전주지방법원 2022타경3804. 익산시 왕궁면 동촌리 708 소재 공장용지와 건물·설비가 포함된 경매입니다. 토지면적은 1,725㎡, 용도지역은 일반공업지역입니다. 소유자는 농업회사법인 유한회사 하늘김치이며, 하나은행의 임의경매개시결정이 2022년 12월 28일 등기됐습니다. 등기에는 농협은행·하나은행의 근저당권과 여러 가압류, 근저당권 일부이전 및 별도 경매개시결정이 얽혀 있습니다.
말소기준권리는 2018년 7월 16일 농협은행 근저당권입니다. 이후 설정된 근저당권과 가압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 이 사건은 등기상 권리의 소멸 여부보다 점유자들의 대항력과 유치권 분쟁이 더 중요합니다. 말소기준일 이전 전입자의 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 부담할 금액을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2022타경3804 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 익산시 왕궁면 동촌리 708 |
| 건물 표시 | 전라북도 익산시 왕궁면 동촌리 708 외 1필지 제1동 |
| 물건종류 / 용도 | 기타 + 토지 · 공장용지 및 건물·기계기구 포함 일괄매각 |
| 토지면적 | 1,725㎡ · 공장용지 · 일반공업지역 |
| 소유자 | 농업회사법인 유한회사 하늘김치 (단독소유) |
| 감정가 | 2,242,835,640원 |
| 최저매각가 | 1,569,985,000원 (4회 유찰 · 감정가 70%) |
| 매각기일 | 2026.10.26 |
| 경매신청 채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 청구금액 | 728,745,661원 |
| 말소기준권리 | 2018.07.16 · 을구 2번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 255,600,000원 |
| 등기 확인 기준 | 2026.08.05 · 전주지방법원 익산등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 분명하지만 점유관계는 미확정
을구 1번의 2017년 농협은행 근저당권(채권최고액 840,000,000원)은 등기상 이미 말소된 권리로 표시됩니다. 현재 분석에 적용된 말소기준은 2018.07.16 설정된 을구 2번 근저당권입니다. 이후 하나은행의 근저당권 3건과 서울보증보험·기술보증기금 등의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
등기에는 농업협동조합중앙회 416,500,000원, 기술보증기금 170,959,054원 및 74,442,917원의 확정채권 일부 대위변제에 따른 근저당권 일부이전 기록도 존재합니다. 이는 기존 근저당채권의 일부 이전으로, 각 변제액을 별도의 신규 근저당 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당권자 및 채권 잔액은 권리이전 내역과 함께 확인해야 합니다.
② 점유자 분석 — 실제 점유자 5명, 대항력 가능·미상 3명
현황조사에 나타난 점유자는 5명이며, 보증기관의 대위변제·승계 신고와 중복된 점유자는 없습니다. 임필규와 허정순은 말소기준권리보다 앞선 2017.09.28 전입자로 기록되어 있습니다. 다만 두 사람 모두 보증금·확정일자가 확인되지 않고 사용 형태도 사무실이므로, 전입일만으로 법률상 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없습니다.
| 점유자 / 사용 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임필규 사무실 |
2017.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허정순 사무실 |
2017.09.28 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| (유)제이케이푸드 | 2020.05.28 | 10,000,000원 | 기준일 후 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 장가네화덕생선구이 차임 800,000원 |
2021.06.08 | 300,000,000원 | 기준일 후 | 미상 | 해당 없음 |
| 농업회사법인 그린농장 | 미상 | 미상 | 판정 미상 | 미상 | 해당 없음 |
(유)제이케이푸드와 주식회사 장가네화덕생선구이는 확인된 전입일이 말소기준일보다 늦어, 기재된 권리관계에서는 선순위 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 다만 이들의 확정일자·배당요구 내역과 실제 점유 범위는 별도로 확인해야 합니다. 알려진 보증금 310,000,000원을 곧바로 매수인 인수액으로 더해서도 안 됩니다.
