광주지방법원 2026타경50141. 광양시 중동 수하임1차 13층 1303호입니다. 사건상 용도표시는 근린시설이지만 감정요항표의 실제 이용상태는 아파트로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 20층 건물의 13층, 남향·계단식이며, 감정요항표에는 공부와의 차이가 없다고 적혀 있습니다. 소유자는 유한회사와이지개발입니다.
권리의 기준점은 2022.01.03 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 등기 원문상 8,334,600,000원이고 공동담보목록 제2022-3호가 기재되어 있습니다. 이후 임차인 백향목의 주민등록·점유개시, 확정일자, 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 임차인의 대항력은 말소기준일보다 늦기 때문에 매수인에게 보증금이 승계되는 구조가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50141 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 13층 1303호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 20층 건물 중 13층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰 · 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황조사 | 2026년 2월 기준 공실 · 체납관리비 622,090원 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 105,000,000원, 매수인 인수는 0원
실제 임차인은 백향목 1명입니다. 보증기관 승계나 대위에 따른 중복 임차 신고는 없습니다. 임대차계약일은 2019.12.10이지만 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2022.01.11입니다. 따라서 2022.01.03의 우리은행 근저당보다 늦어 대항력 없음으로 정리됩니다. 확정일자는 2024.09.30, 임차권등기 및 배당요구일은 2025.02.25입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 주민등록·점유 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 백향목 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 2022.01.11 | 2024.09.30 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 가격 판단 — 70%까지 내려왔지만 ‘시세보다 싸다’는 근거가 없다
감정가는 168,000,000원, 현재 최저매각가는 117,600,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 수하임1차의 실거래 매매가격이 제시되어 있지 않아 최근 12개월 평균이나 최신 거래와의 비교가 불가능합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 저렴하다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가하지 않습니다.
단지 정보는 수하임1차 · 105세대 · 2021.12.15 사용승인으로 제시되어 있습니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰횟수는 1.5회, 매각률은 0.0%, 평균 할인율은 0.0%입니다. 이 수치만으로 개별 호수의 적정 시세를 대신할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,446,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,446,400원을 제외한 115,153,600원이 우리은행 근저당에 배당되는 산정입니다. 주택도시보증공사 배당은 0원, 소유자 잔여도 0원이며, 총 채권 미배당은 8,324,446,400원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 매수인 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 8,324,446,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 8,359,161,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 8,383,413,232원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가 하락분만큼 매수인에게 넘어오는 대항력 인수형이 아닙니다. 제공된 세 회차 시나리오 모두 매수인 인수 0원으로 동일합니다. 따라서 유찰될수록 실질취득액은 각 회차의 매각가와 같아집니다. 다만 실거래 시세 근거가 없는 만큼 어느 회차가 적정 가격인지는 별도의 시장가격 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근이며, 주위는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량출입이 용이하고 대중교통여건은 보통입니다.
- 도로. 단지 서측으로 왕복4차로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
- 토지. 유사사다리형 평지로 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 부지로 이용됩니다.
- 공시지가. 793,300원/㎡입니다.
- 건물 상태. 급배수·위생·난방·소방·공용승강기 설비가 있으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대이고 사용승인일은 2021.12.15입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 원문 대조. 을구 1번 8,334,600,000원과 을구 1-1 변경 67,560,000원·공동담보 해제의 관계를 등기 원본에서 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 매각 후 어떻게 처리되는지 원문 기준으로 확인하세요.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설, 감정평가 이용상태는 아파트입니다. 건축물대장·등기부·감정서의 용도표시를 서로 대조하세요.
- 임차권. 백향목의 주민등록·점유개시 2022.01.11은 말소기준 2022.01.03보다 늦어 대항력 없음으로 분석됩니다.
- 공실·관리비. 2026년 2월 기준 공실이며 체납관리비 622,090원이 기재되어 있습니다.
- 가격 검증. 최저가 117,600,000원은 감정가의 70%지만 실거래 근거가 없으므로 감정가 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당표 검증. 현재 예상배당은 우리은행 115,153,600원, 주택도시보증공사 0원이며 매수인 인수는 0원으로 산정되어 있습니다.
맺으며 — “인수 0원은 장점, 가격과 등기 해석은 별도”
이 사건의 임차인 구조만 보면 결론은 명확합니다. 백향목의 주민등록·점유개시는 말소기준 근저당보다 늦고, 임차권등기도 후순위여서 매수인 인수는 0원입니다. 현재 회차 실질취득도 117,600,000원으로 계산됩니다.
그러나 이 물건을 단순한 “인수 없는 아파트”로만 보면 부족합니다. 사건상 용도는 근린시설인데 감정평가 이용상태는 아파트이고, 갑구에는 민간임대주택등기, 을구에는 8,334,600,000원 근저당과 같은 날 67,560,000원 변경등기가 함께 있습니다. 게다가 실거래 시세가 제시되지 않아 117,600,000원의 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 등기 원문과 용도·가격 검증을 마친 뒤 들어가야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
