부산지방법원 2025타경21952. 부산 동래구 안락동 ‘안락펠리체’ 7층 701호, 전유면적 56.08㎡의 오피스텔입니다. 공부상 용도도 업무시설(오피스텔)이며, 2018년 10월 19일 사용승인된 12층 건물 중 7층입니다. 현 소유자 이정우는 2020년 7월 9일 거래가 225,000,000원에 취득했습니다.
이 사건은 말소기준권리보다 앞선 임차권이 존재하는 전형적인 선순위 임차인 검토형입니다. 등기된 임차인 김주한의 보증금은 180,000,000원이고, 최저가를 전제로 한 배당 부족분은 35,858,000원입니다. 일반적인 구조라면 이 부족분이 매수인에게 승계될 수 있으나, 매각물건명세서의 특별매각조건이 이를 실질적으로 제거합니다. 문제는 그 조건 밖에 있는 장말조의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21952 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 안락동 592-13 안락펠리체 7층 701호 · 도로명주소 부산광역시 동래구 명안로9번길 13 |
| 물건종류 / 전유 | 업무시설(오피스텔) · 전유면적 56.08㎡ · 지상 12층 중 7층 |
| 소유자 | 이정우 (2020.07.09. 거래가 225,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (2회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,272,196원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
| 사용승인 | 2018.10.19 |
| 규모 | 안락펠리체 6호 |
① 권리 흐름 — 기준권리 앞에 임차인이 둘
현재 유효한 말소기준권리는 2023년 8월 10일 서민금융진흥원 가압류 12,036,592원입니다. 이후의 제이티친애저축은행 가압류, 동래구 압류, 케이비손해보험 가압류와 주택도시보증공사의 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
반면 김주한은 2020년 12월 4일 전입했고, 2023년 1월 13일 보증금 180,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 장말조의 전입일도 2023년 8월 1일로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 장말조는 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 김주한 제701호 전유부분 전부 | 2020.12.04 점유개시 2020.12.03 | 2020.11.12 | 180,000,000원 | 2023.01.13 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* 룰상 35,858,000원 |
| 장말조 701호 | 2023.08.01 | 미상 | 미상 | 2025.05.27 | 가능·미상 | 미상 | 별도 미상 |
* 김주한의 룰상 인수액은 35,858,000원이지만, 특별매각조건에 따른 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 전제로 실질 0원으로 표시했습니다. 이 조건은 장말조에게 적용되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 81.7%라는 숫자만 보면 안 된다
확인되는 비교 실거래는 2022년 10월 180,000,000원 1건입니다. 그러나 거래 면적은 38.65㎡로, 본건 전유면적 56.08㎡와 일치하지 않습니다. 거래 시점도 매각기일과 상당한 간격이 있어 동일 조건의 직접 비교 자료로 보기 어렵습니다.
| 구분 | 거래월 | 전용면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|---|
| 비교 실거래 | 2022.10 | 38.65㎡ | 7층 | 180,000,000원 |
| 본건 감정가 | - | 56.08㎡ | 7층 | 210,000,000원 |
| 본건 최저가 | - | 56.08㎡ | 7층 | 147,000,000원 |
최저가는 비교 실거래 180,000,000원의 81.7%입니다. 김주한의 특별매각조건만 적용하면 확정분 기준 실질취득도 147,000,000원이지만, 장말조의 미상 보증금이 추가되면 총취득비용은 올라갑니다. 게다가 실거래 표본이 1건뿐이고 면적도 다르므로, 81.7%라는 비율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리거나 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 임차인 김주한 보증금 | 180,000,000원 | 144,142,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,036,592원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 제이티친애저축은행 | 18,723,445원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 케이비손해보험 | 166,696,885원 | 0원 |
| 5. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 206,272,196원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김주한 보증금의 미배당액은 35,858,000원입니다. 특별매각조건이 없다면 매수인 인수 대상이 될 수 있으나, 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건으로 실질 0원* 처리됩니다. 장말조의 보증금은 확인되지 않아 이 배당표에 반영되지 않았습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 업무시설인 오피스텔입니다. 아파트가 아니므로 주거형 상품과 동일한 환금성·금융 조건을 전제해서는 안 됩니다.
- 입지. 한국전력공사 동래지사 북서측 인근이며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 동해선 안락역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물로 위생·급배수·화재경보·스프링클러·승강기·공동현관·도시가스 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 5필 일단의 부정형 토지이며 북측으로 폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 6호 규모이고 확인 거래가 1건에 그쳐 적정 매도가격을 판단할 표본이 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 포기 대상 잔액, 임차권등기 말소 시점과 제출 서류를 원문으로 확인해야 합니다.
- 장말조 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 점유개시일, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 전입세대 재확인. 매각기일 전후 전입세대열람과 현장조사를 통해 추가 점유자 및 세대 변동을 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보완. 확인 거래는 2022년 10월 38.65㎡ 1건으로 본건 56.08㎡와 다릅니다. 같은 면적·용도의 인근 오피스텔 거래와 임대수익을 추가 확인해야 합니다.
- 소규모 건물 관리 상태. 공용부분 관리, 관리비 체납, 승강기·소방설비 유지 상태와 주차 여건을 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구서와 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “35,858,000원은 사라지지만, 미상 위험은 사라지지 않았다”
이 물건의 핵심은 김주한의 선순위 임차권 자체가 아닙니다. 보증금 180,000,000원 중 미배당되는 35,858,000원은 특별매각조건에 따라 실질 0원*으로 정리될 수 있습니다. 그러나 그 확약은 김주한에게만 적용되고, 말소기준보다 먼저 전입한 장말조의 보증금은 확인되지 않았습니다.
최저가 147,000,000원은 비교 실거래 180,000,000원의 81.7%지만, 해당 거래는 2022년 10월의 38.65㎡ 1건으로 본건 56.08㎡와 면적이 다릅니다. 소규모 오피스텔, 2회 유찰, 불충분한 거래 표본과 미상 임차인이 겹쳐 있으므로 가격이 낮아 보인다는 이유만으로 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 결론은 명확합니다. 김주한 인수는 조건부 해소, 장말조 인수는 미확정. 장말조의 계약과 보증금이 확인되기 전까지는 보수적으로 접근해야 합니다.
