전주지방법원 2025타경552. 전북특별자치도 군산시 소룡동 동아아파트 107동 3층 301호입니다. 감정가는 79,500,000원이지만 3회 유찰되면서 최저매각가는 27,269,000원까지 내려왔습니다. 표면적으로는 감정가의 34.3%에 입찰할 수 있는 물건입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가보다 선순위 임차보증금 인수 여부가 훨씬 중요합니다.

등기부 을구 11번에는 한국토지주택공사 명의 주택임차권이 등기돼 있습니다. 임차보증금은 72,000,000원이고, 전입일자는 2020.08.21, 최초 확정일자는 2020.08.04입니다. 반면 이 사건의 말소기준으로 표시된 경매개시결정은 2025.09.18입니다. 임차권이 그보다 앞서 성립했고, 매각물건명세서에서도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.

한국토지주택공사는 보증기관 성격의 권리자로 구분하며, 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 별도로 확인된 실제 임차인은 0명이지만, 이는 선순위 임차권이 없다는 뜻이 아닙니다. 등기된 보증금 채권과 현장 점유자 확인은 구분해서 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

이 사건의 가장 중요한 권리는 2024.08.29 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권입니다. 전입과 확정일자도 2025.09.18 경매개시결정보다 앞서 있습니다. 따라서 이 임차권을 후순위 권리처럼 매각으로 소멸한다고 판단하면 안 됩니다.

반면 과거의 근저당권들은 이미 등기부상 말소 처리됐습니다. 한국주택은행, 대한생명보험, 국민은행, 대상주식회사 근저당권과 백성철 명의 전세권은 현재 살아 있는 인수권리로 계산하지 않습니다. 하나카드 가압류 12,833,333원 역시 파산선고에 따른 파산관재인의 집행해제 신청으로 말소됐습니다.

② 임차권 분석 — 실제 임차인 집계와 인수액은 별개

최초 보증금은 69,000,000원이며, 2022년 3,000,000원이 증액돼 등기상 보증금은 72,000,000원입니다. 보증금 채권을 두 건으로 나누어 중복 합산해서는 안 됩니다. 현재 예상배당에서 한국토지주택공사에 배당되는 금액은 26,378,158원이고, 나머지 45,621,842원은 매수인이 부담하는 것으로 계산됩니다.

③ 실질취득 분석 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 그대로

현재 최저매각가 27,269,000원에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 890,842원을 먼저 제외한 26,378,158원이 선순위 임차보증금에 배당됩니다. 따라서 미배당 보증금은 45,621,842원이고, 매수인의 실질취득 부담은 다음과 같습니다.

이 금액은 감정가 79,500,000원과 비교해도 큰 폭으로 낮아진 가격이 아닙니다. 더구나 감정가는 실거래 시세와 동일하지 않습니다. 가격 메리트는 72,890,842원의 실질취득 부담을 기준으로 최근 실제 거래가와 비교한 뒤 판단해야 합니다.

회차별 최저매각가 낙찰을 가정한 계산입니다. 실제 배당액과 인수액은 낙찰가, 집행비용, 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

표를 보면 유찰이 진행될수록 최저매각가는 크게 내려가지만, 그만큼 선순위 보증금 미배당액이 증가합니다. 따라서 세 회차 모두 실질취득 부담은 72,000,000원 보증금 수준에 가깝게 유지됩니다. 이것이 선순위 대항력 임차권이 있는 물건에서 최저매각가만 보고 가격을 평가하면 안 되는 이유입니다.

④ 예상배당표 (매각가 27,269,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 3.3%를 기준으로 한 추정액입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 법원 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 보증금 미배당액 45,621,842원은 매수인 인수 대상으로 계산했습니다.

