광주지방법원 2026타경50154. 보성군 노동면 대련리 1030-1을 포함한 기타 + 토지 사건으로, 감정평가상 건물 이용상태에는 축사(우사)와 단독주택이 확인됩니다. 대련리 1030-1 토지는 면적 2,982㎡, 공부상 지목은 ‘답’이지만 현황은 축사부지로 이용 중입니다. 농림지역·농업진흥구역에 속하고 공장설립승인지역에 포함되며 지방2급하천에 접합니다.
등기 흐름은 비교적 분명합니다. 현재 말소기준권리는 2021.06.29. 설정된 보성밀알신용협동조합의 근저당권 220,000,000원입니다. 이후 김래숙의 근저당권 45,000,000원·60,000,000원, 현재 임의경매개시결정, 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50154 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 보성군 노동면 대련리 1030-1 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 축사(우사) · 단독주택 |
| 토지 | 2,982㎡ · 지목 답 · 현황 답축사 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박찬균 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 562,521,520원 / 393,765,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구액 | 45,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2021.06.29. 보성밀알신용협동조합 근저당권 220,000,000원입니다. 2024년 김래숙 명의 근저당권 45,000,000원과 60,000,000원, 2026.02.11. 현재 사건의 임의경매개시결정, 2026.02.27. 국의 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다.
과거 2016.01.12. 보성농업협동조합 근저당권 200,000,000원은 2021.07.01. 해지로 말소됐고, 과거 압류·가압류 및 2023년·2025년 임의경매개시결정도 이미 말소 또는 취하된 상태입니다. 따라서 현재 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 감정가 70% ≠ 시세보다 저렴
감정가 562,521,520원에서 1회 유찰되어 현재 최저매각가는 393,765,000원, 감정가의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 제시되어 있지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 393,765,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,312,710원 |
| 1. 근저당 · 보성밀알신용협동조합 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 근저당 · 김래숙 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김래숙 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 62,452,290원 |
현재 최저가 393,765,000원 가정에서는 채권 325,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여 62,452,290원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
④ 일괄매각·포함 및 제외 물건
- 일괄매각. 본건은 일괄매각 조건입니다.
- 포함. 제시외 건물과 관정이 매각에 포함됩니다.
- 제외. 지상 비닐하우스 및 사일로는 매각에서 제외됩니다.
- 농지. 대련리 1030-1 토지는 농지취득자격증명 제출 대상입니다.
- 현황 차이. 공부상 지목은 ‘답’이나 현재는 축사부지로 이용 중입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 전라남도 보성군 노동면 대련리 소재 대치마을 북서측 인근으로, 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 건물 이용. 일련번호 2-가)는 축사(우사), 일련번호 4-나)는 단독주택으로 이용됩니다.
- 건물 구조. 축사는 강파이프구조 칼라강판지붕 단층, 단독주택은 경량철골구조 징크패널지붕 단층입니다.
- 설비. 단독주택에는 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지 규제. 농림지역·농업진흥구역·공장설립승인지역이며, 지방2급하천에 접합니다. 공시지가는 10,800원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농취증 발급 가능 여부. 매각결정기일까지 제출하지 못하면 매각불허가와 매수신청 보증금 불반환 위험이 있으므로 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물·관정은 포함되고 비닐하우스·사일로는 제외되므로 현장에서 위치와 이용관계를 구분해야 합니다.
- 점유·임대관계. 별도 임차인 신고 내역과 별개로 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 사용관계를 확인해야 합니다.
- 배당 변수. 2026.02.27. 국의 압류가 있고 배당표에는 당해세가 반영되지 않았으므로 세금의 종류·금액·배당순위를 원본으로 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 70%만 보고 저가로 판단하지 말고, 토지·축사·주택의 실제 거래가치와 이용 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다
등기상 구조만 보면 말소기준권리 이후 권리가 소멸하고, 현재 회차 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 이 사건은 아파트처럼 권리와 시세만 확인하면 끝나는 물건이 아닙니다. 농림지역·농업진흥구역의 토지와 축사·단독주택이 결합된 일괄매각이고, 제시외 건물·관정은 포함되는 반면 비닐하우스·사일로는 제외됩니다.
무엇보다 대련리 1030-1 토지의 농지취득자격증명은 입찰 전 선결 확인사항입니다. 제출 실패가 단순한 서류 보완으로 끝나는 것이 아니라 매각불허가와 매수신청 보증금 불반환으로 이어질 수 있기 때문입니다. 현재 가격은 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없어 가격 메리트 역시 검증되지 않았습니다. 등기 권리는 비교적 단순하지만, 취득 절차·현황·가격 검증이 모두 필요한 C등급형 물건으로 보는 것이 적절합니다.
