광주지방법원 2026타경50280. 광양시 중동 수하임2차 201동 1603호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류되어 있으나, 감정평가 이용상태는 아파트로 이용 중으로 확인됩니다. 등기상 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2022.11.07. 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 김상욱의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
핵심 임차인은 김상욱 1명입니다. 보증금은 222,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 뒤라 대항력이 없고, 매수인에게 승계되는 보증금도 0원으로 계산되어 있습니다. 현황조사서상 2026년 3월에는 공실이며 체납관리비 1,833,780원이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50280 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 16층 1603호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 아파트로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상28층 중 16층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 206,500,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 현황 | 2026년 3월 공실 · 체납관리비 1,833,780원 |
① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준
말소기준은 2022.11.07. 접수된 우리은행 근저당권입니다. 등기에는 같은 날 1번 근저당권 변경으로 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제가 함께 기재되어 있고, 배당 시뮬레이션에서는 우리은행 채권액을 20,762,000,000원으로 반영하고 있습니다. 입찰 전에는 이 근저당권의 원등기와 변경등기, 공동담보 관계를 반드시 함께 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 보증금 2.22억이지만 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 계약일 | 전입일 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김상욱 전유부분 건물의 전부 | 222,000,000원 | 2023.11.22 | 2024.02.26 | 2024.02.02 | 대항력 없음 우선변제 확인 필요 승계 아님 |
김상욱의 임차권등기는 2024.10.25. 접수됐고 임차보증금은 222,000,000원입니다. 전입일 2024.02.26.은 말소기준인 2022.11.07.보다 늦으므로 대항력은 없습니다. 배당요구는 2024.10.25. 접수된 것으로 기재되어 있으나 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 임차인은 아니므로 실제 임차인은 1명입니다.
③ 가격·유찰 시나리오 — 감정가 할인과 시세는 별개
감정가는 295,000,000원, 현재 최저매각가는 206,500,000원으로 감정가의 70%입니다. 다만 감정가에서 30% 내려왔다는 사실 자체만으로 시장 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다. 입찰가격 판단은 감정가 할인율과 실제 매매가를 분리해서 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 총 미배당 | 신청채권자 배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 206,500,000원 | 70% | 20,781,191,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 144,550,000원 | 49% | 20,842,273,700원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 101,185,000원 | 34.3% | 20,885,031,590원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 206,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,691,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 202,809,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 206,500,000원 가정에서 집행비용 3,691,000원을 제외한 202,809,000원이 우리은행에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 미배당액은 20,781,191,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·다세대주택·근린상가가 혼재하는 주상복합지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 6차선, 동측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로에 접하며 동측으로 진출입이 가능합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 건물. 2022.10.31. 준공, 총 176세대이며 지하1층/지상28층 구조입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 근저당 변경등기 대조. 우리은행 1번 근저당권에는 채권최고액 20,762,000,000원 기재와 함께 같은 날 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제의 변경등기가 존재합니다. 원등기와 공동담보목록을 함께 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.07. 민간임대주택 등록 등기가 있으므로 매각 후 효력과 관련 절차를 원문 기준으로 확인하세요.
- 임차인. 김상욱은 대항력이 없고 임차권등기는 소멸하는 것으로 분류되지만, 확정일자·배당요구·우선변제 관계는 매각물건명세서 원문을 다시 확인하세요.
- 공실·점유 재확인. 2026년 3월 현황조사서상 공실이지만 매각기일 전 실제 점유 상태가 달라졌는지 현장 확인이 필요합니다.
- 체납관리비. 확인된 체납관리비는 1,833,780원입니다. 관리사무소에서 입찰 직전 금액과 공용부분 부담 여부를 재확인하세요.
- 가격 판단. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 감정가 할인률만으로 시세보다 싸다고 단정하지 말고 인근·동일 유형의 실제 매매가와 비교하세요.
맺으며 — “권리 승계는 낮고, 가격 판단은 따로”
이 물건의 권리 구조에서 가장 중요한 숫자는 매수인 인수 0원입니다. 김상욱의 보증금은 222,000,000원이지만 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 임차권등기도 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 공실이라는 점도 명도 측면에서는 확인할 가치가 있습니다.
반면 배당 구조는 매우 빡빡합니다. 현재 206,500,000원 매각가 가정에서 선순위 우리은행에 202,809,000원이 배당되고 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 그러나 이 미배당이 매수인 인수로 넘어가는 것으로 계산된 것은 아닙니다. 결국 권리 측면은 비교적 명확하지만, 가격은 감정가 대비 70%라는 이유만으로 합격점을 줄 수 없습니다. 입찰 전에는 우리은행 근저당 변경등기, 민간임대주택등기, 실제 점유·관리비와 함께 주변 실거래를 반드시 대조하는 것이 핵심입니다.
