전주지방법원 2026타경61. 전주시 덕진구 송천동2가 664-49 제1동 3층 356호입니다. 등기상 소유자는 주식회사스페큐레이션이고, 2021.01.21 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준은 2024.06.24 설정된 주식회사전북은행 채권최고액 1,495,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 메가월드관리단 가압류 92,123,700원, 순창농업협동조합 가압류 1,500,000,000원, 전북은행의 임의경매개시결정이 이어졌지만 모두 말소기준권리 이후여서 매각으로 소멸합니다.
등기부 앞단에 있던 순창농업협동조합 근저당권 3건은 2024.06.24 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 물건은 등기상 과거 담보권 규모가 컸던 이력이 있지만, 현재 매수인이 그 담보권을 승계하는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리 해당사항 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경61 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 664-49 1동 3층356호 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 공부상 휴게음식점 · 현황 공실상태 |
| 소유자 | 주식회사스페큐레이션 |
| 감정가 / 최저가 | 2,003,000,000원 / 1,402,100,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 1,326,068,559원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 등기 발급일 | 2026.08.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매수인이 승계할 임차보증금은 없고, 매각물건명세서상 인수권리도 해당사항이 없습니다. 말소기준인 전북은행 근저당 이후의 메가월드관리단·순창농업협동조합 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 회차 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
② 사용상태 — 권리보다 현황 확인이 중요
감정평가 요항표상 공부상 용도는 휴게음식점이고 현재는 공실상태입니다. 명세서 비고에는 본건이 호수간 경계구분 없이 일체로 인테리어되어 휴게음식점으로 이용되다가 폐업 후 장기간 방치됐다고 기재돼 있습니다. 또한 일괄매각이라는 비고도 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,402,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 16,421,000원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 1,495,000,000원 | 1,385,679,000원 |
| 3. 갑구 2번 가압류 · 메가월드관리단 | 92,123,700원 | 0원 |
| 4. 갑구 3번 가압류 · 순창농업협동조합 | 1,500,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액은 3,087,123,700원, 채권자 예상배당은 1,385,679,000원, 미배당은 1,701,444,700원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차 시나리오 — 유찰과 채권 부족액
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰, 감정가 70%) | 1,402,100,000원 | 1,385,679,000원 | 1,701,444,700원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 49%) | 981,469,999원 | 969,255,299원 | 2,117,868,401원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 (감정가 34%) | 687,028,999원 | 677,758,709원 | 2,409,364,991원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 전북은행의 청구액 1,326,068,559원에 대해 예상배당액이 1,385,679,000원으로 계산돼 신청채권이 충족되는 시나리오입니다. 반면 2회·3회 유찰 시에는 예상배당액이 각각 969,255,299원, 677,758,709원으로 내려갑니다. 다만 어느 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전주청과물시장 서측 인근이며, 동부대로변으로 의류매장이 밀집하고 후면에는 소규모 아파트 단지가 혼재합니다.
- 교통. 전주시 내외 제방면으로 차량통행이 원활합니다.
- 현황. 공부상 휴게음식점이나 현재 공실상태이며, 폐업 후 장기간 방치된 상태로 기재돼 있습니다.
- 도로. 북측 출입구는 왕복4차선, 남측 출입구는 왕복2차선 도로를 통해 주로 출입합니다.
- 토지. 토지면적 1,628.0㎡, 지목 대, 상업용, 평지·세로장방·광대소각입니다.
- 공시지가. 1,066,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 시가지경관지구(일반), 대로1류(폭 35m~40m) 저촉 사항이 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕이며 위생·급배수설비와 승강기설비가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2024.06.24 을구 5번 전북은행 근저당권이 기준이며, 이후 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 원본에서 최종 대조하세요.
- 공실 현황 확인. 장기간 방치 상태가 기재돼 있으므로 내부 시설·설비·훼손 상태를 현장에서 확인하세요.
- 호수 경계 확인. 호수간 경계구분 없이 일체로 인테리어해 사용한 이력이 있으므로 현재 경계·출입·복구 필요 여부를 점검하세요.
- 일괄매각 범위 확인. 매각물건명세서에 일괄매각으로 기재돼 있으므로 실제 매각대상 범위를 원본 서류에서 확인하세요.
- 가격 판단. 실거래 시세 자료가 제시되지 않았으므로 감정가 대비 유찰률만으로 싸다고 판단하지 말고 별도 시세조사가 필요합니다.
- 관리·체납 확인. 상업용 집합건물의 관리비·공용부분 체납 등 실제 부담 가능 항목을 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 현황 리스크는 남는다
이 사건의 등기상 결론은 비교적 명확합니다. 2024.06.24 전북은행 근저당권을 말소기준으로, 그 이후 권리는 매각으로 소멸하고 매수인 인수액은 0원입니다. 임차인도 없습니다. 하지만 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 물건’으로만 보기에는 현황상 확인할 부분이 큽니다. 공부상 휴게음식점이 공실이고, 호수간 경계구분 없이 일체로 사용하다 폐업 후 장기간 방치된 상태이며, 명세서에는 일괄매각도 기재돼 있습니다.
권리관계는 정리형, 사용·환금성은 확인형. 현재 최저가는 1,402,100,000원으로 감정가 2,003,000,000원의 70% 회차지만, 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 유찰률 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다. 현장 상태와 실제 매각범위, 호수 경계, 별도 시세를 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 접근이 맞습니다.
