전주지방법원 2026타경46. 완주군 이서면 상개리 496의 토지와 주건축물제1동을 중심으로 진행되는 사건입니다. 감정평가상 건물 이용상태는 근린생활시설(사무소 및 창고)이고, 기호 2-가와 3-나는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물입니다. 일괄매각이며 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구도 포함됩니다. 현재 최저매각가는 666,825,000원으로 감정가 952,607,000원의 70%입니다.
권리의 출발점은 2023.03.03. 왕궁농업협동조합의 채권최고액 840,000,000원 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이며, 이후 설정된 김민숙의 근저당권 2건, 가압류 3건, 가등기, 압류와 현 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 따라서 명세서에 적힌 결론도 인수권리 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경46 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 완주군 이서면 상개리 496 · 전북특별자치도 완주군 이서면 신지앵곡길 65-89 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 근린생활시설(사무소 및 창고) |
| 소유자 | 김순기 · 단독소유 |
| 토지 | 1,974.0㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 부정형 · 도로접면 맹지 |
| 감정가 / 최저가 | 952,607,000원 / 666,825,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 836,530,586원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 일괄매각 | 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸 구조
말소기준은 2023.03.03. 을구 1번 왕궁농업협동조합 근저당권입니다. 이후 김민숙 근저당권 2건과 유한회사 정우이앤씨·전북신용보증재단·토스뱅크주식회사 가압류, 주식회사로이열오토홀딩스의 가등기, 완주군 및 국 압류, 2026타경46 경매개시결정은 매각소멸 대상으로 표시돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양민규 | 101호(30㎡) | 2023.05.04 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 에스에이치오토홀딩스(대표 홍성현) | 2동 101호(100㎡) | 2023.05.01 | 1,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 양민규는 2023.05.04., 주식회사 에스에이치오토홀딩스는 2023.05.01. 전입한 것으로 조사됐습니다. 두 전입일 모두 말소기준권리인 2023.03.03.보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 보증금은 각각 1,000원이며, 보증기관 대위·승계 신고도 아닙니다.
③ 배당 구조 (매각가 666,825,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,068,250원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 왕궁농업협동조합 | 840,000,000원 | 657,756,750원 |
| 2. 을구 2번 근저당 · 김민숙 | 100,000,000원 | 0원 |
| 3. 갑구 3번 가압류 · 유한회사 정우이앤씨 | 100,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 3번 근저당 · 김민숙 | 120,000,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 4번 가압류 · 전북신용보증재단 | 6,250,774원 | 0원 |
| 6. 갑구 6번 가압류 · 토스뱅크주식회사 | 76,594,409원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,242,845,183원 중 현재 회차에서 채권자 예상배당은 657,756,750원, 미배당은 585,088,433원입니다. 왕궁농업협동조합 청구액 836,530,586원도 전액 충족되지 않습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 가격 — 70% 유찰가만으로 메리트를 단정할 수 없다
현재 최저가는 666,825,000원으로 감정가 952,607,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 466,777,500원(49%), 그 다음은 326,744,250원(34%)입니다. 하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시돼 있지 않습니다. 따라서 “감정가 대비 70%니까 싸다”라는 결론은 근거가 부족합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 666,825,000원 | 657,756,750원 | 585,088,433원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 466,777,500원 | 459,709,725원 | 783,135,458원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 326,744,250원 | 321,369,830원 | 921,475,353원 | 0원 |
⑤ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전북특별자치도 완주군 이서면 은교리 소재 신지산마을 북동측 인근이며, 주위는 농가주택·전원주택·농경지가 혼재합니다.
- 교통. 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 기호2-가와 기호3-나는 일반철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 근린생활시설인 사무소 및 창고로 이용됩니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 면적 1,974.0㎡, 자연녹지지역, 평지·부정형이며 토지 정보상 도로접면은 맹지로 표시돼 있습니다.
- 도로. 토지이용계획에는 도로구역 접함·저촉 및 건축법상 도로 일부 포함이 기재돼 있고, 감정평가상 차량 접근 가능으로 조사됐습니다.
- 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 도로구역이 포함·저촉됩니다.
- 공시지가. 52,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 표시돼 있지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가등기 성격 확인. 갑구 5번 소유권이전청구권 가등기는 말소기준 뒤이지만 담보가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있으므로 원인서류를 대조하세요.
- 임차인 점유 확인. 양민규와 주식회사 에스에이치오토홀딩스는 대항력 없음으로 판정돼 있으나 실제 점유 상태와 인도 절차는 현장에서 확인하세요.
- 기계기구 범위 확인. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 일괄매각에 포함되므로 매각 대상의 범위를 원본 목록과 맞춰보세요.
- 토지 접근성 확인. 토지 정보의 도로접면은 맹지로 표시돼 있으나 감정평가에는 차량 접근 가능·도로 일부 포함이 기재돼 있어 실제 진입로와 법적 도로관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 용도지역·도로구역 확인. 자연녹지지역, 도로구역 접함·저촉, 가축사육제한구역 조건이 실제 사용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당과 인수 구분. 현재 미배당 585,088,433원이 크지만 후순위 채권의 미배당과 매수인 인수는 다른 개념입니다. 이 사건의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
맺으며 — “권리 인수 0원” 다음에 봐야 할 것이 많다
이 사건의 권리구조만 놓고 보면 핵심은 명확합니다. 2023.03.03. 왕궁농업협동조합 근저당이 말소기준이고, 그 뒤 권리들은 매각소멸 대상으로 정리돼 있습니다. 임차인 2명도 모두 말소기준 이후 전입해 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 이 물건은 아파트 같은 표준화된 주거상품이 아니라 토지 + 근린생활시설 + 기계기구 일괄매각입니다. 가등기 성격 확인, 자연녹지지역·도로구역 조건, 토지의 실제 진입관계와 활용성을 함께 봐야 합니다. 감정가 952,607,000원에서 한 차례 유찰돼 666,825,000원까지 내려왔지만, 비교 실거래가 없으므로 현재가를 곧바로 저가라고 평가할 근거는 없습니다. 권리는 비교적 정리돼 있지만, 물건성과 가격 검증이 승부처인 사건입니다.
