광주지방법원 2026타경50239. 광양시 중동 수하임1차 15층 1503호 아파트입니다. 감정가는 168,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 117,600,000원입니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 2026.02.20 강제경매를 신청했습니다. 말소기준은 2022.01.03 접수된 우리은행 근저당권입니다.
임차권자 이기욱은 보증금 105,000,000원, 확정일자 2021.12.28, 전입·점유개시일 2022.01.14로 등기돼 있습니다. 확정일자는 빠르지만 주택임대차의 대항력 판단에서 핵심인 전입·점유가 말소기준권리보다 늦습니다. 제공된 임차인 판정도 대항력 없음이고, 현재 회차와 추가 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-5 수하임1차 15층 1503호 · 도로명 전라남도 광양시 오류로 56 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 168,000,000원 / 117,600,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 105,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 3월 기준 공실 · 체납관리비 728,980원 |
① 권리 흐름 — 임차보증금 1.05억도 매수인 승계는 없다
말소기준권리는 2022.01.03 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 이후 2025.02.25 이기욱의 주택임차권, 2026.02.20 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 임차권은 말소기준보다 뒤에 있어 경매 매각으로 소멸하는 구조이며, 매수인에게 미배당 보증금이 넘어가는 대항력 인수형이 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이기욱 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 105,000,000원 | 확정 2021.12.28 전입·점유 2022.01.14 배당요구 2025.02.25 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
② 가격 — 30% 할인됐지만 ‘시세보다 싸다’고 말할 근거는 없다
현재 최저가는 117,600,000원으로 감정가 168,000,000원의 70%입니다. 추가 유찰 시 데이터상 최저가는 82,320,000원, 이어 57,624,000원까지 내려갑니다. 숫자만 보면 할인 폭은 커지지만, 이 사건에는 현재 물건과 직접 비교할 수 있는 실거래 금액이 없습니다.
수하임1차는 105세대, 준공일은 2021.12.15입니다. 시세 비교용으로 잡힌 면적도 51.2771㎡이지만 본건과 면적 일치가 확인되지 않았기 때문에 이를 근거로 낙찰가의 저가 여부를 평가할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 결론은 “감정가 대비 30% 할인”까지이며, “시세보다 저렴하다”는 결론은 보류하는 것이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 117,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,446,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 8,334,600,000원 | 115,153,600원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 105,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 추정에서는 집행비용 2,446,400원 공제 후 나머지 115,153,600원이 우리은행 근저당에 배당돼 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 8,324,446,400원으로 계산돼 있습니다. 다만 등기부의 1번 근저당권 변경 67,560,000원 및 공동담보 해제 기재와 반드시 대조해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 117,600,000원 | 115,153,600원 | 8,324,446,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 82,320,000원 | 80,438,240원 | 8,359,161,760원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 57,624,000원 | 56,186,768원 | 8,383,413,232원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아니므로 유찰될수록 인수액이 커져 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 데이터상 각 회차의 실질취득가는 매각가와 동일합니다. 다만 그 매각가가 시장가보다 낮은지는 별도의 실거래 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
⑤ 민간임대주택등기와 현장 상태
갑구에는 2022.01.03 민간임대주택등기가 기재돼 있습니다. 내용은 이 주택이 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 임대의무기간 동안 계속 임대하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지입니다. 입찰 전에는 경매 매각에 따른 해당 등기의 처리와 현재 임대사업자 관련 상태를 원문 기준으로 확인할 필요가 있습니다.
현황조사서상 2026년 3월 기준 공실이고 체납관리비는 728,980원입니다. 임차권등기와 현재 점유상태가 일치하지 않으므로 실제 인도 상태와 출입 가능 여부도 현장에서 확인하는 편이 안전합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 소재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 중 15층이며 급배수·위생·소방·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지. 수하임1차는 105세대, 준공일 2021.12.15입니다. 단지 경매물건 평균 유찰횟수는 1.5회로 집계돼 있습니다.
- 토지. 중심상업지역이며 공시지가는 793,300원/㎡, 토지면적은 1,834㎡입니다. 서측 진입로가 개설돼 있습니다.
- 건축상태. 위반건축물 표시는 없고 감정요항상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후 확인. 이기욱의 전입·점유 2022.01.14가 말소기준 2022.01.03보다 늦다는 점을 등기부·명세서 원본과 다시 맞춰보세요.
- 근저당 변경등기 확인. 8,334,600,000원 근저당과 67,560,000원 변경·공동담보 해제의 현재 효력을 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 이유만으로 응찰가를 정하지 말고 동일 단지·동일 면적의 최신 실거래를 별도 확인해야 합니다.
- 공실 확인. 2026년 3월 기준 공실이지만 실제 인도상태와 점유 변동을 매각기일 기준으로 확인하세요.
- 체납관리비. 확인된 체납관리비는 728,980원입니다. 공용부분 부담 여부와 추가 발생액을 관리주체에 확인할 필요가 있습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구의 민간임대주택등기와 경매 매각 후 처리 상태를 원본 서류로 확인하세요.
맺으며 — “권리는 통과, 가격은 검증 후”
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 임차보증금 105,000,000원보다 전입일 2022.01.14입니다. 말소기준 근저당의 2022.01.03보다 늦기 때문에 임차인은 대항력이 없고, 현재 117,600,000원에 낙찰받더라도 매수인이 보증금을 추가로 떠안는 구조는 아닙니다. 권리상 인수액은 0원입니다.
그러나 경매에서 인수 0원이 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다. 현재 최저가는 감정가의 70%까지 내려왔지만 직접 비교할 수 있는 실거래가가 없어 시세 대비 싸다는 근거가 없습니다. 게다가 우리은행 근저당 변경등기와 배당 추정 사이에는 확인할 부분이 남아 있습니다. 따라서 이 물건의 결론은 “권리는 통과, 가격과 배당은 원본 검증 후”입니다.
