세서 원문과 반드시 일치 여부를 확인해야 합니다.
- 현재 회차 배당 구조 확인. 319,900,000원에서는 동성케미컬 전세금 280,000,000원이 전액 배당되고, 근저당에서 1,378,600원 미배당이 발생합니다.
- 추가 유찰 시 구조 변화. 2회 유찰 시 미배당 96,005,020원, 3회 유찰 시 162,243,514원으로 확대됩니다. 다만 각 계산에서 매수인 인수액은 0원입니다.
- 용도 확인. 사건상 근린시설이지만 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 현장 이용상태와 관계 법령상 사용 가능 범위를 확인하세요.
- 점유·임대관계 현장 확인. 별도 임차인은 확인되지 않았지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유자는 현장에서 다시 확인하는 것이 안전합니다.
- 가격 검증. 감정가 457,000,000원에서 1회 유찰돼 319,900,000원이 됐다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 응찰 전 비교 가능한 거래가격과 수익성을 별도로 대조하세요.
맺으며 — “선순위 전세권은 크지만, 현재 계산의 인수는 0”
이 사건의 핵심 숫자는 세 개입니다. 전세권 280,000,000원, 현재 최저가 319,900,000원, 그리고 매수인 인수 0원입니다. 선순위 전세권이라는 외형만 보면 권리 부담이 커 보이지만, 현재 회차 배당에서는 전세권자 주식회사동성케미컬이 전세금 전액을 배당받고 여수원예농업협동조합 근저당에서만 1,378,600원이 미배당됩니다.
다만 이 물건의 등급을 높게 볼 근거가 ‘감정가 대비 30% 할인’ 자체는 아닙니다. 사건 용도는 근린시설이고 실제 이용은 오피스텔이며, 가격 경쟁력을 직접 판단할 실거래 비교 수치는 전제로 삼지 않았습니다. 따라서 권리 구조는 현재 배당 계산상 정리되지만, 가격 판단은 별도 검증이 필요한 물건으로 보는 것이 적절합니다.
