광주지방법원 2026타경50298. 광양시 중동 수하임2차 201동 17층 1703호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 보증금 222,000,000원의 임차권이 존재하지만, 임차인의 주민등록일자 2022.11.15가 말소기준인 우리은행 근저당권 2022.11.07보다 뒤라는 점입니다. 등기된 주택임차권도 말소기준권리 이후인 2024.10.14에 설정돼 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있고, 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액 역시 0원입니다.
다만 이 사건은 권리관계와 배당표를 함께 볼 때 반드시 확인할 지점이 있습니다. 을구 1번 우리은행 근저당권에는 채권최고액 20,762,000,000원이 기재돼 있는 반면, 같은 날 을구 1-1에는 채권최고액 120,000,000원·공동담보 해제의 변경등기가 별도로 기재돼 있습니다. 현재 배당 추정은 20,762,000,000원 기준으로 작성돼 있으므로, 실제 입찰 전에는 해당 변경등기의 원문과 배당순위를 직접 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50298 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 201동 17층 1703호 · 도로명 전라남도 광양시 행정2길 27 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 철근콘크리트구조 28층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 297,000,000원 / 207,900,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 점유 현황 | 2026년 3월 기준 공실 · 체납관리비 1,751,010원 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 대항력은 없다
말소기준권리는 2022.11.07 우리은행 근저당권입니다. 실제 임차인은 이진영 1명이며, 임대차계약일은 2022.10.01, 확정일자는 2022.10.13, 점유개시일은 2022.11.12, 주민등록일자는 2022.11.15입니다. 주민등록이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 임차권등기는 2024.10.14 이루어졌고 배당요구도 같은 날 접수돼 있으나, 우선변제 여부는 별도 확정되어 있지 않습니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 이진영 전유부분의 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2022.11.12 전입 2022.11.15 확정일자 2022.10.13 배당요구 2024.10.14 | 222,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
② 가격 구조 — 1회 유찰 70%, 시세 메리트는 단정 금지
현재 회차 최저매각가는 207,900,000원으로 감정가 297,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 2회 유찰 시 145,530,000원(49%), 3회 유찰 시 101,871,000원(34.3%)으로 제시돼 있습니다.
| 회차 | 비율 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 207,900,000원 | 20,779,810,600원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 145,530,000원 | 20,841,307,420원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 101,871,000원 | 20,884,355,194원 |
단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 수 있는 최근 거래금액이 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만 보고 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가할 수는 없습니다. 가격 판단은 별도의 실제 거래가격 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,710,600원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 204,189,400원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,710,600원을 제외한 204,189,400원이 우리은행 근저당에 배당되는 것으로 계산되고, 주택도시보증공사와 소유자에게 돌아가는 금액은 0원입니다. 총 채권 미배당액은 20,779,810,600원으로 계산되지만, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광양시청 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·상가·관공서 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 교통상황은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 6차선, 동측 왕복 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·중심상업지역이며 대로2류와 중로2류에 접합니다. 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 28층 건물 내 17층이며, 위생·급배수·소화설비·승강기를 갖추고 있습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지. 수하임2차는 176세대, 준공일 2022.10.31로 기재돼 있습니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 1.6회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력. 이진영의 전입일 2022.11.15가 말소기준 2022.11.07보다 늦다는 점을 원본 서류에서 재확인하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 채권최고액 20,762,000,000원과 을구 1-1의 120,000,000원 변경·공동담보 해제 관계를 반드시 원문 대조하세요.
- 민간임대주택등기. 갑구 1-1의 민간임대주택등기가 매각조건에서 어떻게 처리되는지 원본 매각물건명세서와 등기사항을 확인하세요.
- 체납관리비. 현황조사상 체납관리비 1,751,010원이 기재돼 있으므로 공용부분 부담 범위와 최신 금액을 관리주체에 확인하세요.
- 공실 상태. 2026년 3월 기준 공실로 조사됐으나 입찰 시점의 실제 점유 상태는 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 입찰가를 정하지 말고, 동일 단지·유사 조건의 최신 실제 거래가격을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 배당요구 관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “싸다”는 다른 이야기
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 보증금 222,000,000원의 이진영 임차권이 존재하지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 최저가 207,900,000원에 낙찰된다고 가정할 때 실질취득액 역시 207,900,000원입니다.
반면 가격 측면에서는 성급한 결론을 내리기 어렵습니다. 1회 유찰로 감정가의 70%까지 내려왔지만, 직접 비교할 최근 실거래 금액이 없어 이 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 여기에 민간임대주택등기와 우리은행 근저당 변경등기라는 확인 포인트가 남아 있습니다. 결론적으로 임차인 승계 위험은 낮지만, 가격과 등기 세부조건은 확인이 필요한 사건입니다.
