전주지방법원 2026타경78. 전북특별자치도 진안군 백운면 동창리 1502 제3동에 있는 건물입니다. 사건상 용도 표시는 연립/다세대지만, 감정요항표상 공부상 용도는 농업용창고, 현황은 관리사로 이용 중입니다. 등기상 소유자는 최치호 단독소유이고, 을구 근저당은 없습니다. 최초 말소기준은 2023.08.18. 강정숙 가압류 29,545,445원이며, 그 뒤 농업협동조합중앙회·김제수산업협동조합· 전북신용보증재단의 가압류와 2026.02.09. 강제경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리 판단상 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 36,550,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가가 25,585,000원, 감정가의 70%입니다. 다만 동일·인근 거래 시세 자료가 없어 현재 최저가가 시장가 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 단순히 “30% 내려왔다”는 이유만으로 가격 메리트를 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경78 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 진안군 백운면 동창리 1502 제3동 · 도로명 전북특별자치도 진안군 백운면 임진로 1248 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 · 공부상 농업용창고 · 현황 관리사 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 판넬지붕 단층 · 2023.02.23. 증축 · 관리상태 대체로 양호 |
| 소유자 | 최치호 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 36,550,000원 / 25,585,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구액 | 38,506,195원 |
| 매각기일 | 2026.08.10 |
| 매각 범위 | 건물만 매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.08.18. 가압류
등기상 최초 소유권보존은 2023.03.02. 최치호 명의입니다. 말소기준권리는 2023.08.18. 접수된 강정숙 가압류 29,545,445원입니다. 이후 2024.07.05. 농업협동조합중앙회 18,240,421원, 2024.07.08. 김제수산업협동조합 32,450,532원, 2025.04.15. 전북신용보증재단 7,614,567원의 가압류가 이어졌고, 2026.02.09. 강정숙의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 제공된 소멸 판단에 따르면 매각으로 모두 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 반상철, 대항력 없음
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 반상철 | 2023.11.14 | 미상 | 없음 | 확인 필요 | 해당 없음 |
반상철의 전입신고일은 2023.11.14.로, 말소기준권리인 2023.08.18. 강정숙 가압류보다 늦습니다. 따라서 제공된 판정대로 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 배당 산정상 매수인 인수액은 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 25,585,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 860,530원 |
| 1. 가압류 · 강정숙 | 29,545,445원 | 24,724,470원 |
| 2. 가압류 · 농업협동조합중앙회 | 18,240,421원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 김제수산업협동조합 | 32,450,532원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 전북신용보증재단 | 7,614,567원 | 0원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 강정숙 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 합계는 87,850,965원, 채권자 예상배당 합계는 24,724,470원, 미배당은 63,126,495원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 860,530원으로 산정되어 있으며, 실제 배당은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ ‘건물만 매각’ — 이 사건의 핵심 리스크
매각물건명세서 비고는 “건물만 매각”입니다. 감정평가 대상 토지 정보로는 창고용지 658.0㎡, 공시지가 14,900원/㎡, 농림지역·농업진흥구역·공장설립승인지역· 가축사육제한구역이 확인되지만, 이번 매각 대상은 건물입니다. 따라서 감정가와 최저가만 보고 일반적인 토지·건물 일괄매각 물건처럼 평가해서는 안 됩니다.
⑤ 이용상태·입지 메모 (감정요항표 기준)
- 현황 이용. 공부상 용도는 농업용창고이나 현황은 관리사로 이용 중입니다.
- 구조. 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물이며 외벽은 황판넬 붙임, 내벽은 판넬 붙임, 창호는 알미늄샷시 유리창입니다.
- 증축. 2023.02.23. 증축한 건물로 현상 및 관리상태는 대체로 양호한 편입니다.
- 설비. 위생설비와 난방설비가 설치되어 있습니다.
- 토지 조건. 창고용지 658.0㎡ · 평지 · 가로장방 · 세로한면(가) · 공시지가 14,900원/㎡입니다.
- 지역·규제. 농림지역이며 농업진흥구역·공장설립승인지역·가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 기타. 평가 대상건물 외에 본건 지상에 타 건물이 소재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 범위 확인. 이 사건은 건물만 매각입니다. 토지를 포함한 통상적인 부동산 매각으로 오인하지 마세요.
- 임차인 확인. 반상철은 전입일 2023.11.14.로 대항력은 없지만 보증금·확정일자는 확인이 필요합니다.
- 현황 용도 확인. 공부상 농업용창고와 현황 관리사가 다르므로 실제 사용상태와 관련 원본을 확인하세요.
- 시세 검증. 실거래 시세 자료가 없어 현재 25,585,000원이 저가인지 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 주변 건물 확인. 평가 대상 외 타 건물이 지상에 소재하므로 현장 경계와 실제 배치를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 토지 사용관계를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 매각 범위는 단순하지 않다
이 사건은 권리만 보면 비교적 정리하기 쉽습니다. 말소기준은 2023.08.18. 강정숙 가압류이고, 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 점유자 반상철도 말소기준 이후인 2023.11.14. 전입해 대항력이 없으며 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 투자 판단의 중심은 다른 곳에 있습니다. 건물만 매각이고, 공부상 농업용창고와 현황 관리사가 서로 다르며, 지상에는 평가 대상 외 타 건물도 있습니다. 게다가 실거래 시세 자료가 없어 현재 최저가 25,585,000원의 시장 가격 메리트도 검증되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “권리 소멸은 비교적 명확, 매각 범위와 현황 확인이 핵심”인 사건으로 보는 것이 적절합니다.
