광주지방법원 2026타경50267. 전라남도 여수시 관문동 671, 도로명 관문4길 3에 있는 근린시설 + 토지입니다. 감정평가상 이용상태는 1층 상가, 2층 사무실, 3층 주택이고 3층 주택은 방2·화장실·거실 및 주방·다용도실로 조사됐습니다. 등기상 현 소유자는 김형석이며, 2019.06.28 증여로 소유권을 취득한 같은 날 동여수새마을금고가 채권최고액 132,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 뒤에는 2025.11.07 신한카드 주식회사 가압류 34,125,280원과 2026.02.26 동여수새마을금고의 임의경매개시결정이 이어집니다. 두 권리는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 과거 1998년부터 2017년까지 설정됐던 여러 근저당권과 2019년의 가압류·과거 경매개시결정은 이미 말소된 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50267 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 여수시 관문동 671 · 전라남도 여수시 관문4길 3 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 1층 상가 · 2층 사무실 · 3층 주택 |
| 토지 | 대 · 83.0㎡ · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김형석 · 2019.06.28 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 221,990,600원 / 155,393,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동여수새마을금고 / 120,604,820원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·임차보증금 승계 문제는 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 산정되어 있습니다. 현재 살아 있는 핵심 권리는 2019.06.28 동여수새마을금고 근저당권과 그 뒤의 신한카드 가압류·경매개시결정이며, 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
| 구분 | 권리자 | 접수일 | 금액 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 근저당권 | 동여수새마을금고 | 2019.06.28 | 132,000,000원 | 말소기준 |
| 가압류 | 신한카드 주식회사 | 2025.11.07 | 34,125,280원 | 매각으로 소멸 |
| 임의경매개시결정 | 동여수새마을금고 | 2026.02.26 | — | 매각으로 소멸 |
② 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 221,990,600원, 현재 최저매각가는 155,393,000원으로 1회 유찰·감정가 70% 회차입니다. 다만 동일 또는 유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로, 이 물건이 실제 시장가격보다 저렴한지는 현재 수치만으로 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 155,393,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,975,502원 |
| 2. 근저당 · 동여수새마을금고 | 132,000,000원 | 132,000,000원 |
| 3. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 34,125,280원 | 20,417,498원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 총 채권액 166,125,280원 중 152,417,498원이 배당되고, 미배당은 13,707,782원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.9% 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 155,393,000원 | 152,417,498원 | 13,707,782원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 108,775,100원 | 106,452,249원 | 59,673,031원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 76,142,570원 | 74,372,004원 | 91,753,276원 | 0원 |
이 사건에서는 낙찰가가 내려가더라도 임차보증금이나 별도 인수권리가 붙는 구조가 아니므로 시나리오별 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 대신 유찰이 누적될수록 채권자의 미배당 규모가 커집니다.
⑤ 이용상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 1층 상가, 2층 사무실, 3층 주택으로 이용 중입니다. 3층 주택은 방2·화장실·거실 및 주방·다용도실로 조사됐습니다.
- 공부와 현황. 3층은 공부상 사무실이나 현황은 주택입니다. 입찰 전 현황과 공부상 용도 차이를 반드시 확인해야 합니다.
- 입지. 여수 아리울 중학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 상업용건물 및 단독주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 3층 건물이며, 외벽은 석재 붙임·시멘몰탈페인트 마감, 창호는 샷시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급배수설비가 있고 3층에는 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 83.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지, 부정형, 소로한면 조건입니다. 공시지가는 961,900원/㎡입니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류(폭 8m~10m)에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 위반건축물. 위반건축물로 확인된 사항은 없습니다.
- 환금성. 상가·사무실·주택이 결합된 복합 이용 물건이므로 단순 주거용 물건보다 실제 임대수요·용도별 활용성·현황 적법성을 함께 검토할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 현재 최저가는 감정가의 70%지만, 최근 실거래 근거가 없으므로 감정가 대비 할인율만 보고 가격 메리트를 단정하지 마세요.
- 용도 차이 확인. 3층은 공부상 사무실, 현황은 주택입니다. 실제 사용상태와 관련 서류를 직접 대조하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함되는 제시외 건물의 위치·구조·이용상태를 현장에서 확인하세요.
- 복합용도 수익성. 1층 상가·2층 사무실·3층 주택의 각 층별 실제 활용성과 임대수요를 따로 검토하는 것이 필요합니다.
- 토지 조건. 일반상업지역·방화지구·소로2류 접면 및 83.0㎡ 부정형 토지 조건이 향후 활용에 미치는 영향을 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 말소기준권리와 후순위 소멸 여부, 매각물건명세서 및 등기사항을 입찰 전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 정리돼도, 가격과 활용성은 별개다”
이 사건의 권리 구조는 비교적 명확합니다. 2019.06.28 동여수새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 이후 신한카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 현재 최저가 155,393,000원이 감정가 221,990,600원의 70%라는 이유만으로 가격상 유리하다고 결론 내리기는 어렵습니다. 최근 실거래 근거가 없고, 1층 상가·2층 사무실·3층 주택의 복합 이용에 더해 3층의 공부상 사무실·현황 주택 차이, 일괄매각·제시외 건물 포함 조건까지 함께 검토해야 하기 때문입니다. 결론은 권리는 양호, 가격은 검증 필요, 활용성은 현장 확인 필수입니다.
