광주지방법원 2026타경50113. 광양시 광영동 목우아파트 102동 2층 205호, 전용 51.66㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 박순자이며 2022년 9월 19일 매매를 원인으로 40,000,000원에 취득했습니다. 현재 등기에서 경매 권리분석의 기준이 되는 권리는 2025년 1월 21일 김종선의 9,228,000원 가압류이고, 2026년 2월 24일 김나윤의 강제경매개시결정이 뒤따릅니다. 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인에게 승계되는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
과거에는 근저당권과 주택임차권이 존재했지만 모두 이미 말소됐습니다. 특히 김재혁의 주택임차권은 임차보증금 16,200,000원, 점유개시 2006년 12월 28일, 주민등록·확정일자 2009년 1월 28일로 등기됐으나 2022년 10월 24일 말소됐습니다. 따라서 현재 입찰에서 이 과거 임차권의 보증금을 인수액에 더할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50113 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 광영동 775-2 목우아파트 102동 2층 205호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 51.66㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층건물 내 2층 |
| 소유자 | 박순자 (2022.09.19. 매매, 거래가 40,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 46,000,000원 / 46,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김나윤 / 88,284,931원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
| 이용상태 | 아파트 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 인수 0원 |
현재 확인되는 임차인은 없습니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득가가 보증금으로 고정되는 유형이 아닙니다. 이 사건의 실질취득가는 현재 최저가 46,000,000원에 인수액 0원을 더한 46,000,000원으로 봅니다. 말소기준인 김종선 가압류와 그 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 20.3% 높다
목우아파트 동일 면적 51.66㎡의 실거래는 12건이 확인되며, 전체 평균은 37,416,666원입니다. 다만 가격 판단은 과거 거래까지 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해서 봐야 합니다. 최근 12개월 평균은 38,250,000원, 최신 거래는 2025년 10월 47,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간 대비 3.4% 상승했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.10 | 51.66㎡ | 1 | 47,000,000원 |
| 2025.03 | 51.66㎡ | 5 | 27,000,000원 |
| 2024.11 | 51.66㎡ | 4 | 42,000,000원 |
| 2024.11 | 51.66㎡ | 4 | 37,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 38,250,000원 |
현재 최저가이자 실질취득가 46,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.3%입니다. 즉 최근 평균보다 7,750,000원 높습니다. 최신 거래 47,000,000원보다는 1,000,000원 낮지만, 단 한 건의 최신 거래만으로 “시세보다 싸다”고 평가하기는 어렵습니다. 최근 거래군 안에서도 27,000,000원·37,000,000원· 42,000,000원·47,000,000원으로 편차가 크기 때문에, 46,000,000원 신건은 가격 가점을 줄 구간이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 46,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,228,000원 |
| 1. 가압류 · 김종선 | 9,228,000원 | 9,228,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 김나윤 | 88,284,931원 | 35,544,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계는 97,512,931원, 예상 배당 합계는 44,772,000원이며 52,740,931원 미배당이 발생합니다. 신청채권자 김나윤의 청구액 88,284,931원 중 예상배당은 35,544,000원입니다. 이 미배당은 매수인이 인수하는 금액이 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 가격과 미배당
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 46,000,000원 | 44,772,000원 | 52,740,931원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 36,800,000원 | 35,737,600원 | 61,775,331원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 29,440,000원 | 28,510,080원 | 69,002,851원 | 0원 |
유찰돼 매각가가 내려가도 이 사건은 임차보증금 인수형이 아니므로 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 가격이 실제로 내려가면 실질취득가도 함께 내려갑니다. 현재 제공된 회차 시나리오상 1회 유찰 가격 36,800,000원은 최근 12개월 평균 38,250,000원 아래로 내려가는 구간입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광영초등학교 북측 인근으로 학교, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 내 2층이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 등, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 일반적인 위생·급배수·난방·소방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 아파트부지이며 동측·서측·남측으로 포장도로와 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 중로1류·중로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역 관련 지정·저촉 사항이 있습니다.
- 공시지가. 280,100원/㎡이며 감정자료상 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
- 단지·거래. 목우아파트는 218세대, 1990년 11월 20일 준공으로 확인되며 동일 면적 거래 12건의 가격 범위는 27,000,000원~47,000,000원입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 현재 가격을 시세 할인으로 오인하지 않기. 46,000,000원은 최근 12개월 평균의 120.3%입니다. 신건이라는 이유만으로 가격 메리트가 생기지 않습니다.
- 최근 거래의 편차 확인. 같은 51.66㎡에서도 최근 거래가 27,000,000원부터 47,000,000원까지 벌어져 있어 층·상태 차이를 현장에서 확인해야 합니다.
- 체납관리비. 현황조사서상 2026년 3월 기준 체납관리비 166,230원이 있습니다.
- 현재 점유 확인. 현재 임차인은 확인되지 않지만 실제 점유자와 인도 상태는 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 등기 변동 확인. 등기사항전부증명서는 2026년 9월 15일 발행 자료이므로 매각기일 전 최신 등기와 매각물건명세서를 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 핵심은 간단합니다. 현재 임차인은 없고, 과거 주택임차권과 근저당권은 이미 말소됐으며, 2025년 가압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 예상 배당에서 52,740,931원의 미배당이 남더라도 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 실질취득가 46,000,000원은 최근 12개월 평균 38,250,000원보다 7,750,000원 높고 그 비율은 120.3%입니다. 최신 47,000,000원 거래와 비슷하더라도 최근 평균보다 높은 신건이므로 “권리가 깨끗하니 가격도 좋다”는 결론으로 이어져서는 안 됩니다. 현재 회차의 결론은 권리는 합격, 신건 가격은 보류입니다.
