부산지방법원 2025타경21888. 부산 중구 보수동1가의 경동빌라 2층 201호, 전용 45.01㎡ 다세대주택입니다. 건물 공동출입구에는 영진빌라 B동으로 표시돼 있으나 공부상 건물명은 경동빌라입니다. 소유자 김영희가 2012년 68,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 중소기업은행 근저당 39,600,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 설정된 엔씨파이낸스대부 근저당과 삼성카드·부산신용보증재단 가압류, 국의 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기상 선순위 인수권리는 확인되지 않으며, 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 모든 회차에서 0원으로 산정돼 있습니다. 다만 감정평가서상 임대관계는 미상이므로 실제 점유자와 전입세대는 입찰 전에 별도로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21888 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 중구 보수동1가 41-1334 경동빌라 제2층 제201호 · 도로명 부산광역시 중구 보동길 68-8 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 공동주택(다세대주택) · 전용 45.01㎡ · 4층 건물 중 2층 |
| 건물 표시 | 공부상 경동빌라 · 현지 공동출입구 영진빌라 B동 |
| 소유자 | 김영희 · 2012.08.23 소유권 취득 · 거래가액 68,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 65,000,000원 / 22,295,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 청구금액 | 24,103,079원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2012.08.23 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 이후의 엔씨파이낸스대부 근저당 49,400,000원, 삼성카드 가압류 11,099,425원, 부산신용보증재단 가압류 25,833,340원, 국의 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞서 설정됐던 국민은행 근저당과 아이앤유크레디트대부·엠케이캐피탈대부·리드코프 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 싸지만 하락 추세와 표본 수를 함께 본다
영진빌라B동 전용 45.01㎡의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 88,000,000원이지만, 과거 2021년 거래가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 최신 거래와 하락 추세를 우선해야 합니다. 최신 거래는 2023.11의 63,000,000원이고, 최근 기준 평균도 63,000,000원으로 집계돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 45.01㎡ | 1 | 63,000,000원 |
| 2021.06 | 45.01㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2021.06 | 45.01㎡ | 2 | 88,000,000원 |
| 전체 평균 | 45.01㎡ | 3건 | 88,000,000원 |
현재 실질취득액은 최저가 22,295,000원과 인수액 0원을 합한 22,295,000원입니다. 이는 최신 거래 및 최근 기준 평균 63,000,000원의 35.4%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 크게 낮습니다. 다만 최근 거래가 과거 거래보다 37.3% 낮은 하락 추세이고, 거래 표본도 많지 않으므로 2021년 거래를 근거로 88,000,000원의 시세를 그대로 기대하는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 22,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 801,310원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 39,600,000원 | 21,493,690원 |
| 2. 근저당 · 엔씨파이낸스대부 | 49,400,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 | 11,099,425원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 부산신용보증재단 | 25,833,340원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 합계 125,932,765원 중 21,493,690원이 배당되고, 104,439,075원이 미배당으로 남는 시나리오입니다. 신청채권 24,103,079원도 전액 충족되지 않지만, 후순위 채권의 미배당액은 매수인 인수액으로 전환되지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 22,295,000원 | 21,493,690원 | 104,439,075원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 15,606,499원 | 14,925,582원 | 111,007,183원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 10,924,549원 | 10,327,907원 | 115,604,858원 | 0원 |
이 사건은 대항력 임차인의 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 구조가 아닙니다. 유찰로 매각가가 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 현재 산정상 매수인의 실질취득액은 해당 회차의 매각가와 동일합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공동주택인 다세대주택이며 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물의 2층 201호입니다.
- 주변 환경. 보수초등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 버스정류장이 가까워 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북측으로 약 2미터 내외 폭의 계단도로에 접해 있어 차량 진입과 이사·공사 접근성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·고도지구·주거환경개선지구·가축사육제한구역·상대보호구역에 해당합니다.
- 규모. 2001.12.03 사용승인된 8세대 다세대이며, 공부와 현황의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 가격 추세. 2021.06 거래 88,000,000원·113,000,000원 이후 2023.11 거래는 63,000,000원으로 낮아졌습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대열람과 현황 점유자를 대조하세요.
- 건물명 대조. 공부상 경동빌라와 현지 영진빌라 B동이 동일 건물인지 동·호수와 출입구를 현장에서 확인하세요.
- 도로 접근성. 약 2미터 계단도로가 차량·이사·수리 공사와 임대수요에 미치는 영향을 확인하세요.
- 내부 상태. 2001.12.03 사용승인 건물로 내부 수리비와 급배수·도시가스 상태를 확인하세요.
- 세금·비용. 국의 압류가 있으므로 당해세 및 배당순위 변동 가능성을 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 가격 기준. 전체 평균 88,000,000원보다 최신 거래 63,000,000원과 -37.3%의 추세를 우선 기준으로 삼으세요.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·전입세대·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 싸게 산 뒤의 출구를 봐야 한다
이 물건은 말소기준 이후의 권리가 매각으로 소멸하고, 현재 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 최저가 22,295,000원은 최신 거래 63,000,000원의 35.4%로 가격 할인 폭도 큽니다.
다만 3회 유찰과 -37.3%의 거래 하락 추세, 8세대 다세대라는 규모, 약 2미터 계단도로, 임대관계 미상은 모두 환금성을 낮추는 요소입니다. 따라서 결론은 “권리와 가격은 합격, 점유·수리비·재매각성은 현장 검증”입니다. 낮은 낙찰가보다 더 중요한 것은 취득 후 실제로 임대하거나 다시 팔 수 있는 가격과 기간입니다.