전주지방법원 2025타경20829. 익산시 송학동 송학크레지움캐슬 101동 7층 703호 아파트입니다. 감정가는 304,000,000원이지만 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 148,960,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2022.10.18. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이며, 그 뒤의 장종수 근저당권, 김영실 가압류, 조승호 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 조승호의 임차보증금은 247,500,000원으로 현재 최저가보다 크지만, 이 사건에서는 보증금 크기만 보고 낙찰자 인수로 연결하면 안 됩니다. 말소기준권리는 2022.10.18.이고 조승호의 주민등록·점유개시는 2022.11.10.로 더 늦습니다. 따라서 조사 결과상 대항력 없음이고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20829 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 7층 703호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 7층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 304,000,000원 / 148,960,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 252,930,322원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 낙찰자 인수는 0원
말소기준은 2022.10.18. 주식회사우리은행 근저당권입니다. 같은 날 민간임대주택등기가 존재하고, 이후 2023.12.19. 장종수 근저당권, 2023.12.27. 김영실 가압류, 2024.09.20. 조승호 주택임차권, 2025.04.28. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음입니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 조승호 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 247,500,000원 | 2022.11.10 | 2022.10.25 | 대항력 없음 우선변제 판단유보 승계 없음 |
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 66.3%
송학크레지움캐슬은 294세대, 2022.09.29. 준공 단지입니다. 비교 대상은 전용 84.95㎡ 동일 평형 실거래 7건으로, 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가 148,960,000원은 최근 평균의 66.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
실거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원이고, 최신 거래 215,000,000원도 현재 최저가보다 높습니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수형이 아니므로 시세 비교 기준은 실질취득액을 별도로 보정할 필요 없이 현재 최저가 148,960,000원으로 볼 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 148,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,885,440원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 146,074,560원 |
| 2. 근저당 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,930,322원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 기준 채권 총액은 38,408,121,578원, 채권자 예상배당 합계는 146,074,560원, 미배당액은 38,262,047,018원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
회차별 가격 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 최저가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 148,960,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 104,272,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 72,990,400원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 익산시 송학동 한국농업기술진흥원 북측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·단독주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 아파트 단지까지 차량 출입이 용이하고 인근에 대중교통시설이 있어 제반 교통사정은 보통 정도입니다.
- 도로. 동측 폭 약 25미터 도로, 북측 폭 약 10미터 도로, 서측·남측 폭 약 7~8미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 468,200원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 아파트로 위생·급배수·난방·소화전·승강기·출입통제·지하주차장 설비가 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이 없음, 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 동일 평형 최근 실거래 7건이 확인되며 거래가는 210,000,000원부터 255,000,000원까지 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 인수 오해 금지. 보증금 247,500,000원이 최저가보다 크지만 조승호의 전입·점유는 말소기준권리 이후이므로 대항력 없음입니다.
- 가격 비교 기준. 현재 최저가 148,960,000원은 최근 12개월 평균 224,571,428원의 66.3%입니다. 최신 거래 215,000,000원보다도 낮습니다.
- 2회 유찰 원인 확인. 가격만으로는 메리트가 커졌지만 현장 상태, 점유·인도 상황, 관리비 등을 확인해 유찰 원인을 따로 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 대조. 등기부에 2022.10.18. 민간임대주택등기가 존재하므로 최신 등기와 매각물건명세서의 인수 여부 기재를 재확인하세요.
- 배당과 인수 구분. 후순위 채권의 미배당액이 크더라도 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 확인하세요.
맺으며 — “보증금이 커도, 대항력이 없으면 인수형이 아니다”
이 사건의 핵심은 247,500,000원 임차보증금 자체가 아니라 그 임차권의 순위입니다. 조승호의 주민등록과 점유개시는 2022.11.10.으로 말소기준권리 2022.10.18.보다 늦기 때문에 대항력 없음으로 정리되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 현재 최저가는 2회 유찰 후 148,960,000원까지 내려와 최근 12개월 동일 평형 평균 224,571,428원의 66.3%입니다. 권리상 인수 부담이 없는 가운데 실거래 대비 가격 차이까지 확보된 회차이므로, 남은 승부처는 현장 상태와 점유·인도, 민간임대주택등기 등 원본 확인입니다.
