광주지방법원 2026타경50218. 광양시 중동 수하임1차 5층 501호 아파트입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2022.01.03 접수된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 8,334,600,000원으로 등기되어 있고, 같은 날 1번 근저당권변경으로 채권최고액 80,760,000원 및 공동담보 해제 내용도 기재되어 있습니다. 이후 2025.03.04 황일호의 주택임차권, 2026.02.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
특히 임차권자의 보증금 140,000,000원이 최저가 133,000,000원보다 크다는 숫자만 보면 인수형 사건처럼 보일 수 있습니다. 그러나 이 사건은 다릅니다. 황일호의 주민등록·점유개시일은 2023.10.27로 2022.01.03 말소기준권리보다 늦고, 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 보증금이 낙찰가보다 크더라도 그 차액을 매수인이 떠안는 구조가 아니며, 현재 회차 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50218 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 5층 501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 지하3층, 지상20층 중 5층 · 서향 계단식 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 190,000,000원 / 133,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 경매개시 채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 140,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 2월 기준 공실 · 체납관리비 980,680원 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 ‘대항력 순서’가 핵심
등기상 소유자는 유한회사와이지개발입니다. 같은 2022.01.03에 민간임대주택등기와 우리은행 근저당권이 접수됐고, 접수번호는 각각 5번과 6번입니다. 민간임대주택등기에는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대되고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재돼 있습니다. 제공된 배당자료상 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있으나, 이 민간임대주택등기의 말소·효력 관계는 입찰 전 등기 원문과 매각조건을 함께 확인할 항목입니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 황일호 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 140,000,000원 | 2023.10.27 | 2023.09.04 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고로 표시된 임차인은 없으므로 황일호의 보증금 140,000,000원을 그대로 실제 임차보증금으로 봅니다. 배당요구는 2025.03.04 신고돼 있으나 우선변제 여부는 확정돼 있지 않습니다. 다만 대항력은 없으므로 경매 후 미배당 보증금을 매수인이 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 70% 할인율만 있고, 실거래 기준점은 없다
현재 최저매각가는 133,000,000원으로 감정가 190,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 상태이고, 추가 유찰 시 제공된 시나리오는 2회 유찰 93,100,000원(감정가 49%), 3회 유찰 65,169,999원(감정가 34%)입니다.
하지만 수하임1차 동일면적의 최근 실거래 평균·최신 거래·최근 가격 추세는 확인되지 않습니다. 단지 정보는 105세대, 2021.12.15 준공이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 최근 낙찰가와 낙찰일 역시 확인되지 않으므로, 현재 최저가가 감정가 대비 70%라는 사실만으로 “시세보다 싸다” 또는 “가격 메리트가 크다”라고 평가할 근거는 부족합니다.
③ 예상배당표 (매각가 133,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,662,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 130,338,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 140,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션에서는 매각대금 133,000,000원 중 집행비용 2,662,000원을 제외한 130,338,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 배당과 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 8,344,262,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
등기부에는 같은 날 1번 근저당권변경으로 채권최고액 80,760,000원 및 공동담보 해제가 기재돼 있습니다. 위 예상배당은 제공된 배당 시뮬레이션의 8,334,600,000원 채권최고액을 기준으로 한 계산이므로 실제 배당채권 범위는 근저당 변경등기와 공동담보 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시 중동 광양중앙초등학교 남동측 인근으로, 아파트단지·공공기관·업무용 시설·학교·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 편리하고 인근에 버스정류장이 있어 일반적인 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하3층·지상20층 중 5층 501호, 서향 계단식입니다. 급배수·위생·전기·승강기·방화·도시가스·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 중심상업지역이며 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함되고 중로1류에 접합니다. 공시지가는 793,300원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대, 준공일은 2021.12.15이며 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 확인. 황일호의 전입·점유개시 2023.10.27은 말소기준 2022.01.03보다 뒤입니다. 보증금 140,000,000원이 최저가보다 커도 대항력 인수형으로 계산하지 않습니다.
- 우선변제 별도 확인. 확정일자는 2023.09.04이고 배당요구는 2025.03.04 신고됐으나 우선변제 여부는 확정돼 있지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.03 민간임대주택등기가 존재합니다. 매각 후 말소와 효력 범위는 등기 원문 및 매각조건과 대조하세요.
- 근저당 변경 확인. 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액 8,334,600,000원과 같은 날 변경기재 80,760,000원·공동담보 해제 내용을 함께 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일면적 최근 실거래 기준이 없습니다. 감정가 대비 할인율을 곧바로 시세 대비 할인율로 보지 마세요.
- 공실·관리비. 2026년 2월 현황조사 기준 공실이며 체납관리비는 980,680원입니다. 실제 납부·정산 범위를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 매각조건을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “보증금이 낙찰가보다 커도, 대항력이 없으면 인수형이 아니다”
이 사건에서 가장 먼저 눈에 들어오는 숫자는 임차보증금 140,000,000원과 현재 최저가 133,000,000원입니다. 그러나 권리분석은 금액 크기보다 순위가 먼저입니다. 황일호의 전입·점유개시는 2023.10.27이고 말소기준 우리은행 근저당은 2022.01.03이므로 대항력이 없습니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
반대로 가격은 아직 확신하기 어렵습니다. 1회 유찰로 감정가 190,000,000원에서 133,000,000원까지 내려왔지만, 최근 동일면적 실거래 평균·최신 거래·가격 추세가 확인되지 않습니다. 권리 인수는 0원, 가격 평가는 보류. 여기에 민간임대주택등기와 근저당 변경·공동담보 해제의 실제 효력을 원본에서 확인하는 것이 이 사건의 마지막 체크포인트입니다.
