전주지방법원 2022타경3804. 전라북도 익산시 왕궁면 동촌리 708 소재 물건으로, 등기상 건물은 동촌리 708 외 1필지 제1동이고 토지는 지목이 공장용지, 면적 1,725㎡, 용도지역은 일반공업지역입니다. 소유자는 농업회사법인유한회사하늘김치입니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외건물 포함, 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 7식 및 제시외 기계기구 포함이라는 조건이 붙어 있습니다.
등기 구조만 보면 후순위 소멸 관계는 비교적 선명합니다. 다만 이 사건은 아파트처럼 “말소기준권리만 찾고 끝내는” 유형이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 전입한 점유자 2명, 전입일 미상의 점유자, 그리고 태양광설비 유치권 신고와 소유자 측 반박이 동시에 존재합니다. 따라서 배당표상 매수인 인수가 0원으로 계산됐다는 사실과 실제 현장에서 부담할 금액이 0원이라는 결론은 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2022타경3804 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 익산시 왕궁면 동촌리 708 |
| 등기상 건물 | 전라북도 익산시 왕궁면 동촌리 708외 1필지 제1동 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 건물 및 공장용지 |
| 토지 | 1,725㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 98,900원/㎡ |
| 소유자 | 농업회사법인유한회사하늘김치 |
| 감정가 / 최저가 | 2,242,835,640원 / 2,242,835,640원 |
| 유찰 | 3회 |
| 청구액 | 728,745,661원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 점유는 별도 확인
현재 말소기준으로 선언된 권리는 2018.07.16. 을구 2번 농협은행주식회사 근저당권, 채권최고액 255,600,000원입니다. 이후 설정된 하나은행 근저당권들과 서울보증보험·기술보증기금· 농업회사법인주식회사다원에프애스·전북신용보증재단·이정남·전북은행의 가압류, 그리고 2022.12.28. 및 2023.03.24. 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
임차·점유 관계
| 임차·점유자 | 용도 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 임필규 | 사무실 | 2017.09.28 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 허정순 | 사무실 | 2017.09.28 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| (유)제이케이푸드 | 용도 미상 | 2020.05.28 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 주식회사 장가네화덕생선구이 | 용도 미상 | 2021.06.08 | 300,000,000원 / 800,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 농업회사법인 그린농장 | 용도 미상 | 미상 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
보증기관 대위·승계로 중복 신고된 점유자는 없습니다. 다만 임필규·허정순의 보증금과 확정일자, 농업회사법인 그린농장의 전입일·보증금이 확인되지 않으므로 실제 인수 여부와 금액은 확정할 수 없습니다.
② 가격 판단 — 3회 유찰과 회차별 미배당
현재 회차는 3회 유찰로 표시되어 있으면서도 감정가와 최저매각가가 모두 2,242,835,640원이고, 시나리오상 현재 회차 역시 감정가 100%입니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 1,794,268,512원(80%), 5회 유찰 시 1,435,414,809원(64%)으로 제시되어 있습니다.
현재 가격이 주변 시장가보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 이 사건에서는 확보되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 이유로 가격 메리트를 부여하지 않고, 권리·점유·유치권 위험을 확인한 뒤 회차별 자금 부담과 미배당 규모를 함께 보는 방식이 맞습니다.
③ 예상배당표 (매각가 2,242,835,640원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | 해당 없음 | 24,828,356원 |
| 을구 2번 근저당 · 농협은행주식회사 | 255,600,000원 | 255,600,000원 |
| 을구 3번 근저당 · 주식회사하나은행 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 을구 4번 근저당 · 주식회사하나은행 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 을구 5번 근저당 · 주식회사하나은행 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 갑구 15번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 90,224,430원 | 90,224,430원 |
| 갑구 16번 가압류 · 기술보증기금 | 240,300,000원 | 240,300,000원 |
| 갑구 18번 가압류 · 농업회사법인주식회사다원에프애스 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 갑구 19번 가압류 · 전북신용보증재단 | 54,000,000원 | 54,000,000원 |
| 갑구 20번 가압류 · 이정남 | 29,341,700원 | 29,341,700원 |
| 갑구 22번 가압류 · 주식회사전북은행 | 60,549,223원 | 60,549,223원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | 해당 없음 | 272,991,931원 |
현재 가정 매각가에서는 채권자 총 청구액 1,945,015,353원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 272,991,931원입니다. 이 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 매수인 인수액은 배당모형상 0원입니다.
④ 유치권·매각범위 — 이 사건의 가장 큰 현장 변수
- 포함. 일괄매각이며 제시외건물이 포함됩니다.
- 기계기구. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 7식 및 감정평가서상 제시외 기계기구가 포함됩니다.
- 제외. 변전설비 75KVA는 매각에서 제외됩니다.
- 제외. 본건 지상 이동식컨네이너는 매각에서 제외됩니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항없음으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임필규·허정순 계약 원본 확인. 2017.09.28. 전입이 말소기준 2018.07.16.보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상이므로 대항력 가능성과 인수금액을 반드시 확인해야 합니다.
- 그린농장 점유 확인. 전입일과 보증금이 모두 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 실제 사용구역과 계약관계를 현장에서 대조해야 합니다.
- 후순위 임차. (유)제이케이푸드는 2020.05.28. 전입·보증금 10,000,000원, 주식회사 장가네화덕생선구이는 2021.06.08. 전입·보증금 300,000,000원·차임 800,000원으로, 말소기준 이후 전입이어서 대항력 없음으로 정리되어 있습니다.
- 태양광 유치권. 126,500,000원 신고와 2026.06.15. 소유자 측 반박을 함께 검토해야 합니다. 신고금액만으로 인수액을 확정하지 마세요.
- 매각범위 대조. 포함되는 제시외건물·기계기구와 제외되는 변전설비 75KVA·이동식컨네이너를 현황과 평가명세표에 맞춰 확인해야 합니다.
- 가격. 현재 최저매각가 2,242,835,640원이 적정한지 별도의 시장가 검증 없이 판단하지 마세요. 3회 유찰이라는 숫자나 향후 80%·64% 시나리오만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
- 배당표 한계. 현재 배당모형의 매수인 인수 0원은 임차인 최우선변제·당해세 및 유치권 성립 여부를 확정한 실질취득비용과 동일하지 않습니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실질 인수 0원”은 같은 말이 아니다
이 사건은 말소기준권리 자체는 분명합니다. 2018.07.16. 농협은행 근저당권 이후의 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 명세서도 명시 인수권리와 법정지상권을 해당사항없음으로 적고 있습니다.
하지만 최종 판단의 무게중심은 등기부 밖에 있습니다. 말소기준보다 빠른 2017.09.28. 전입자 2명의 보증금이 미상이고, 전입일 미상의 점유자도 존재합니다. 또한 태양광설비 공사대금 126,500,000원 유치권 신고와 1,260,500,000원 공사대금 누락 및 신고 사실관계를 다투는 소유자 측 신청이 함께 존재합니다.
따라서 이 물건은 “후순위 등기권리 소멸”까지는 명확하지만, 실질취득비용을 2,242,835,640원으로 고정해서 볼 수 있는 단계는 아닙니다. 선순위 점유자들의 계약·보증금과 태양광 유치권 성립 여부를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다. 등기는 정리되지만, 점유와 유치권은 확인 전까지 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
