전주지방법원 2025타경20550. 군산시 나운동 ‘청솔’ 102동 510호, 전용 49.65㎡ 아파트입니다. 소유자 엄상훈은 2009년 12월 1일 거래가액 49,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024년 2월 20일 설정된 주식회사애니원대부의 근저당권으로, 채권최고액은 55,500,000원입니다. 같은 날 바로 뒤 순위로 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과 2025년 2월 6일 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
등기부에 과거 국민은행 근저당 2건, 서울보증보험 가압류, 씨케이글로벌대부 근저당과 전세권이 보이지만 이 권리들은 이미 등기부상 말소됐습니다. 현재 남아 있는 권리 중 낙찰자에게 승계되는 권리는 없으며, 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20550 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 군산시 나운동 161 나운동청솔아파트 제102동 제5층 제510호 |
| 도로명주소 | 전북특별자치도 군산시 나운로 133 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 49.65㎡ · 철근콘크리트벽식조 · 13층 중 5층 |
| 소유자 | 엄상훈 (2009.12.01. 거래가액 49,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 63,000,000원 / 44,100,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 애니원대부 / 40,859,150원 |
| 매각기일 | 2026.08.03 |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤 권리는 모두 소멸
신고·조사된 임차인은 0명이며 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 이를 곧바로 소유자 단독 점유로 단정해서는 안 됩니다. 현장 방문과 전입세대 열람 등으로 실제 점유자와 점유 원인을 확인해야 합니다.
② 시세 비교 — 최저가는 최근 거래 평균의 79%
단지명은 ‘청솔’, 총 495세대이며 사용승인일은 2002년 12월 6일입니다. 본건 전용면적 49.65㎡와 동일한 면적의 최근 실거래 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 55,833,333원, 최신 거래는 2026년 8월 57,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 49.65㎡ | 10 | 57,000,000원 |
| 2026.07 | 49.65㎡ | 6 | 62,000,000원 |
| 2026.07 | 49.65㎡ | 1 | 59,000,000원 |
| 2026.07 | 49.65㎡ | 2 | 52,000,000원 |
| 2026.06 | 49.65㎡ | 8 | 59,000,000원 |
| 2026.06 | 49.65㎡ | 6 | 63,000,000원 |
| 2026.05 | 49.65㎡ | 9 | 70,000,000원 |
| 2026.05 | 49.65㎡ | 1 | 47,000,000원 |
| 2026.05 | 49.65㎡ | 4 | 45,000,000원 |
| 2026.04 | 49.65㎡ | 9 | 47,000,000원 |
| 2026.04 | 49.65㎡ | 10 | 62,000,000원 |
| 2026.04 | 49.65㎡ | 4 | 47,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 55,833,333원 |
최근 거래 범위는 45,000,000원~70,000,000원이고, 본건 최저가 44,100,000원은 최근 12개월 평균의 79.0%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 44,100,000원이며, 최신 거래 57,000,000원과 최근 평균 55,833,333원보다 낮습니다.
③ 예상배당표 (매각가 44,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,193,800원 |
| 1. 근저당 · 주식회사애니원대부 | 55,500,000원 | 42,906,200원 |
| 2. 전세권 · 주식회사애니원대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서는 집행비용을 제외한 42,906,200원이 애니원대부 근저당에 배당되고, 근저당 채권최고액과 전세금 합계 기준 미배당액은 17,593,800원입니다. 신청채권자의 청구액 40,859,150원은 추정 배당액 범위 안에 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·감정가 70%) | 44,100,000원 | 42,906,200원 | 17,593,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 30,869,999원 | 29,914,339원 | 30,585,661원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 21,608,999원 | 20,820,037원 | 39,679,963원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 군산서해초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스승강장과 나운로·의료원로가 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식조 평슬래브지붕 13층 건물의 5층으로, 위생·급배수·화재탐지·소화전·승강기·도시가스보일러 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측과 남서측의 폭 약 20미터 도로를 통해 진입합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·시가지경관지구·택지개발지구이며 대로1류와 중로1류에 접합니다. 상대보호구역과 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적은 16,715.1㎡이고 공시지가는 597,400원/㎡입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 495세대 단지이고 동일 면적 거래 12건이 확인되지만, 거래가격이 45,000,000원부터 70,000,000원까지 분산돼 개별 상태에 따른 가격 차이가 큽니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 진행상태 확인. 2025.07.18. 집행정지통지서 발송, 2025.07.22. 도달 기록과 2026.08.03. 매각기일의 실제 진행·결과를 법원 원문에서 대조하세요.
- 점유자 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 방문, 전입세대 열람과 점유자 면담으로 실제 점유 원인을 확인하세요.
- 전세권 소멸 확인. 애니원대부의 전세권은 말소기준 근저당 뒤 순위로 매각 소멸 대상이지만, 최신 등기부와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 내부 상태 점검. 동일 면적 실거래 편차가 크므로 수리 상태와 필요한 공사비를 응찰가에 반영하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비 등 매수인 부담 가능 항목을 관리사무소에서 확인하세요.
- 배당 외 비용. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 원문을 직접 확인하세요.
맺으며 — “가격은 낮아졌고, 남은 확인사항은 점유와 절차”
이 물건의 등기 구조는 복잡하지 않습니다. 과거 근저당과 전세권은 이미 말소됐고, 현재 말소기준인 애니원대부 근저당 뒤의 전세권과 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
가격도 1회 유찰로 감정가 63,000,000원에서 44,100,000원으로 낮아져, 동일 면적 최근 12개월 실거래 평균 55,833,333원의 79.0%입니다. 최신 거래 57,000,000원과 비교해도 낮은 구간입니다. 따라서 권리와 가격만 보면 검토할 만하지만, 임대관계 미상과 집행정지통지서 발송 이력을 확인하지 않은 상태에서 안전하다고 단정할 수는 없습니다. 결론은 권리 인수 0·가격 경쟁력 있음, 점유와 절차 확인 후 판단입니다.
