광주지방법원 2026타경50274. 순천시 상사면 마륜리 536-3의 연립/다세대 + 토지 물건으로, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 기호 2호 건물은 스틸하우스조 강판지붕 2층이며 2022.08.10. 사용승인됐습니다. 토지는 914.4㎡, 지목은 대, 자연녹지지역·자연취락지구 등에 포함됩니다.
등기 흐름의 핵심은 2023.05.12. 엔에이치투자증권주식회사의 190,478,500원 가압류입니다. 이 권리가 말소기준이고, 뒤이어 설정된 하나증권주식회사 231,568,349원 가압류, 키움증권주식회사 588,025,664원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 장희덕 지분에 관한 소유권일부이전 및 가처분은 이미 말소됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50274 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 순천시 상사면 마륜리 536-3 · 전라남도 순천시 상사면 마륜전원길 39-8 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택 |
| 건물 | 스틸하우스조 강판지붕 2층 · 2022.08.10. 사용승인 |
| 토지 | 914.4㎡ · 지목 대 · 주거나지 · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 박명희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 569,439,300원 / 398,608,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.05.12. 갑구 4번 가압류입니다. 2023.06.08. 하나증권주식회사 가압류, 2023.06.19. 키움증권주식회사 가압류, 2026.02.27. 및 2026.03.27. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.08.06. 국의 압류는 2025.11.21. 해제됐고, 장희덕 지분 관련 소유권일부이전과 가처분도 2026.01.13.을 전후해 말소 처리됐습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박법상 | 2025.10.16 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
박법상의 전입신고일은 2025.10.16.로 말소기준인 2023.05.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 따라서 현재 분석상 낙찰자가 보증금을 승계하는 구조는 아니며, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인이 필요한 상태이므로 입찰 전 매각물건명세서와 점유관계를 다시 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 현재 회차는 감정가의 70%
현재 회차 최저매각가는 398,608,000원으로 감정가 569,439,300원의 70%입니다. 2회 유찰 시 279,025,600원, 3회 유찰 시 195,317,920원으로 내려가는 시나리오입니다. 다만 이 물건은 단독주택 이용상태의 건물과 토지가 결합된 형태이므로, 최저가가 내려갔다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 398,608,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 (약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,380,512원 |
| 갑구 4번 가압류 · 엔에이치투자증권주식회사 | 190,478,500원 | 190,478,500원 |
| 갑구 5번 가압류 · 하나증권주식회사 | 231,568,349원 | 201,748,988원 |
| 갑구 6번 가압류 · 키움증권주식회사 | 588,025,664원 | 0원 |
| 갑구 13번 경매개시결정 · 엔에이치투자증권 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 엔에이치투자증권 주식회사 | 50,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,110,072,513원 중 예상 배당액은 392,227,488원, 미배당은 717,845,025원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 순천시 상사면 마륜리 마륜마을 북동측에 근접하며, 주변은 지방도 주변 자연농가마을·전원주택·농경지·임야 등입니다.
- 교통. 본건까지 소형차량 출입이 가능하고 마을 앞 지방도로와 접할 수 있으며, 근거리에서 국도와 남해고속도로 순천만 IC에 접근할 수 있습니다.
- 토지. 914.4㎡, 지목 대, 주거나지, 완경사, 사다리형, 세로한면(가)입니다. 공시지가는 84,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 자연녹지지역·자연취락지구·마을정비구역·공장설립제한지역·가축사육제한구역에 포함되며 임업용산지·준보전산지에 저촉됩니다.
- 건물. 스틸하우스조 강판지붕 2층으로 외벽은 적벽돌 등 치장 마감, 내벽은 내장재·몰탈위 페인트 등 마감, 창호는 샤시창틀 유리창 등입니다.
- 설비. 일반적인 전기·급배수·위생·난방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 기타. 번지 내 급경사지 부분의 자연석은 대지 보전과 유지 기능을 고려해 대지가격에 포함 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박법상 점유 확인. 2025.10.16. 전입으로 대항력은 없지만 보증금이 미상이므로 계약관계와 실제 점유 상태를 확인하세요.
- 제시외 건물 위치 확인. 일괄매각 대상 중 ‘ㄷ’, ‘ㄹ’은 인접지 546번지에 소재하므로 현황과 경계를 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·마을정비구역과 산지 관련 저촉사항을 실제 이용계획과 함께 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 398,608,000원, 2회 유찰 시 279,025,600원, 3회 유찰 시 195,317,920원입니다. 인수액은 각 시나리오에서 0원입니다.
- 배당과 세금 원본 대조. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 자료를 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 현장은 꼼꼼하게”
이 사건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.05.12. 엔에이치투자증권주식회사 가압류가 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 박법상은 말소기준 이후 전입해 대항력이 없고 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 판단에서 놓치면 안 되는 부분은 보증금 미상 전입자와 인접지 546번지에 소재하는 제시외 건물 ‘ㄷ’, ‘ㄹ’입니다. 현재 최저가가 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하기보다, 단독주택·토지의 개별 조건과 현장 경계를 확인한 뒤 응찰가를 정하는 편이 안전합니다. 권리 인수는 0원, 현장 확인은 필수. 이 사건의 핵심은 두 문장으로 정리됩니다.
