전주지방법원 2025타경556. 군산시 나운동 나운세경아파트 206동 1층 103호, 전용 53.82㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 장채리이고, 2014년 6월 30일 장세자 명의로 거래가액 57,998,000원에 소유권을 취득한 뒤 2014년 10월 22일 개명에 따른 명의인 표시변경이 등기됐습니다. 이번 경매의 핵심 말소기준권리는 같은 날 설정된 국민은행 근저당권 14,300,000원입니다.
그 뒤 국민은행의 추가 근저당 32,400,000원, 국의 압류, 서울보증보험 가압류와 현재 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준보다 뒤에 있습니다. 2002년 설정됐던 국민은행 선순위 근저당은 2014년 이미 말소되어 현재 인수권리로 남아 있지 않습니다. 따라서 등기상 구조 자체는 낙찰자가 별도 채무를 승계하는 형태가 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경556 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 155 세경아파트 206동 1층103호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 하나운로 28 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 53.82㎡ · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 15층 중 1층 103호 |
| 소유자 | 장채리 |
| 감정가 / 최저가 | 62,000,000원 / 30,380,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 29,901,574원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
2002년 국민은행 근저당은 2014년 일부포기로 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2014.06.30. 을구 2번 국민은행 근저당 14,300,000원입니다. 같은 날 을구 3번 국민은행 근저당 32,400,000원이 추가 설정됐으며, 2022년 국의 압류, 2023년 서울보증보험 가압류, 2025년 국민은행 임의경매개시결정은 모두 그 이후입니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 평균의 56.2%
나운세경아파트 동일 면적 53.82㎡의 최근 실거래 12건은 2026년 5월부터 8월 사이 거래입니다. 최근 12개월 평균은 54,075,000원, 최신 거래는 2026년 8월 60,000,000원이고, 표본 범위는 42,000,000원~63,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 53.82㎡ | 5 | 60,000,000원 |
| 2026.08 | 53.82㎡ | 6 | 45,500,000원 |
| 2026.08 | 53.82㎡ | 13 | 46,000,000원 |
| 2026.08 | 53.82㎡ | 8 | 63,000,000원 |
| 2026.06 | 53.82㎡ | 12 | 58,000,000원 |
| 2026.06 | 53.82㎡ | 6 | 55,000,000원 |
| 2026.06 | 53.82㎡ | 13 | 56,400,000원 |
| 2026.05 | 53.82㎡ | 2 | 42,000,000원 |
| 2026.05 | 53.82㎡ | 9 | 60,000,000원 |
| 2026.05 | 53.82㎡ | 14 | 50,000,000원 |
| 2026.05 | 53.82㎡ | 8 | 56,000,000원 |
| 2026.05 | 53.82㎡ | 11 | 57,000,000원 |
| 평균 | 53.82㎡ | 12건 | 54,075,000원 |
현재 최저가 30,380,000원은 최근 12개월 평균 54,075,000원의 56.2%입니다. 최신 거래 60,000,000원은 물론 최근 표본 최저 거래 42,000,000원보다도 현재 최저매각가가 낮습니다. 감정가 62,000,000원은 최근 거래 범위 안이지만, 2회 유찰을 거치면서 경매가격이 실거래 수준보다 상당히 낮아진 상태입니다.
③ 예상배당표 (매각가 30,380,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 946,840원 |
| 1. 을구 2번 근저당 · 국민은행 | 14,300,000원 | 14,300,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 국민은행 | 32,400,000원 | 15,133,160원 |
| 3. 갑구 7번 가압류 · 서울보증보험 | 29,800,663원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 총 채권액 76,500,663원 중 채권자 예상배당은 29,433,160원이고 미배당액은 47,067,503원입니다. 신청채권자 청구액 29,901,574원도 전액 충족되지 않는 시나리오입니다. 다만 이 미배당 채권이 곧 매수인 인수로 넘어가는 것은 아니며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 낮아져도 인수액은 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 30,380,000원 | 29,433,160원 | 47,067,503원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 21,266,000원 | 20,483,212원 | 56,017,451원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 14,886,199원 | 14,218,247원 | 62,282,416원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차보증금이 낙찰가 하락분을 대신 채우는 인수형 구조가 아니라, 유찰에 따라 실질취득가격도 함께 내려가는 구조입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 군산서해초등학교 북동측 인근이며, 주위는 아파트단지와 상가가 소재하는 아파트단지지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 서측 폭 20미터 왕복 4차선, 북측 폭 약 36미터 왕복 7차선 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 기본 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 공용승강기와 소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 택지개발지구, 상대보호구역 등이 지정·저촉되어 있습니다.
- 토지. 공시지가 597,400원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 나운세경아파트는 1,186세대, 2002.12.03 준공이며 동일 면적 최근 12건의 거래가 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2014.06.30. 을구 2번 국민은행 근저당권을 기준으로 등기부 원본의 변동 여부를 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고 임차인 내역은 없지만 감정요항표상 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 명도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 1층 개별성. 대상 호수는 15층 건물 중 1층 103호입니다. 최근 거래표의 층별 가격 차이를 함께 비교하세요.
- 배당 미충족과 인수 구분. 현재 회차 채권자 미배당 47,067,503원이 발생하지만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 가격 기준. 현재 최저가 30,380,000원은 최근 12개월 평균 54,075,000원의 56.2%이므로, 실제 내부상태·점유·비용을 확인한 뒤 응찰 상한을 정하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 2회 유찰 뒤 가격이 내려왔다
이 물건의 핵심은 복잡한 인수권리가 아니라 현재 가격 수준입니다. 2002년 선순위 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 2014년 국민은행 근저당 이후 권리들은 매각으로 정리되는 구조입니다. 매각물건명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항 없고 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 감정가 62,000,000원에서 2회 유찰돼 30,380,000원까지 내려왔습니다. 이는 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 54,075,000원의 56.2%이고, 최근 거래 최저 42,000,000원보다도 낮습니다. 다만 대상 호수는 1층이고 임대관계가 미상으로 기재된 만큼 현장 점유·내부상태·명도 확인은 반드시 선행해야 합니다. 등기상 인수는 0원, 가격은 최근 거래보다 낮은 구간 — 현장 확인이 마지막 관문인 사건입니다.
