402,780,000원
부산지방법원 2025타경21959. 부산지하철 1호선 구서역 서측 인근의 ‘구서1차 봄여름가을겨울’ 1층 101호입니다. 사건상 용도는 대지이고, 감정평가 이용상태는 근린생활시설(분양사무실)입니다. 2023년 9월 25일 사용승인을 받은 철근콘크리트조 20층 건물의 1층 호실이며, 비교 대상 면적은 52.55㎡입니다. 소유자는 주식회사구서개발이고, 김은영의 청구금액 161,564,054원으로 강제경매가 진행됐습니다.
가격은 감정가 822,000,000원에서 두 번 유찰돼 402,780,000원까지 내려왔습니다. 겉으로는 절반 수준이지만, 이 단지 유사면적 거래 평균은 211,073,333원이고 최신 거래도 359,440,000원입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 현재 최저가는 최근 거래 평균의 190.8%로, 이미 최근 시세 이상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21959 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 구서동 86-73 구서1차 봄여름가을겨울 1층 101호 도로명: 부산광역시 금정구 수림로50번길 190 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 근린생활시설(분양사무실) |
| 건물 / 비교면적 | 철근콘크리트조 20층 건물 내 1층 101호 · 52.55㎡ · 사용승인 2023.09.25 |
| 소유자 | 주식회사구서개발 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 822,000,000원 / 402,780,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 161,564,054원 |
| 매각기일 | 2026.07.24 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유관계는 미상
말소기준은 2024년 3월 28일 김은영의 가압류 144,000,000원입니다. 이후 임인심의 가처분과 가압류, 주식회사 세기시스템의 가압류, 금정구 압류, 황현종 가압류 및 강제경매개시결정은 자료상 매각으로 모두 소멸합니다. 근저당권은 없고, 등기상 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.
임차인·점유자 현황
| 성명 | 점유 부분 / 용도 | 전입·확정일자 | 보증금 / 월세 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 윤호철 | 101호 / 주거 | 전입신고일 미상 확정일자 미상 | 보증금 미상 월세 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인 또는 점유자로 조사된 사람은 1명입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다.
② 시세 비교 — 두 번 유찰됐어도 최근 시세 이상
구서1차봄여름가을겨울의 유사면적 거래는 3건이며, 평균 거래금액은 211,073,333원입니다. 최신 거래는 2025년 11월 15층 50.89㎡의 359,440,000원이고, 2024년 12월에는 55.07㎡가 19층과 20층에서 각각 136,890,000원에 거래됐습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 50.89㎡ | 15층 | 359,440,000원 |
| 2024.12 | 55.07㎡ | 19층 | 136,890,000원 |
| 2024.12 | 55.07㎡ | 20층 | 136,890,000원 |
| 평균 | 52.55㎡ 비교 | 3건 | 211,073,333원 |
현재 최저가 402,780,000원은 최근 거래 평균의 190.8%이며, 최신 거래 359,440,000원보다도 43,340,000원 높습니다. 따라서 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 “싸다”고 판단할 수 없습니다. 게다가 본건은 1층 근린생활시설로 이용 중인 반면 비교 거래는 층과 면적이 서로 달라, 거래 평균을 그대로 본건의 확정 시세로 볼 수도 없습니다. 직접 비교에 한계가 있는데도 현재 최저가가 비교 거래 상단보다 높다는 점은 보수적으로 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 402,780,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,427,800원 |
| 갑구 3번 가압류 · 김은영 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 갑구 5번 가압류 · 임인심 | 400,000,000원 | 252,352,200원 |
| 갑구 6번 가압류 · 주식회사 세기시스템 | 208,773,301원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 황현종 | 28,600,000원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 김은영 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구 합계 781,373,301원 중 예상배당은 396,352,200원, 미배당은 385,021,101원입니다. 소유자 잔여금은 0원이고 등기상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 윤호철의 보증금과 대항력도 확인되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산지하철 1호선 구서역 서측 인근이며, 주변은 공동주택·업무시설·상업용빌딩·점포·근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 구서역이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 현황. 감정평가상 근린생활시설인 분양사무실로 이용 중입니다. 건물에는 급배수·소화전·화재탐지·승강기·도시가스 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 대지는 인접도로와 등고 평탄한 세로장방형이며 서측 약 10미터 폭 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·도로 접합 지역이며 가로구역별 최고높이 제한지역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 전체 토지면적은 1,003.2㎡, 지목은 대, 공시지가는 4,482,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 87세대 규모의 2023년 준공 건물이지만 본건은 1층 근린생활시설로, 주거용 호실과 동일한 거래 수요를 기대하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유자 권리 확인. 윤호철의 실제 점유 개시일, 전입신고일, 확정일자, 보증금, 월세, 배당요구 여부를 원본 서류와 주민등록 전입세대 확인자료로 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 현재 계산상 등기 인수액은 0원이지만 대항력 있는 보증금이 확인되면 낙찰가 외 인수액이 발생할 수 있습니다.
- 용도·현황 대조. 감정 이용상태는 분양사무실인데 점유조사는 주거로 기재돼 있습니다. 현장 방문을 통해 실제 내부 이용상태와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최저가 402,780,000원은 최근 거래 평균의 190.8%이고 최신 거래보다 43,340,000원 높습니다. 감정가 대비 할인율이 아니라 최근 거래와 본건 용도를 기준으로 판단해야 합니다.
- 비교사례 한계. 최근 거래는 15층·19층·20층의 50.89㎡ 및 55.07㎡ 사례입니다. 1층 근린생활시설인 본건과 층·용도가 달라 직접 비교 시 추가 보정이 필요합니다.
- 세금·관리비 확인. 배당 계산에 반영되지 않은 당해세와 공용부분 관리비 체납 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “감정가 절반”보다 중요한 최근 거래와 미상 임차인
이 물건은 감정가 822,000,000원에서 402,780,000원까지 내려왔지만, 최근 거래 평균 211,073,333원보다 높은 가격입니다. 최신 거래 359,440,000원과 비교해도 43,340,000원 높아, 두 번 유찰됐다는 이유만으로 가격 메리트가 생긴 것은 아닙니다.
등기부만 보면 말소기준 이후 권리가 모두 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 윤호철의 보증금·전입일·확정일자가 미상이라 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다. 감정평가상 분양사무실과 현황조사상 주거 이용이 서로 다른 점도 확인 대상입니다. 가격은 최근 시세 이상, 권리는 점유관계 확인 전 미완성. 입찰 판단은 임차관계 보완과 현장 이용상태 확인 이후로 미루는 것이 보수적입니다.
