130,900,000원
광주지방법원 2026타경50127. 광양시 중동 수하임1차 5층 506호입니다. 사건 용도는 근린시설로 표시되어 있으나 감정평가 이용상태는 공동주택(아파트)으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.01.03 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 우리은행 근저당이 말소기준권리이며 이후 임차권등기와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 임차보증금 143,500,000원 자체가 아니라 전입 시점입니다. 임창원 씨의 확정일자는 2022.01.04, 점유개시는 2022.01.05, 주민등록일자는 2022.01.06으로 모두 말소기준권리 2022.01.03보다 뒤입니다. 따라서 임차보증금이 현재 최저가보다 크더라도 대항력 인수형 사건이 아니며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50127 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 5층 506호 · 도로명주소 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 표기 · 감정평가 이용상태 공동주택(아파트) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 3층, 지상 20층 중 5층 506호 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 187,000,000원 / 130,900,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 143,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 대항력이 없다
말소기준은 2022.01.03 우리은행 근저당입니다. 임창원 씨의 주민등록일자 2022.01.06은 그보다 늦어 대항력이 없으며, 2025.01.06 등기된 주택임차권도 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다. 현재 배당 시나리오가 잡고 있는 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 임창원 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 143,500,000원 | 2022.01.06 | 2022.01.04 | 없음 | 미상 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 임창원은 보증기관 승계 임차인으로 표시돼 있지 않으며, 주택도시보증공사는 별도의 경매 신청채권자로 기재돼 있습니다. 두 금액이 각각 143,500,000원으로 같더라도 이를 임의로 중복 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
② 가격·환금성 — 70%라는 숫자만으로 시세 메리트를 만들 수 없다
현재 최저매각가는 130,900,000원으로 감정가 187,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 91,630,000원, 3회 유찰 시 64,140,999원입니다. 다만 가격 메리트는 감정가 대비 할인율이 아니라 실제 시장가격과 비교해야 합니다. 동일 면적 실거래 비교값이 잡혀 있지 않은 상태에서는 현재 70% 가격을 근거로 “시세보다 저렴하다”거나 “싸다”고 평가할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰) | 70% | 130,900,000원 | 0원 | 8,349,832,600원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 91,630,000원 | 0원 | 8,388,519,340원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 64,140,999원 | 0원 | 8,415,513,539원 |
수하임1차는 105세대, 사용승인일은 2021.12.15이고 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.5회, 낙찰률은 0.0%로 기재돼 있습니다. 적어도 현재 자료만 놓고 보면 최저가가 낮아졌다는 사실과 별개로 환금성·적정가격 판단에는 보수적인 접근이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,632,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 128,267,400원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 143,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 집행비용 2,632,600원을 제외한 128,267,400원이 우리은행에 배당되고 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당 추정입니다. 우리은행 근저당에는 공동담보목록 문구가 있고 채권최고액 8,334,600,000원이 반영되어 미배당액이 물건가액보다 크게 표시되지만, 그 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지, 공공기관, 학교 및 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조, 지하 3층·지상 20층 건물이며 위생·급배수·소방·승강기·도시가스 난방·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역, 지목 대, 평지·사다리형이며 중로 한 면에 접하고 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 현황. 2026년 2월 현황조사 기준 공실이며, 체납관리비 782,490원이 기재돼 있습니다.
- 환금성. 수하임1차는 105세대, 2021.12.15 사용승인 단지이며 경매 통계상 평균 유찰 1.5회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 임창원 전입 2022.01.06이 우리은행 말소기준 2022.01.03보다 늦다는 점을 등기·명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정 이용상태는 공동주택(아파트)입니다. 실제 건축물대장·집합건물 표시와 이용 가능 용도를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.01.03 갑구에 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 효력과 관련 의무를 매각조건 원문에서 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 같은 날 우리은행 근저당 채권최고액 8,334,600,000원과 1번 근저당권 변경등기 80,760,000원이 함께 기재돼 있으므로 공동담보 및 변경 내용을 원문으로 대조하세요.
- 체납관리비. 현황조사 기준 782,490원이 기재돼 있습니다. 납부 여부와 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 적정가를 정하지 말고, 실제 동일·유사 면적 거래와 임대수익성을 별도로 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
맺으며 — “인수 0원”은 분명하지만, “싼 물건”까지 확인된 것은 아니다
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 말소기준은 2022.01.03 우리은행 근저당이고, 임창원 씨의 전입은 2022.01.06이라 대항력이 없습니다. 보증금은 143,500,000원이지만 낙찰자가 그 차액을 떠안는 구조가 아니며, 현재 배당 시나리오의 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 투자 판단은 별개입니다. 최저가는 130,900,000원까지 내려왔지만 실제 시장가격과 직접 비교할 거래근거가 없고, 단지 경매 통계도 평균 1.5회 유찰·낙찰률 0.0%입니다. 사건 용도와 감정 이용상태의 표시 차이, 민간임대주택등기, 체납관리비 782,490원도 남아 있습니다. 결론은 “권리 인수는 낮은 편, 가격·상품성은 추가 검증 필요”입니다. 감정가의 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
