38,500,000원
광주지방법원 2026타경50060. 광양시 중동 성호2차아파트 202동 23층 2302호, 전용 39.86㎡ 아파트입니다. 감정가는 55,000,000원이고 1회 유찰돼 현재 최저매각가는 38,500,000원까지 내려왔습니다. 그런데 이 사건에서 가격보다 먼저 봐야 할 것은 대항력 임차보증금 66,000,000원입니다. 임차인 송지민은 주민등록일 2021.08.20, 확정일자 2022.09.16, 점유개시일 2022.09.23으로 모두 말소기준권리인 2024.09.03 압류보다 앞서며, 배당요구도 했습니다. 매각물건명세서 역시 배당으로 전액 변제되지 않는 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다.
따라서 “최저가 3,850만원이 최근 실거래 평균 4,818만원의 79.9%”라는 숫자만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 보증금이 낙찰가보다 크기 때문에 낙찰가가 내려가는 만큼 미배당 인수액이 커집니다. 이 사건은 낙찰가가 싸질수록 총취득비용도 같이 내려가는 구조가 아닙니다. 가격 비교의 기준은 최저가 38,500,000원이 아니라 실질취득 약 66,000,000원이어야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50060 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 202동 23층2302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 39.86㎡ · 지상 23층 중 23층 |
| 소유자 | 이경순 (2022.10.13. 소유권이전 · 거래가액 68,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 38,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 송지민 / 66,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.09.03. 갑구 10번 압류 · 국(처분청 통영세무서장) |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 대항력 임차인
과거 국민은행 근저당과 농업협동조합중앙회 근저당은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2024.09.03. 국의 압류입니다. 문제는 임차인 송지민의 주민등록과 점유가 그보다 먼저 시작됐다는 점입니다. 임차권등기 자체는 2024.12.09.로 말소기준보다 늦지만, 기초가 되는 임대차의 주민등록일·점유개시일·확정일자가 모두 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 66,000,000원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 주민등록 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송지민 | 전유부분 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.20 | 2022.09.16 | 66,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 승계 없음 |
송지민은 보증기관 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 배당요구가 접수돼 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저가 38,500,000원에서는 집행비용을 제하고 임차인에게 37,407,000원만 배당되는 계산입니다. 보증금 66,000,000원 가운데 남는 28,593,000원은 매수인 인수입니다.
③ 유찰돼도 실질취득가는 거의 안 내려간다
현재 회차의 낙찰가 가정은 38,500,000원이고 인수액은 28,593,000원입니다. 둘을 합치면 67,093,000원입니다. 집행비용 1,093,000원이 매각대금에서 먼저 빠지기 때문에 단순 합산액이 임차보증금 66,000,000원을 조금 웃돕니다. 핵심은 그 차이가 아니라 유찰로 낙찰가가 내려갈수록 임차인 미배당액이 반대로 커진다는 구조입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 낙찰가+인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 38,500,000원 | 28,593,000원 | 67,093,000원 |
| 2회 유찰 시 | 26,950,000원 | 39,935,100원 | 66,885,100원 |
| 3회 유찰 시 | 18,865,000원 | 47,874,570원 | 66,739,570원 |
④ 시세 비교 — 기준은 3,850만원이 아니라 약 6,600만원
성호2차(201~205동)는 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다. 대상 전용면적 39.86㎡와 일치하는 최근 거래 12건의 평균은 48,183,333원이고, 최신 거래는 2026.04. 47,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 39.86㎡ | 19 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 17 | 59,700,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 20 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 39.86㎡ | 10 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 22 | 54,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 11 | 49,500,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 50,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 23 | 43,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 42,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 8 | 45,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 7 | 51,000,000원 |
| 2026.03 | 39.86㎡ | 16 | 40,000,000원 |
| 최근 12건 평균 | 39.86㎡ | 12건 | 48,183,333원 |
표면적인 최저가 38,500,000원은 최근 12개월 평균의 79.9%입니다. 하지만 이 비율은 대항력 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 권리구조상 실질취득 기준인 약 66,000,000원은 최근 12개월 평균 48,183,333원의 약 137.0%, 최신 거래 47,000,000원의 약 140.4%입니다. 따라서 이 사건을 “시세보다 20% 싸다”거나 “유찰돼 가격 메리트가 생겼다”고 평가할 수 없습니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 38,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,093,000원 |
| 1. 임차인 송지민 보증금 | 66,000,000원 | 37,407,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 송지민 | 66,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 66,000,000원 중 37,407,000원만 배당되고, 부족분 28,593,000원은 매수인에게 인수되는 계산입니다. 실제 배당은 집행비용·조세채권 등 최종 배당요소에 따라 달라질 수 있습니다.
⑥ 전세사기피해자 우선매수권 — 외부 낙찰 제한
특별매각조건도 붙어 있습니다. 전세사기피해자인 임차인이 우선매수권을 행사한 뒤 매수보증금을 납부하지 않아 매수신고가 실효되는 경우, 그 임차인은 해당 부동산의 다음 매각기일에서는 우선매수청구권을 행사할 수 없습니다. 가격만으로 낙찰 가능성을 판단할 사건이 아니라, 우선매수권 행사 여부까지 함께 봐야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 중진초등학교 남측 인근. 주변은 아파트단지·근린상가·학교 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 일반적인 교통상황은 양호한 편입니다. 단지 부근으로 2차선 도로와 광대로 간선도로가 통과합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 지상 23층 건물의 23층 2302호이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 있습니다.
- 용도. 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 규제. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 가축사육제한구역·상대보호구역·절대보호구역 등이 포함 또는 저촉됩니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트 부지이며 공시지가는 698,300원/㎡입니다.
- 단지. 성호2차(201~205동) 1,773세대, 2003.11.07. 준공 단지입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득가로 판단. 현재 최저가 38,500,000원만 보면 안 됩니다. 대항력 임차인의 미배당 보증금 28,593,000원이 인수됩니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 내려가지만 인수액은 각각 39,935,100원·47,874,570원으로 증가합니다.
- 임차권 원본 대조. 주민등록일 2021.08.20, 확정일자 2022.09.16, 점유개시일 2022.09.23, 임차권등기 2024.12.09 및 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
- 신청채권자 동일인 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 송지민이며 청구액과 보증금이 모두 66,000,000원입니다.
- 우선매수권 확인. 전세사기피해자 우선매수권이 있으므로 외부 입찰자의 최고가 매수 가능성이 제한될 수 있습니다.
- 관리비. 현황조사서상 2026년 2월 기준 체납관리비가 800,490원으로 기재돼 있습니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전세사기피해자 결정문·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “3,850만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 가장 큰 함정은 최저매각가입니다. 1회 유찰된 38,500,000원만 보면 최근 실거래보다 낮지만, 대항력 임차인 송지민의 보증금 66,000,000원이 낙찰가보다 큽니다. 현재 회차에서는 28,593,000원이 인수되고, 추가 유찰 시 인수액은 더 커집니다. 그래서 경제적 부담은 약 66,000,000원대에서 사실상 고정됩니다.
그 기준으로 보면 최근 12개월 평균 48,183,333원이나 최신 거래 47,000,000원보다 명백히 높습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 4.3회, 전세사기피해자 우선매수권까지 겹칩니다. 표면 최저가는 낮지만 실질취득은 시세 이상이고, 외부 낙찰 가능성도 제한되는 사건입니다. 권리와 가격, 낙찰 가능성을 함께 보면 외부 투자자 관점의 매력도는 낮게 평가하는 것이 맞습니다.
