광주지방법원 2026타경50304. 광양시 중동 수하임2차 202동 12층 1202호 아파트입니다. 감정가는 280,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 196,000,000원, 감정가의 70%입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이며, 주택도시보증공사가 222,000,000원을 청구해 강제경매를 개시했습니다. 권리분석의 출발점은 2022.11.07. 설정된 우리은행 근저당권입니다.
임차권자 조은영은 임대차계약일자가 2020.07.27.이지만 주민등록일자와 확정일자는 2022.11.24., 점유개시일자는 2022.11.25.입니다. 이는 말소기준인 우리은행 근저당권 2022.11.07.보다 뒤입니다. 따라서 이 경매에서는 대항력 없음으로 정리되고, 2024.11.04. 등기된 222,000,000원의 주택임차권도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현황조사서상 2026년 3월에는 공실로 확인됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경50304 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차 202동 12층 1202호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상28층 중 12층 · 타워형 · 남동향 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 280,000,000원 / 196,000,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 222,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 단지 | 수하임2차 · 176세대 · 2022.10.31. 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인은 후순위, 인수는 0원
말소기준권리는 2022.11.07. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 소유권보존과 민간임대주택등기가 이뤄졌고, 이후 조은영의 전입·확정일자와 점유가 시작됐습니다. 2024.11.04. 임차보증금 222,000,000원의 주택임차권이 등기됐지만 순서상 말소기준권리 뒤입니다. 2026.03.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 후순위로 매각 시 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제·배당 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조은영 | 전유부분의 전부 · 주거(임차권등기) | 222,000,000원 | 2022.11.24. / 2022.11.24. 점유개시 2022.11.25. | 대항력 없음 | 배당요구 2024.11.04. · 현재 예상배당 0원 | 해당 없음 |
조은영의 보증금 222,000,000원은 현재 최저가 196,000,000원보다 크지만, 이 사건은 대항력 인수형이 아닙니다. 전입신고가 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없기 때문에 보증금 미배당액이 낙찰자에게 승계되지 않습니다. 따라서 현재 회차 기준 매수인 실질취득은 196,000,000원으로 계산됩니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%만으로 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 최저매각가는 196,000,000원으로 감정가 280,000,000원의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 137,200,000원(49%), 그다음은 96,040,000원(34.3%)입니다. 다만 감정가 대비 할인율은 곧바로 시장가 대비 할인율을 뜻하지 않습니다. 이 물건은 실거래 가격과 직접 대조한 뒤 응찰가 상한을 정하는 절차가 필요합니다.
④ 예상배당표 (매각가 196,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,544,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 20,762,000,000원 | 192,456,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 222,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 총 채권 미배당액은 20,791,544,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 구조 — 가격이 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 · 70% | 196,000,000원 | 192,456,000원 | 20,791,544,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 49% | 137,200,000원 | 134,479,200원 | 20,849,520,800원 | 0원 |
| 3회 유찰 · 34.3% | 96,040,000원 | 93,911,280원 | 20,890,088,720원 | 0원 |
주택도시보증공사의 청구액은 222,000,000원이지만 세 시나리오 모두 신청채권자 예상배당은 0원입니다. 반면 후순위 임차권은 대항력이 없으므로 이 미배당액이 매수인에게 전가되는 구조도 아닙니다. 즉 가격이 내려갈수록 실질취득액도 해당 매각가만큼 내려가는 일반형입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 동광양중학교 남측 인근이며 주위는 공동주택과 상업·업무용 부동산이 섞인 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 자유롭고 대중교통수단이 운행되는 시가지 안에 위치해 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 지하1층·지상28층 철근콘크리트 건물 내 12층 1202호로 타워형·남동향입니다. 위생·급배수, 도시가스 보일러, 열교환기, 스프링클러, 소화전, 승강기, 옥내주차장 설비가 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 6차로 대로, 동측으로 왕복 2차로 중로에 접하고 동측 도로를 통해 차량이 출입합니다.
- 토지. 중심상업지역이며 토지면적은 3,095.6㎡, 공시지가는 967,200원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 근저당 채권액 원본 확인. 우리은행 1번 근저당권의 20,762,000,000원과 같은 날 변경등기 120,000,000원의 관계를 등기사항전부증명서 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 권리 확인. 조은영은 실제 임차인 1명이며 전입·확정일자가 2022.11.24.로 말소기준권리보다 늦습니다. 현재 자료상 대항력은 없습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.07. 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 후 법적 효과와 관련 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 공실·명도 확인. 현황조사서상 2026년 3월 기준 공실입니다. 매각기일 전 실제 점유상태가 달라졌는지 현장 확인이 필요합니다.
- 체납관리비. 현황조사서상 체납관리비가 1,688,610원 있으므로 관리사무소에서 현재 잔액과 부담범위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 280,000,000원 대비 현재 최저가 196,000,000원이라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 단정하지 말고 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 배당표 재산정. 당해세·임차인 최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았으므로 법원 기록과 배당요구 현황을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원은 맞지만, 배당구조 확인이 먼저”
이 물건의 임차인 부분은 비교적 분명합니다. 조은영은 실제 임차인 1명이지만 전입·확정일자와 점유개시가 모두 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 주택임차권등기도 후순위입니다. 따라서 현재 최저가 196,000,000원에서 매수인의 권리 인수는 0원, 실질취득도 196,000,000원으로 봅니다.
다만 선순위 우리은행 근저당권에는 20,762,000,000원과 변경등기 120,000,000원이 동시에 확인되고, 배당표는 큰 금액을 기준으로 작성돼 있습니다. 이 부분을 해소하지 않은 채 감정가의 70%라는 숫자만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 위험합니다. 임차권은 정리됐지만, 선순위 채권액·민간임대주택등기·체납관리비를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