매각물건명세서에는 명시된 인수권리 '해당사항없음'으로 기재되어 있습니다. 이는 확인되지 않은 임대차 사실관계에 대한 보증이 아닙니다. 특히 공장·사무실 사용관계에서는 실제 점유, 임대차계약, 사업자등록 또는 전입의 법적 의미를 구분하여 확인해야 합니다.
③ 가격·예상배당 — 최저가 70%가 곧 저가매수는 아니다
현재 최저매각가는 1,569,985,000원으로 감정가의 약 70%입니다. 하지만 가격 메리트는 감정가 할인율로 판단하는 것이 아닙니다. 공장용지·건물·기계기구의 실제 거래가능가치, 설비 제외 범위, 점유와 유치권으로 인한 비용까지 고려해야 합니다. 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 '시세보다 저렴하다'고 결론 낼 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 표상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 감정가 70% |
1,569,985,000원 | 1,551,885,150원 | 393,130,203원 | 0원 |
| 5회 유찰 감정가 56% |
1,255,988,000원 | 1,241,028,120원 | 703,987,233원 | 0원 |
| 6회 유찰 감정가 44.8% |
1,004,790,400원 | 992,342,496원 | 952,672,857원 | 0원 |
미배당액은 채권자들이 배당받지 못하는 금액이며 매수인이 당연히 승계하는 채무가 아닙니다. 표상 인수액 0원은 확인되지 않은 선순위 임차보증금과 유치권 분쟁에 따른 부담을 확정한 수치가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,569,985,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 18,099,850원 |
| 1. 농협은행 · 을구 2번 근저당 | 255,600,000원 | 255,600,000원 |
| 2. 하나은행 · 을구 3번 근저당 | 744,000,000원 | 744,000,000원 |
| 3. 하나은행 · 을구 4번 근저당 | 216,000,000원 | 216,000,000원 |
| 4. 하나은행 · 을구 5번 근저당 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 5. 서울보증보험 · 갑구 15번 가압류 | 90,224,430원 | 90,224,430원 |
| 6. 기술보증기금 · 갑구 16번 가압류 | 240,300,000원 | 6,060,720원 |
| 7. 다원에프애스 · 갑구 18번 가압류 | 15,000,000원 | 0원 |
| 8. 전북신용보증재단 · 갑구 19번 가압류 | 54,000,000원 | 0원 |
| 9. 이정남 · 갑구 20번 가압류 | 29,341,700원 | 0원 |
| 10. 전북은행 · 갑구 22번 가압류 | 60,549,223원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 1,945,015,353원 | 1,551,885,150원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 18,099,850원은 추정치입니다. 근저당 채권최고액과 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 순차 배당계산이며, 실제 채권 잔액·공동담보·근저당권 일부이전·압류 및 조세채권의 우선순위·임차인 최우선변제 등이 반영되면 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 이 배당표를 법원의 최종 배당표로 보아서는 안 됩니다.
⑤ 유치권·설비 분쟁 — 태양광 공사대금이 핵심 변수
2023년 3월 7일 주식회사 삼보빛에너지는 제1동·제2동 건물의 상용발전설비 태양광 설치공사와 관련하여 공사대금 126,500,000원의 유치권신고서를 제출했습니다. 이 신고에는 소유자가 부담할 한국전력공사 전기시설부담금 10,779,580원을 대납했다는 내용도 포함돼 있습니다.
이후 2026년 6월 15일 채무자 겸 소유자인 농업회사법인 유한회사 하늘김치는 태양광시설 공사대금 1,260,500,000원이 누락됐고, 삼보빛에너지의 유치권 신고는 사실과 다르다는 취지의 추가감정명령신청서를 제출했습니다.
유치권은 신고만으로 자동 성립하는 권리가 아닙니다. 반대로 등기상 근저당권이 소멸하더라도 적법하게 성립한 유치권 문제는 별도로 남을 수 있습니다. 공사대금 분쟁의 법률적 실체와 점유 상태를 확인하기 전에는 안전한 명도나 설비 사용을 전제로 입찰할 수 없습니다.
