전주지방법원 2025타경20837. 익산 송학동 송학크레지움캐슬 101동 12층 1203호, 전용 84.9501㎡ 아파트입니다. 감정가는 310,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 151,900,000원입니다. 권리의 출발점은 2022.10.18. 설정된 우리은행 근저당입니다. 같은 날 등기된 근저당의 채권최고액은 35,280,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있으며, 같은 날 변경등기로 채권최고액 120,000,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다.
이후 장종수 근저당, 김영실 가압류, 홍화숙 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 다만 홍화숙의 주민등록일자·점유개시일자는 2022.11.04.로 말소기준인 2022.10.18.보다 늦습니다. 따라서 이 임차권은 대항력 없음으로 정리되며, 매각물건명세서에도 별도 인수권리는 없는 것으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2025타경20837 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 익산시 송학동 902 송학크레지움캐슬 101동 12층1203호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9501㎡ · 철근콘크리트구조 평지붕 19층 중 12층 |
| 소유자 | 호림주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 310,000,000원 / 151,900,000원 (2회 유찰) |
| 청구금액 | 254,442,487원 |
| 매각기일 | 2026.09.14 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2022.10.18. 을구 1번 우리은행 근저당입니다. 김영실 가압류, 장종수 근저당, 홍화숙 임차권, 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 모두 그 이후에 들어온 권리입니다. 매각물건명세서상 별도의 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 홍화숙 | 전유부분 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.11.04 | 2022.11.07 | 249,500,000원 | 없음 | 배당요구 | 없음 |
홍화숙의 임대차계약일자는 2020.08.07.이지만 주민등록일자와 점유개시일자는 2022.11.04., 확정일자는 2022.11.07.입니다. 말소기준일 2022.10.18.보다 전입이 늦어 대항력은 없습니다. 임차권등기는 2024.10.04. 이루어졌고 배당요구도 같은 날 접수된 것으로 정리됩니다. 보증금은 249,500,000원이지만 대항력이 없으므로 미배당액을 낙찰자가 승계하는 구조가 아니며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 151,900,000원 vs 최근 평균 224,571,428원
송학크레지움캐슬 전용 84.95㎡의 최근 실거래는 7건입니다. 최근 12개월 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 2026.08. 215,000,000원입니다. 현재 최저매각가이자 인수액을 포함한 실질취득 기준 금액은 151,900,000원으로, 최근 12개월 평균의 67.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 9 | 210,000,000원 |
| 2026.08 | 84.95㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 14 | 255,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 16 | 212,000,000원 |
| 2026.07 | 84.95㎡ | 6 | 230,000,000원 |
| 2026.06 | 84.95㎡ | 16 | 235,000,000원 |
| 최근 평균 | 84.95㎡ | 7건 | 224,571,428원 |
최근 거래 범위는 210,000,000원~255,000,000원입니다. 감정가 310,000,000원은 최근 거래 범위보다 높지만, 현재 회차는 이미 2회 유찰돼 최저가가 151,900,000원까지 내려왔습니다. 이 사건은 대항력 임차보증금 인수가 없으므로 시세 비교 기준도 최저가와 동일한 실질취득 151,900,000원으로 보는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 151,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,926,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 35,280,000,000원 | 148,973,400원 |
| 을구 2번 근저당권 · 장종수 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 2번 가압류 · 김영실 | 875,191,256원 | 0원 |
| 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,442,487원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션에서는 매각대금이 집행비용과 선순위 우리은행 근저당 배당에 소진됩니다. 장종수 근저당, 김영실 가압류, 신청채권자 주택도시보증공사에는 예상배당이 없습니다. 채권자의 미배당과 별개로 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 151,900,000원 | 148,973,400원 | 38,260,660,343원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 106,330,000원 | 104,041,380원 | 38,305,592,363원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 74,431,000원 | 72,691,242원 | 38,336,942,501원 | 0원 |
이 사건은 대항력 있는 임차보증금이 매수인에게 넘어가는 구조가 아니므로, 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 임차인 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준에 고정되는 유형이 아닙니다. 제시된 모든 회차 시나리오에서 매수인 인수는 0원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 한국농업기술진흥원 북측 인근으로, 주위는 중·소규모 아파트단지와 단독주택, 미개발 농경지 등이 소재하는 신흥 개발지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통여건은 보통입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 25미터 왕복 4차선 아스팔트 포장도로를 통해 주 출입합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 19층 건물의 12층이며, 위생·급배수·도시가스 개별난방, 공용 승강기·소화전·지하주차장 설비가 있습니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 송학크레지움캐슬은 294세대, 사용승인일은 2022.09.29.입니다.
- 실거래. 전용 84.95㎡ 최근 거래 7건은 210,000,000원~255,000,000원이며 최근 평균은 224,571,428원입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 대조. 홍화숙의 전입일 2022.11.04.와 말소기준일 2022.10.18.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서·현황조사서에서 다시 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기와 매각물건명세서상 인수권리 ‘해당사항 없음’을 함께 대조하세요.
- 공동담보 확인. 우리은행 근저당에 공동담보목록 제2022-580호가 기재되어 있으므로 공동담보 범위와 변경등기 내용을 원본에서 확인하세요.
- 명도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 현 점유 상태와 인도 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치이므로 별도 확인이 필요합니다.
- 시세 대조. 최근 실거래는 층별로 210,000,000원~255,000,000원 범위입니다. 대상은 12층이므로 개별 상태와 층 조건을 함께 비교하세요.
맺으며 — “2회 유찰의 가격 메리트, 인수는 0원”
이 사건의 핵심은 홍화숙 임차권의 대항력 여부와 현재 가격입니다. 주민등록·점유개시가 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 없습니다. 따라서 보증금 249,500,000원을 매수인이 떠안는 사건이 아니며 현재 실질취득은 최저가와 같은 151,900,000원입니다.
최근 12개월 동일면적 실거래 평균은 224,571,428원, 최신 거래는 215,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 평균의 67.6%로, 두 차례 유찰이 가격 간격을 만들었습니다. 다만 민간임대주택등기와 공동담보 근저당, 현 점유관계는 입찰 전에 원본 대조가 필요합니다. 권리 인수 0원, 가격은 최근 실거래보다 낮음. 이 두 가지가 현재 회차의 핵심입니다.
