광주지방법원 2026타경50106. 전라남도 여수시 중앙동 349의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 토지는 89.0㎡, 지목은 대, 일반상업지역이며 감정평가상 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층으로 1층 점포, 2층 및 3층 공실 상태입니다. 공유자는 백영선·임명숙으로 각 2분의 1 지분입니다.
권리분석의 핵심은 가격표에 적힌 392,176,000원만 낙찰자의 비용으로 보면 안 된다는 점입니다. 임차인 백인웅의 전입일은 2010.04.06으로 말소기준권리인 중앙새마을금고 근저당의 2012.02.24보다 빠릅니다. 배당 추정에서도 대항력은 인정되고 우선변제권은 없는 것으로 처리되어, 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50106 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 중앙동 349 · 중앙로 87-1 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 상업용 |
| 토지 | 89.0㎡ · 대 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 · 중로한면 |
| 건물 이용 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 · 1층 점포 · 2층 및 3층 공실 |
| 소유자 | 백영선 2분의 1 · 임명숙 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 560,251,670원 / 392,176,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 152,491,727원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 다락·옥탑(계단실) 포함 · 1층 내부저온저장고 등 설비 매각 제외 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
등기상 현재 권리의 말소기준은 2012.02.24 중앙새마을금고 근저당 130,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 중앙새마을금고 근저당과 2025년 말부터 이어진 가압류, 2026.02.02 임의경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 백인웅의 전입은 기준권리보다 앞선 2010.04.06이므로 등기상 후순위 채권들과 달리 별도로 봐야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백인웅 | 2010.04.06 | 30,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 30,000,000원 인수 |
② 가격 구조 — 감정가 70%가 곧 실질비용 70%는 아니다
감정가는 560,251,670원, 1회 유찰 후 현재 최저가는 392,176,000원입니다. 회차표상 감정가의 70%입니다. 다만 실제 매수자 관점에서는 대항력 임차보증금 30,000,000원을 더해야 하므로, 최저가만 보고 할인폭을 판단하면 비용을 과소평가하게 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,176,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,290,464원 |
| 인수. 임차인 백인웅 보증금 | 30,000,000원 | 0원 |
| 2. 을구 7번 근저당 · 중앙새마을금고 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 3. 을구 9번 근저당 · 중앙새마을금고 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 4. 을구 10번 근저당 · 중앙새마을금고 | 60,000,000원 | 15,885,536원 |
| 5. 갑구 6번 가압류 · 신용보증기금 | 63,640,010원 | 0원 |
| 6. 갑구 7번 가압류 · 농협은행주식회사 | 23,985,106원 | 0원 |
| 7. 갑구 8번 가압류 · 농협은행주식회사 | 63,737,919원 | 0원 |
| 8. 갑구 9번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 135,915,601원 | 0원 |
| 9. 갑구 10번 가압류 · 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용 | 361,181,541원 | 0원 |
| 10. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험 주식회사 | 36,222,692원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 392,176,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 1,114,682,869원, 총 배당액은 385,885,536원, 미배당은 728,797,333원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 임차인 백인웅의 30,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다.
④ 회차별 배당·실질취득 시나리오
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 392,176,000원 | 30,000,000원 | 422,176,000원 | 728,797,333원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 274,523,200원 | 30,000,000원 | 304,523,200원 | 844,802,994원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 192,166,240원 | 30,000,000원 | 222,166,240원 | 926,006,956원 |
이 사건에서는 낙찰가가 낮아져도 임차보증금 인수액은 각 시나리오에서 30,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 가격 판단은 회차별 최저가 자체가 아니라 최저가 + 30,000,000원의 실질취득 기준으로 해야 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 이순신광장 북동측 인근이며, 주위는 상업용 건물이 소재하는 노선 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 여객선터미널이 위치합니다.
- 현재 이용. 상업용으로 이용 중이며 1층은 점포, 2층 및 3층은 공실입니다.
- 토지. 89.0㎡, 지목 대, 평지·부정형·중로한면이며 공시지가는 2,260,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액. 현재 최저가 392,176,000원에 임차보증금 인수 30,000,000원을 더한 422,176,000원을 기준으로 판단하세요.
- 임차인 점유 범위. 백인웅의 전입은 2010.04.06으로 기준권리보다 빠릅니다. 실제 점유 부분과 임대관계는 현장 및 원본 서류를 대조해야 합니다.
- 우선변제 구조. 배당 추정에서는 백인웅의 보증금 30,000,000원이 배당되지 않고 전액 매수인 인수로 처리돼 있습니다.
- 매각 범위. 제시외 건물 및 다락·옥탑(계단실)은 포함되지만 1층 내부저온저장고 등 설비는 매각에서 제외됩니다.
- 공실 확인. 감정평가상 2층 및 3층은 공실입니다. 상업용 부동산이므로 현재 사용 상태와 실제 임대관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 현재 회차에서도 채권 미배당이 728,797,333원이고 소유자 잔여는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “392,176,000원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 등기상 기준권리 이후 권리는 대부분 매각으로 소멸합니다. 하지만 2010.04.06 전입한 대항력 임차인이 말소기준 근저당보다 앞서고, 배당 추정상 보증금 30,000,000원 전액이 매수인 인수입니다. 그래서 현재 회차에서 봐야 할 숫자는 최저가 392,176,000원이 아니라 실질취득 422,176,000원입니다.
여기에 물건은 아파트가 아니라 근린시설 + 토지이고, 감정평가상 1층 점포·2층 및 3층 공실입니다. 실거래 시세를 근거로 한 가격 검증 없이 “감정가의 70%니까 싸다”고 결론 내릴 근거는 부족합니다. 기준권리 이후 등기는 정리되지만, 선순위 임차보증금 인수와 상업용 부동산의 실제 수익성 확인이 승부처인 사건입니다.