⑥ 입지·용도·환금성 메모 (토지 및 매각범위 기준)
- 토지 용도. 지목은 공장용지, 용도지역은 일반공업지역입니다. 주거용 아파트가 아니라 산업시설 관련 수요와 사용 가능성이 중요한 물건입니다.
- 토지 형상. 면적 1,725㎡, 평지, 세로장방형이며 도로접면은 소로한면입니다. 진출입과 산업시설 운영에 적합한지는 현장에서 확인해야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 98,900원입니다. 이는 토지의 실거래 시세나 건물·설비를 포함한 일괄매각 적정가격과 동일하지 않습니다.
- 설비 범위. 기계기구 7식과 제시외 기계기구가 포함되지만 변전설비 75KVA 및 이동식 컨테이너는 제외됩니다. 감정평가명세표와 현물의 일치 여부가 중요합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서에는 명시된 법정지상권이 '해당사항없음'으로 기재되어 있습니다. 일괄매각에 포함된 토지·건물과 다른 시설물의 권리관계는 별도로 대조해야 합니다.
- 환금성. 특정 산업 용도와 기계·태양광설비, 다수 점유자의 사용관계가 얽혀 있습니다. 재매각 시 일반 주거용 부동산보다 매수자 범위가 제한될 가능성을 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 확인. 임필규·허정순의 실제 임대차계약, 보증금, 점유 부분, 대항요건, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 그린농장 조사. 전입일·점유 개시일·보증금이 확인되지 않아 권리순위를 단정할 수 없습니다. 실제 점유와 계약 상대방을 확인해야 합니다.
- 후순위 점유자 확인. 제이케이푸드 10,000,000원, 장가네화덕생선구이 300,000,000원의 보증금과 후순위 대항력 분류를 계약서 및 실제 사업자등록·점유 내역과 대조해야 합니다.
- 태양광 유치권 검토. 삼보빛에너지의 신고서, 공사계약서, 기성·지급내역, 점유 현황 및 소유자 반박 자료를 함께 검토해야 합니다.
- 감정·매각범위 대조. 제시외건물, 기계기구 7식, 태양광시설의 귀속관계와 제외되는 변전설비 75KVA 및 이동식 컨테이너를 현물과 비교해야 합니다.
- 공동담보·배당 확인. 농협은행·하나은행 근저당권과 농업협동조합중앙회·기술보증기금의 일부이전 내역, 실제 채권액과 배당순위를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 4회 유찰과 감정가 70%만으로 가격 메리트를 인정하지 말고, 산업용 부동산의 거래사례와 시설 활용 가능성을 확인한 뒤 입찰가를 산정해야 합니다.
- 인도·운영비. 점유자 인도, 설비 유지·철거·재가동, 미납 관리비 및 관련 공과금 부담 여부를 점검해야 합니다.
- 원본 문서 확인. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 유치권 관련 제출 문서를 확인하고, 매각기일 전 변경사항을 재점검해야 합니다.
맺으며 — “감정가 70%보다 중요한 것은 미확정 권리”
이 사건은 감정가 2,242,835,640원의 공장용지·건물·설비가 1,569,985,000원까지 내려온 물건입니다. 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하고 배당계산상 인수액도 0원입니다. 하지만 그것만으로 안전하다고 평가할 수는 없습니다.
말소기준일 이전 전입자 2명의 보증금이 미상이고, 전입일을 알 수 없는 그린농장까지 존재합니다. 태양광설비에 관해서는 공사대금 유치권 신고와 소유자의 반박이 충돌합니다. 여기에 산업시설의 설비 포함·제외 범위, 매수층 제약, 실거래 비교의 불확실성이 더해집니다.
결론은 고위험·입찰 보류 검토입니다. 현재 최저가를 실질취득가로 확정하거나 가격상 이익이 있다고 판단할 수 없습니다. 임차보증금, 법률상 대항력, 유치권의 성립 여부 및 설비의 실제 가치가 확인된 이후에야 입찰 가능 여부와 가격을 판단할 수 있습니다. 4회 유찰은 매수 기회일 수도 있지만, 이 사건에서는 먼저 풀어야 할 권리·점유 문제의 중요성을 더욱 부각합니다.
