부산지방법원 2025타경21978. 동래구 낙민동 294-27 소재 주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 현재 소유자는 낙민네오주식회사이고, 현 경매의 말소기준은 2025.02.07 설정된 김선조의 근저당권(채권최고액 360,000,000원)입니다. 2025.05.22 김선조가 임의경매를 신청했고, 현 최저매각가는 감정가 1,059,131,000원에서 3회 유찰된 363,282,000원입니다.
등기부 자체만 보면 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기권리가 아니라 박여주의 2020.04.17 전입입니다. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이를 곧바로 “대항력 확정”으로 단정해서는 안 됩니다. 현재 자료만으로는 대항력 가능·금액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21978 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 동래구 낙민동 294-27 · 충렬대로238번가길 49-10 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 건축물대장상 주택 · 현황 공가 |
| 토지 | 317.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 부정형 · 세로한면(불) |
| 건물 | 단층 · 사용승인 1961년 · 증축 1974.06.07 · 등기·대장 면적 87.37㎡, 개략 실측 111.12㎡ |
| 소유자 | 낙민네오주식회사 (2020.06.11 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,059,131,000원 / 363,282,000원 (3회 유찰, 감정가 34%) |
| 신청채권자 / 청구 | 김선조 / 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
현재 말소기준권리는 2025.02.07 김선조 근저당권입니다. 같은 김선조의 2025.05.22 임의경매개시결정은 말소기준 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 과거 2000년대부터 2020년까지 존재했던 근저당·전세권·가압류 등은 등기부상 이미 말소된 이력이어서 현 경매의 인수판단 대상은 아닙니다.
② 임차인·점유 분석
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박여주 | 미상 | 2020.04.17 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
실제 임차인으로 확인되는 사람은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 감정평가의 이용상태는 “현황 공가”이고 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 전입기록과 현장 점유상태가 서로 맞지 않습니다. 전입만 남아 있는 것인지, 실제 점유가 존재하는지, 보증금이 있는 임대차인지가 실질취득가를 좌우합니다.
③ 예상배당표 (매각가 363,282,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,885,948원 |
| 2. 근저당권 · 김선조 | 360,000,000원 | 357,396,052원 |
| 미배당 | - | 2,603,948원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
위 배당은 현재 최저매각가 363,282,000원을 가정한 계산입니다. 박여주의 보증금·확정일자·배당요구, 당해세·최우선변제 등은 확인되지 않아 실제 배당순위와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다. 따라서 표의 “매수인 인수 0원” 계산값을 임차관계까지 포함한 확정 결론으로 사용하면 안 됩니다.
④ 현황·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 낙민초등학교 서측 인근. 단독주택·공동주택·근린생활시설이 형성된 일반 주택지대로 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근에 노선버스정류장과 부산도시철도 4호선 수안역이 있으나, 본건까지 차량접근은 불가능한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인 1961년, 증축 1974.06.07의 단층 주택입니다. 등기사항과 일반건축물대장 면적은 87.37㎡이나 개략 실측은 111.12㎡로 조사되어 감정평가는 현황 실측사정면적을 기준으로 했습니다.
- 제시외 건물. 부합물·종물인 제시외 건물 ㉠~㉤이 소재하며 일괄매각에 포함됩니다. 구조·규모·이용상황상 토지 사용·수익·처분에 미치는 영향은 미미한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 317.0㎡, 평지·부정형이며 일반상업지역과 제3종일반주거지역에 걸쳐 있습니다. 공시지가는 1,273,000원/㎡입니다.
- 도로·점유. 토지 북측 일부는 현황 도로 및 타인점유부분으로 사용되고 있어 사용·수익 및 처분 영향을 감안해 평가됐습니다.
- 규제. 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등이 적용됩니다.
- 현황. 건축물대장상 주택이고 감정평가 당시 공가로 조사됐습니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 박여주 임대차 원본 확인. 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관계자료와 대조해야 합니다. 이 확인이 끝나기 전 실질취득가 확정은 금물입니다.
- 현황 공가와 전입 불일치 확인. 실제 거주자가 없는지, 전입만 유지 중인지 현장조사가 필요합니다. 명도 난이도는 이 사실관계에 따라 달라집니다.
- 차량접근 불가 확인. 감정평가서상 본건까지 차량접근이 불가능합니다. 실제 진입동선과 보행 접근, 공사·철거·재개발 활용 시 장비 진입 가능성을 확인해야 합니다.
- 북측 도로·타인점유부분 확인. 토지 일부가 현황 도로 및 타인점유부분으로 사용되고 있어 경계·점유·사용관계 확인이 필요합니다.
- 면적 차이 확인. 공부상 87.37㎡와 개략 실측 111.12㎡가 다릅니다. 감정평가 기준과 실제 건축물 현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 유찰 낙폭만으로 판단 금지. 3회 유찰되어 363,282,000원까지 내려왔지만 실거래 자료가 없어 시장 시세 대비 할인 여부는 확인되지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “34% 최저가보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입”
이 물건은 감정가 1,059,131,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 363,282,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 낙폭이지만, 권리분석에서는 그보다 먼저 2020.04.17 전입한 박여주를 해결해야 합니다. 보증금·확정일자·배당요구가 미상인 상태라 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 따라서 매수인의 실질취득가도 아직 미확정입니다.
여기에 감정 당시 현황 공가와 전입기록의 불일치, 차량접근 불가, 북측 일부 현황 도로·타인점유, 1961년 사용승인 건물, 공부·실측 면적 차이까지 확인할 항목이 많습니다. 실거래 시세 자료도 없어 최저가가 시장가격보다 실제로 싼지 판단할 근거가 없습니다. 등기상 말소구조는 단순하지만, 점유·임대차·현황 리스크가 핵심인 고난도 확인형 사건으로 접근하는 것이 맞습니다.
