전주지방법원 2026타경48. 전주시 덕진구 만성동 1288-5 제1동 1층101호이고, 사건상 용도는 대지, 토지 이용상황은 상업나지로 기재되어 있습니다. 현재 소유자는 이양순이며, 말소기준은 2017.12.27. 설정된 전북은행 근저당권(채권최고액 495,600,000원)입니다. 이후 전북신용보증재단 가압류, 국민건강보험공단 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건은 권리보다 가격 판단이 더 중요합니다. 한 차례 유찰되어 최저가는 감정가 528,000,000원의 70%인 369,600,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래나 최신 거래가 제시되어 있지 않아 현 단계에서 이를 “시세보다 저렴하다”고 평가할 근거는 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율을 구분해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경48 |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1288-5 제1동 1층101호 · 도로명주소 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성로 88 |
| 용도 / 이용상황 | 대지 · 지목 대 · 상업나지 |
| 토지면적 | 535.9㎡ |
| 소유자 | 이양순 |
| 감정가 / 최저가 | 528,000,000원 / 369,600,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 390,226,705원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리는 해당사항 없음이고, 법정지상권 역시 해당사항 없음입니다. 2017.12.27. 전북은행 근저당이 말소기준이 되며, 그 이후 남아 있는 전북신용보증재단 가압류 89,000,000원, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 자료 기준 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 해석 — 감정가 70%와 ‘시세 70%’는 다르다
현재 최저매각가는 369,600,000원으로 감정가 528,000,000원의 70%입니다. 그러나 실거래 비교자료가 없어 최근 12개월 평균이나 최신 거래 대비 어느 정도 할인됐는지는 확인할 수 없습니다. 따라서 이 물건의 가격 메리트는 미확정으로 보는 것이 안전합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 (70%) | 369,600,000원 | 220,974,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 258,719,999원 | 330,302,081원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 181,103,999원 | 406,831,457원 | 0원 |
유찰이 이어질수록 채권자가 배당받지 못하는 금액은 커지지만, 이 사건에서 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 회차별 핵심 변화는 권리 인수가 아니라 입찰가격입니다.
③ 예상배당표 (매각가 369,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,974,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사전북은행 | 495,600,000원 | 363,625,600원 |
| 2. 가압류 · 전북신용보증재단 | 89,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 584,600,000원 중 예상 배당액은 363,625,600원, 미배당은 220,974,400원입니다. 신청채권자 전북은행의 청구액 390,226,705원도 전액 충족되지 않습니다. 다만 이 미배당액은 현재 분석상 매수인 인수액으로 잡히지 않습니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 과정에서 변동될 수 있습니다.
④ 토지·이용상태 메모
- 용도. 사건상 용도는 대지이고, 지목은 대, 토지이용상황은 상업나지로 기재되어 있습니다.
- 규모·형상. 토지면적 535.9㎡, 평지·세로장방 형태이며 중로각지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 지구단위계획구역에 포함됩니다.
- 도로. 중로1류(폭 20m~25m)와 소로1류(폭 10m~12m)에 접합니다.
- 기타 제한. 가축사육제한구역·상대보호구역에 포함됩니다.
- 공시지가. 2,256,000원/㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 검증. 감정가의 70%만 보고 저가 매수라고 판단하지 말고, 입찰 전 동일 지역·유사 용도 최근 거래를 별도로 대조해야 합니다.
- 공용관리비. 2026.06.29. 기준 101호에 공용관리비 652,973원이 체납됐다는 신고가 있으므로 실제 정산 범위를 확인해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준인 2017.12.27. 전북은행 근저당과 후순위 권리의 현재 상태를 등기 원본에서 다시 확인하세요.
- 토지 이용·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·상대보호구역 등 이용제한이 실제 활용계획에 미치는 영향을 점검하세요.
- 현황 확인. 사건상 용도는 대지, 이용상황은 상업나지로 제시되어 있으므로 현장 상태와 공부상 표시를 직접 대조하는 것이 필요합니다.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 확인 후”
이 사건의 장점은 명확합니다. 임차인 없음, 인수권리 없음, 법정지상권 해당 없음, 매수인 인수액 0원. 말소기준인 전북은행 근저당 이후의 가압류·압류·경매개시결정도 매각으로 정리됩니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 승계 위험은 드러나지 않습니다.
그러나 현재 최저가 369,600,000원이 감정가의 70%라고 해서 곧바로 가격 매력이 확인되는 것은 아닙니다. 최근 실거래와 비교할 자료가 없는 만큼, 실질취득 369,600,000원이 실제 시장가격보다 낮은지 먼저 검증해야 합니다. 여기에 공용관리비 652,973원 체납 신고와 대지·상업나지의 실제 활용 조건까지 확인한 뒤 응찰가를 정하는 것이 맞습니다. 권리는 합격, 가격은 검증 후 판단. 이 사건의 핵심은 그 한 문장입니다.
