전주지방법원 2025타경31468. 등기상 소유자는 채혜경이고, 현재 임의경매 신청채권자는 주식회사로반엔피엘대부입니다. 청구금액은 634,532,496원입니다. 사건상 용도는 ‘연립/다세대 + 토지’이며, 감정 이용상태는 철근콘크리트구조 4층 단독주택(다가구주택)입니다. 2층과 3층은 각각 다가구주택 5가구, 4층은 다가구주택 1가구로 이용되고 있습니다.

권리의 기준점은 2023.09.18 김남호 가압류 55,975,000원입니다. 이후 가압류·압류·현재 경매개시결정 및 임차권등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 부동산 경매에서 등기권리가 소멸한다고 해서 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금까지 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 이 사건의 핵심은 바로 그 부분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금은 별도다

말소기준은 2023.09.18 갑구 17번 김남호 가압류입니다. 이후 신용보증기금 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류, 비앤케이캐피탈주식회사 가압류, 주식회사로반엔피엘대부의 임의경매개시결정, 전주시 압류 등은 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 장하영·조호준·박예슬·전서현·양종현의 현재 임차권등기도 말소기준 이후 등기로 매각 소멸 대상으로 정리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 확인 인수 15,000원, 그러나 미상 보증금이 핵심

조호준·박예슬·전서현·양종현은 대항력과 우선변제권이 함께 확인되고, 현재 964,751,000원 매각가 가정에서는 각각 보증금 60,000,000원·10,000,000원·60,000,000원·70,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 따라서 이 네 임차인의 현재 가정상 미배당 승계액은 0원입니다.

반면 최정규와 박종희는 대항력은 있으나 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 각각 6,000원, 9,000원이 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 더 중요한 것은 정유진과 육한나입니다. 두 사람은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 있다고 정리돼 있지만 보증금이 확인되지 않아 인수액을 확정할 수 없습니다. 장하영은 보증금 60,000,000원과 임차권등기는 확인되지만 전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

③ 가격·배당 — 70% 할인보다 ‘시세 부재와 미상 인수’를 먼저 반영

현재 최저가는 감정가 1,378,215,270원의 70%인 964,751,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 30% 하락만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단할 근거는 없습니다. 특히 다가구주택과 토지가 함께 매각되고, 일부 토지는 지분이며 목록6은 지적도상 맹지라는 점까지 포함해 환금성을 봐야 합니다.

각 회차 시뮬레이션의 일반 채권자 미배당액은 0원으로 계산되어 있습니다. 다만 신청채권자 주식회사로반엔피엘대부의 청구액 634,532,496원은 세 시나리오 모두 배당 0원으로 표시되어 있어, 실제 권리순위·공동담보·채권계산 및 배당요구 관계는 원본 서류 대조가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 964,751,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 1.2% 추정치입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 추가 인수 또는 배당 여부에 따라 실제 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 덕일중학교 남측 인근이며 단독·다가구주택, 아파트단지, 근린생활시설, 주거나지가 혼재하는 주거지대입니다. 주위환경은 무난한 것으로 평가돼 있습니다.
• 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근으로 간선도로와 시내버스승강장이 있어 교통상황은 양호한 편으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 4층으로 외벽 벽돌치장쌓기, 내부 페인팅·벽지·타일·목재판넬, 장판지·타일·대리석, 샷시창호 마감입니다. 급·배수, 바닥난방, 승강기, 소방설비를 갖추고 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 가축사육제한구역, 절대보호구역, 상대보호구역이 포함됩니다. 공시지가는 526,800원/㎡로 기재돼 있습니다.
• 매각 구성. 일괄매각이며 목록7~9는 지분매각입니다. 목록6은 지적도상 맹지이고 현황은 주거나지(휴경지)입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 정유진·육한나 보증금부터 확정. 두 사람은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 있다고 정리되어 있으면서 보증금이 미상입니다. 실질취득액을 확정하려면 이 금액 확인이 최우선입니다.
• 장하영의 원래 대항요건 확인. 임차권등기와 보증금 60,000,000원은 확인되지만 전입·확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상으로 남겨야 합니다.
• 명세서와 15,000원 인수 계산 대조. 명세서의 “인수권리 해당사항없음”과 최정규·박종희 합계 15,000원 인수 계산이 함께 존재하므로 원본 문구와 배당요구 자료를 확인해야 합니다.
• 육한나·장하영 관계 확인. 등기부상 권리자·채무자와 동일인으로 표시된 점을 임대차계약서, 보증금 이체자료, 실제 점유관계와 함께 확인해야 합니다.
• 목록6 맹지·목록7~9 지분 확인. 건물만 보는 일반 다가구 경매가 아니라 토지 구성과 지분이 함께 얽힌 일괄매각이므로 사용·처분·재매각 가능성을 따로 점검해야 합니다.
• 시세 원본 확인. 비교 실거래 자료가 확인되지 않으므로 감정가 70%라는 할인율만으로 응찰가 상한을 정하지 말고 동일 지역 다가구·토지 거래사례를 별도로 확인해야 합니다.
• 신청채권자 배당 구조 대조. 청구액 634,532,496원인데 시나리오상 신청채권자 배당이 0원으로 표시되므로 공동담보와 권리이전, 채권계산 관계를 원본 등기와 배당자료에서 확인해야 합니다.

맺으며 — “70%”보다 먼저 확정해야 할 숫자가 있다

현재 최저매각가는 964,751,000원, 감정가의 70%입니다. 표면적으로는 한 차례 유찰돼 가격이 크게 내려온 모습이지만, 이 사건을 단순히 “30% 할인된 다가구”로 보면 안 됩니다. 말소기준 이전 전입을 가진 임차인이 여러 명이고, 최정규·박종희의 확인 인수액 15,000원 외에도 정유진·육한나의 보증금이 확인되지 않았습니다. 장하영 역시 원래의 대항요건은 미상입니다.

토지도 단순하지 않습니다. 일괄매각 가운데 목록7~9는 지분이고 목록6은 지적도상 맹지이자 주거나지(휴경지)입니다. 비교할 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “70%라 싸다”가 아니라 “실질 인수액과 토지 구성을 확정한 뒤 가격을 판단해야 한다”입니다. 현재 확인되는 최소 실질취득액은 964,766,000원+. 뒤의 ‘+’를 없애기 전에는 보수적인 접근이 맞습니다.