매각대금 27,269,000원 중 집행비용을 제외한 금액이 한국토지주택공사의 선순위 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 신청채권자 측 청구금액 50,500,000원에 대한 예상배당은 0원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다. 신청채권의 미배당과 임차보증금의 매수인 인수는 별개로 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 소룡초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 아파트단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근 대중교통시설이 있어 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 3층 301호입니다. 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기 및 소화설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 북동측 약 35m, 북서측 약 20m, 서측 약 10m 포장도로에 접하며 북서측 진출입로를 통해 출입합니다.
• 토지. 2필지 일단의 부정형 아파트 부지로, 대체로 남서측으로 하향 경사를 이루는 토지입니다. 제2종일반주거지역 등에 해당합니다.
• 규제. 고도지구, 시가지경관지구(일반), 교육환경 보호구역 등의 규제가 적용되며, 소룡동 1323-13번지에는 도로 관련 지정도 있습니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 환금성. 아파트 용도이지만 3회 유찰된 상태입니다. 개별 호수의 거래가격과 매도 가능 가격을 검토할 때 선순위 임차권 인수에 따른 실질취득 부담까지 반영해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 실질취득 부담 확인. 최저매각가 27,269,000원에 예상 인수보증금 45,621,842원을 더한 72,890,842원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
• 을구 11번 임차권 확인. 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기의 효력, 보증금 72,000,000원 및 매수인 인수 조건을 매각물건명세서와 등기부 원본으로 대조해야 합니다.
• 배당액과 인수액 확인. 예상배당 26,378,158원, 인수 45,621,842원은 집행비용 추정치에 기초한 계산입니다. 실제 배당 결과에 따른 보증금 잔액을 재확인해야 합니다.
• 보증기관 권리 확인. 한국토지주택공사는 별도 실제 임차인으로 중복 계산하지 않지만, 등기된 보증금 채권의 권리관계 및 정리 절차는 반드시 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 임대관계와 현장 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 등기상 권리자와 현재 점유자가 다를 수 있으므로 현황조사 및 현장 확인을 병행해야 합니다.
• 유찰 후 총액 재계산. 4회 유찰 시 72,743,589원, 5회 유찰 시 72,640,513원으로 계산됩니다. 최저가만 감소하는 부분을 가격 할인으로 착각하지 않아야 합니다.
• 실거래 비교. 동일 단지·유사 면적·유사 층의 최근 거래와 비교할 때 27,269,000원이 아닌 실질취득 부담을 기준으로 판단해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 관리비 미납 여부, 공용부분 체납액, 취득 관련 세금과 인도 비용 등을 별도 확인해야 합니다.
• 경매 성격 확인. 파산관재인이 신청한 청산을 위한 형식적 경매이므로, 일반 담보권 실행 경매와 구별하여 사건기록과 매각조건을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당관계 및 최신 사건 진행상황을 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “2,726만원 낙찰이 2,726만원 취득은 아니다”

군산 동아아파트 301호는 표면적인 할인율과 실제 취득 부담의 차이가 큰 물건입니다. 3회 유찰로 최저매각가는 27,269,000원까지 낮아졌지만, 72,000,000원의 선순위 임차보증금이 있고, 현재 예상 인수액은 45,621,842원입니다.

결국 현재 회차 기준 실질취득 부담은 72,890,842원입니다. 향후 추가 유찰이 있더라도 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 보증금 인수가 늘어 실질 부담은 보증금 수준에 머뭅니다. 따라서 최저가 하락 자체를 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

한국토지주택공사는 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 계산하지 않지만, 명세서에 명시된 선순위 임차권 인수 위험은 그대로 남아 있습니다. 최근 실거래가격과 비교해 실질취득 부담이 충분히 낮은지 확인하기 전에는 저가 매수라고 판단하기 어렵습니다.

결론은 권리 인수에 각별한 주의, 가격 매력 판단은 보류입니다. 이 사건의 핵심은 몇 번 유찰됐는지가 아니라, 보증금 잔액까지 포함해 최종적으로 얼마를 부담하는가입니다.