전주지방법원 2025타경552. 군산시 소룡동 동아아파트 107동 301호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 선종수이며 2011년 11월 25일 매매를 원인으로 2012년 1월 20일 소유권을 취득했고, 등기 당시 거래가액은 92,500,000원입니다. 현재 경매의 권리상 기준은 2025년 9월 18일 경매개시결정인데, 한국토지주택공사의 주택임차권은 그보다 앞선 전입·확정일자를 갖고 있어 매각으로 사라지지 않습니다.
이 사건의 핵심은 “감정가 7,950만원 → 최저가 3,895만원”이라는 할인율이 아닙니다. 현재 매각대금에서 집행비용 1,101,190원을 먼저 제외한 뒤 한국토지주택공사에 37,853,810원이 배당되고, 보증금 잔액 34,146,190원이 매수인에게 남습니다. 따라서 최저가 기준 실질취득액은 38,955,000원 + 34,146,190원 = 73,101,190원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경552 |
|---|---|
| 소재지 | 전라북도 군산시 소룡동 1323-13 동아아파트 107동 3층301호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트로 이용 중 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 3층 301호 |
| 소유자 | 선종수 · 2012.01.20 소유권이전 · 거래가액 92,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 79,500,000원 / 38,955,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 파산자 선종수의 파산관재인 김도현 / 50,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 살아남는다
이 물건의 결정적인 선순위 권리는 한국토지주택공사 명의 주택임차권등기입니다. 임대차계약일은 2020년 8월 3일, 최초 확정일자는 2020년 8월 4일, 주민등록일자는 2020년 8월 21일, 점유개시는 2020년 8월 27일입니다. 보증금은 최초 69,000,000원에서 2022년 6월 21일 3,000,000원이 증액되어 총 72,000,000원이고, 증액분 확정일자는 2022년 6월 22일입니다.
② 임차권 분석 — 보증기관 승계권리 1건, 실제 임차인 0명
한국토지주택공사는 보증기관 승계로 분류된 권리자이므로 별도의 실제 임차인 보증금으로 중복 합산하면 안 됩니다. 이 자료에서 확인되는 실제 임차인은 0명이고, 보증금 권리를 승계한 한국토지주택공사의 주택임차권등기 1건이 핵심입니다.
| 구분 | 명의 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 현재 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 주택임차권등기 | 한국토지주택공사 | 72,000,000원 | 2020.08.21 / 2020.08.04 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 | 34,146,190원 |
배당요구도 2024년 8월 29일 이루어져 우선변제권을 행사하지만, 현재 최저매각가가 보증금보다 낮아 전액 변제가 되지 않습니다. 따라서 대항력 + 미배당 잔액 인수가 동시에 작동하는 구조입니다.
③ 회차가 더 내려가도 실질취득은 크게 내려가지 않는다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 38,955,000원 | 34,146,190원 | 73,101,190원 |
| 3회 유찰 시 | 27,268,500원 | 45,622,333원 | 72,890,833원 |
| 4회 유찰 시 | 19,087,950원 | 53,655,633원 | 72,743,583원 |
보이는 최저가는 38,955,000원 → 27,268,500원 → 19,087,950원으로 내려가지만, 그만큼 임차보증금 미배당 인수액이 34,146,190원 → 45,622,333원 → 53,655,633원으로 증가합니다. 결과적으로 실질취득액은 세 시나리오 모두 72,000,000원대에서 움직입니다. 대항력 인수형 경매에서 낙찰가 할인율만 보는 것이 위험한 이유입니다.
④ 예상배당표 (매각가 38,955,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,101,190원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금 | 72,000,000원 | 37,853,810원 |
| 2. 경매신청채권자 · 파산관재인 김도현 | 50,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
한국토지주택공사 보증금 중 34,146,190원이 미배당되어 매수인이 인수합니다. 신청채권자 청구액 50,500,000원은 현재 가정에서 전액 미배당입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 군산시 소룡동 소룡초등학교 남동측 인근이며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량출입이 가능하고 인근에 대중교통 시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 아파트 중 3층 301호이며 급배수·위생설비, 개별난방, 승강기, 소화설비가 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측 약 35미터, 북서측 약 20미터, 서측 약 10미터 포장도로에 접하고 북서측 진출입로를 이용합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 고도지구·시가지경관지구가 지정되어 있습니다. 공시지가는 364,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 상한 설정. 현재 최저가 38,955,000원이 아니라 인수액까지 포함한 73,101,190원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 낙찰가는 27,268,500원으로 내려가도 인수액은 45,622,333원으로 늘어 실질취득은 72,890,833원입니다.
- 4회 유찰도 동일 구조. 낙찰가 19,087,950원에 인수 53,655,633원이 붙어 실질취득은 72,743,583원입니다.
- 임차권 잔액 확인. 한국토지주택공사 보증금 72,000,000원이 배당으로 얼마나 변제되는지 실제 배당표와 매각대금 확정 후 다시 대조해야 합니다.
- 법정지상권. 매각물건명세서상 해당사항 없습니다.
- 현장 점유 확인. 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유 상태와 인도 가능성을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 배당 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “7,200만원대 실질취득”으로 봐야 한다
이 사건은 숫자가 낮아질수록 싸지는 일반적인 유찰형 경매와 다릅니다. 현재 최저가는 38,955,000원이지만 한국토지주택공사 주택임차권의 미배당 보증금 34,146,190원을 더하면 실질취득은 73,101,190원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 실질취득은 각각 72,890,833원, 72,743,583원으로 큰 차이가 없습니다.
즉 이 물건의 승부처는 “얼마나 더 유찰되느냐”가 아니라 보증금 인수를 포함한 총부담 7,200만원대가 실제 시장가치와 비교해 합리적인가입니다. 실거래 시세 근거가 없는 상태에서는 최저가만으로 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 권리관계는 계산 가능하지만, 가격 매력은 별도 검증이 필요한 인수형 경매로 보는 것이 맞습니다.
