광주지방법원 2026타경50180. 광양시 중동 수하임1차 3층 306호 아파트입니다. 감정 이용상태는 방3, 거실 및 주방, 화장실2개이며 철근콘크리트구조 20층 건물의 3층입니다. 사건의 권리분석 핵심은 임차보증금 141,500,000원 자체가 아니라 임차인의 전입일과 말소기준일의 선후입니다. 김하은의 전입·점유개시일은 2022.01.07, 말소기준인 우리은행 근저당은 2022.01.03이므로 데이터상 대항력이 없고 낙찰자 승계금액도 0원입니다.
반대로 간단히 넘기면 안 되는 부분도 있습니다. 소유권보존과 같은 날 갑구에 민간임대주택등기가 기재되어 있고, 을구 1번 우리은행 근저당은 채권최고액 8,334,600,000원·공동담보목록이 기재된 뒤 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 80,760,000원·공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 따라서 이 물건은 ‘임차인 인수는 0원’이라는 점과 ‘등기 세부내용 확인이 필요하다’는 점을 동시에 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50180 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 3층 306호 · 도로명주소 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 방3, 거실 및 주방, 화장실2개 · 20층 중 3층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 182,000,000원 / 127,400,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 141,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 수하임1차 · 105세대 · 2021.12.15 준공 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.01.03 우리은행 근저당권입니다. 김하은의 임차권등기는 2024.10.25에 접수됐고, 임대차계약일은 2019.12.06, 확정일자는 2021.12.29이지만 주민등록일자와 점유개시일이 모두 2022.01.07입니다. 따라서 데이터의 권리판정대로 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”이며, 매수인 인수액도 0원으로 계산되어 있습니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김하은 | 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.07 | 2021.12.29 | 141,500,000원 | 2024.10.25 | 대항력 없음 우선변제 확인 승계 0원 |
② 가격 구조 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 182,000,000원, 제시된 1회 유찰 회차의 최저매각가는 127,400,000원으로 감정가의 70%입니다. 권리상 인수금액이 0원이므로 이 회차에서의 권리분석상 실질취득액은 최저가와 같은 127,400,000원입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 권리상 실질취득 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 1회 유찰 · 감정가 70% | 127,400,000원 | 0원 | 127,400,000원 | 8,351,283,600원 |
| 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,180,000원 | 0원 | 89,180,000원 | 8,388,925,240원 |
| 3회 유찰 · 감정가 34% | 62,425,999원 | 0원 | 62,425,999원 | 8,415,197,669원 |
③ 예상배당표 (매각가 127,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,583,600원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 124,816,400원 |
| 2. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 141,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
127,400,000원 매각가 가정 시 집행비용 2,583,600원을 제외한 124,816,400원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당액이 없습니다. 총 채권 미배당액은 8,351,283,600원으로 계산되어 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 광양시청 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 노선상가 등이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 도로. 대상 서측으로 왕복 4차선 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 중 3층 306호로, 급배수·승강기·소방설비·바닥난방 보일러 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역에 포함됩니다.
- 대지. 토지면적 1,834.0㎡, 공시지가 793,300원/㎡이며 평지의 아파트 건부지입니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대, 2021.12.15 준공이며 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
- 현황. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 매각 후 어떤 방식으로 처리되는지 등기부 원문·매각물건명세서와 대조하세요.
- 근저당 금액 구조. 을구 1번의 채권최고액 8,334,600,000원·공동담보목록과 같은 날 변경등기 80,760,000원·공동담보 해제의 관계를 확인하세요.
- 임차권. 김하은은 전입 2022.01.07로 말소기준 2022.01.03보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐지만, 배당요구와 임차권등기 원문은 최종 대조하세요.
- 점유. 2026년 2월 현황조사서는 공실로 기재되어 있습니다. 입찰 전 실제 점유상태가 동일한지 현장에서 재확인하세요.
- 체납관리비. 2026년 2월 기준 1,251,430원이 기재돼 있으므로 납부 주체와 현재 잔액을 관리주체에 확인하세요.
- 가격. 감정가 182,000,000원에서 1회 유찰돼 127,400,000원이 되었지만, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “확인할 것 없음”은 다르다
이 사건의 임차인 권리는 비교적 선명합니다. 보증금 141,500,000원의 김하은은 전입·점유개시가 2022.01.07로 말소기준 2022.01.03보다 늦어 대항력이 없고, 낙찰자 승계액도 0원입니다. 현황조사상 2026년 2월 공실이라는 점도 점유 부담을 낮추는 요소입니다.
다만 등기부에는 민간임대주택등기가 남아 있고, 우리은행 근저당에는 8,334,600,000원 공동담보 기재와 80,760,000원 변경등기가 함께 존재합니다. 여기에 체납관리비 1,251,430원이 확인됩니다. 또한 최저가 127,400,000원은 감정가의 70%라는 사실만 확인될 뿐, 이를 최근 실거래보다 싸다고 볼 근거는 이 분석에 없습니다. 결론은 임차보증금 인수 위험은 낮지만, 등기 세부관계와 가격 검증을 끝낸 뒤 판단할 물건입니다.
