광주지방법원 2026타경50192. 순천시 해룡면 상삼리 우미아파트 101동 2층 201호, 전용 49.77㎡ 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상14층 건물의 2층, 남향 복도식입니다. 현재 소유자는 김미순이며, 말소기준권리는 2018.09.06 설정된 한화생명보험주식회사 근저당권 42,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 충남신용보증재단, 송산농업협동조합, 아프로에프앤아이대부 주식회사의 가압류와 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 이우균의 전입신고일은 2018.10.18로 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 임차인은 대항력 없음으로 분석되고, 보증금 액수는 확인되지 않았지만 대항력이 없어 매수인이 보증금을 승계하는 구조는 아닙니다. 이 사건의 실질취득비용은 최저가 73,000,000원에 인수액 0원을 더한 73,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50192 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 해룡면 상삼리 654 우미아파트 101동 2층 201호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.77㎡ · 지하1층·지상14층 중 2층 · 남향·복도식 |
| 소유자 | 김미순 |
| 감정가 / 최저가 | 73,000,000원 / 73,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 제니스자산관리대부 / 7,754,943원 |
| 매각기일 | 2026.06.22 |
| 단지 | 우미1 · 398세대 · 사용승인 1993.09.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 한국주택은행 근저당과 조성현의 전세권 65,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2018.09.06 한화생명보험주식회사 근저당입니다. 2023.01.17 충남신용보증재단 가압류 36,750,000원, 2025.02.12 송산농업협동조합 가압류 9,564,931원, 2026.02.10 현재 사건의 강제경매개시결정, 2026.03.20 아프로에프앤아이대부 주식회사 가압류 19,934,278원은 모두 말소기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이우균 | 2018.10.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
③ 시세 비교 — 실질취득 7,300만원은 최근 시세 이상
같은 단지 우미1의 동일면적 전용 49.77㎡ 최근 12개월 실거래는 12건입니다. 평균은 71,075,000원, 최신 거래는 2026.04의 65,000,000원입니다. 이 사건은 인수액이 0원이므로 신건 기준 실질취득은 최저가와 같은 73,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균의 102.7%로, 최근 평균보다 높은 가격입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 49.77㎡ | 2 | 65,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2026.02 | 49.77㎡ | 9 | 71,000,000원 |
| 2026.01 | 49.77㎡ | 5 | 61,000,000원 |
| 2026.01 | 49.77㎡ | 13 | 71,000,000원 |
| 2026.01 | 49.77㎡ | 13 | 73,500,000원 |
| 2025.12 | 49.77㎡ | 3 | 58,000,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 11 | 74,000,000원 |
| 2025.10 | 49.77㎡ | 11 | 81,900,000원 |
| 2025.09 | 49.77㎡ | 3 | 87,000,000원 |
| 2025.06 | 49.77㎡ | 2 | 84,500,000원 |
| 2025.05 | 49.77㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 49.77㎡ | 12건 | 71,075,000원 |
거래 범위는 58,000,000원~87,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 71,075,000원입니다. 특히 이 물건과 같은 2층의 최신 2026.04 거래가가 65,000,000원으로 확인됩니다. 따라서 신건 73,000,000원을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 오히려 최근 평균보다 높고 최신 거래보다도 높은 가격입니다.
④ 예상배당표 (매각가 73,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,714,000원 |
| 1. 근저당 · 한화생명보험주식회사 | 42,000,000원 | 42,000,000원 |
| 2. 가압류 · 충남신용보증재단 | 36,750,000원 | 29,286,000원 |
| 3. 가압류 · 송산농업협동조합 | 9,564,931원 | 0원 |
| 4. 신청채권자 · 주식회사 제니스자산관리대부 | 7,754,943원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 아프로에프앤아이대부 주식회사 | 19,934,278원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 116,004,152원 중 예상 배당액은 71,286,000원이고, 미배당은 44,718,152원입니다. 신청채권자 주식회사 제니스자산관리대부의 청구액 7,754,943원도 현재 가정에서는 배당되지 않습니다. 그러나 이 미배당 채권들은 매수인에게 승계되는 권리가 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 73,000,000원 | 71,286,000원 | 44,718,152원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 58,400,000원 | 56,948,800원 | 59,055,352원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 46,720,000원 | 45,479,040원 | 70,525,112원 | 0원 |
이 사건은 대항력 인수형이 아니므로 유찰될수록 매수인의 실질취득도 매각가와 함께 내려갑니다. 현재 신건에서는 73,000,000원이지만 1회 유찰 시 58,400,000원, 2회 유찰 시 46,720,000원이며 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 팔마중학교 서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택·단독주택·상가 등으로 이루어진 기존주택지대입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층·지상14층, 해당 호는 2층 남향 복도식이며 도시가스 보일러·승강기·소화전이 설치돼 있습니다.
- 토지. 장방형 평지의 아파트 및 부대복리시설 부지이고, 남측 왕복2차로 중로를 통해 차량이 출입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역이며, 중로2류에 접합니다. 공시지가는 637,200원/㎡입니다.
- 물건상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물로 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 73,000,000원은 최근12개월 평균 71,075,000원보다 높습니다. 최신 동일면적 2층 거래 65,000,000원도 반드시 응찰가 판단에 반영해야 합니다.
- 임차관계. 이우균의 전입일은 말소기준 뒤라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자 자체는 확인되지 않았으므로 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하는 것이 좋습니다.
- 체납관리비. 현황조사서상 2026년 3월 기준 체납관리비가 342,490원 있습니다. 실제 납부 범위와 공용부분 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
- 배당 부족. 신건 가정에서도 채권 미배당 44,718,152원이 발생합니다. 이는 매수인 인수액과는 별개이지만 배당관계와 이해관계인 대응을 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2018.09.06 한화생명보험주식회사 근저당 42,000,000원이고, 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 실제 임차인 1명도 말소기준 뒤 전입이라 대항력이 없어 매수인 인수는 0원입니다.
다만 가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 실질취득 73,000,000원은 최근12개월 평균 71,075,000원의 102.7%이며, 최신 2026.04 같은 면적·같은 2층 거래 65,000,000원보다 높습니다. 따라서 이 물건은 ‘권리상 안전하니 신건에서도 싸다’고 볼 수 없습니다. 현재 회차의 핵심은 권리 위험 회피가 아니라, 최근 실거래 대비 응찰가격을 얼마나 보수적으로 잡느냐입니다.
