전주지방법원 2026타경30064. 전주시 덕진구 송천동2가 로마네시티현대썬앤빌전주 102동 10층 1016호 오피스텔입니다. 현재 소유자는 김학근이며, 2021.08.19 신탁등기 말소와 함께 소유권을 이전받았습니다. 등기상 근저당은 없고, 경매의 말소기준은 2025.06.09 접수된 순창군산림조합의 15,223,978원 가압류입니다. 그 뒤 애큐온저축은행과 케이비캐피탈의 가압류, 2026.01.20 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계의 핵심은 등기부보다 점유 임차인입니다. 길형만은 본건 전부를 점유하고, 전입신고일이 2023.08.07로 말소기준일보다 앞섭니다. 자료상 대항력은 있는 것으로 판정되어 있으며 배당요구는 2026.01.29 접수됐습니다. 확정일자는 확인되지 않고 우선변제권도 확인되지 않아, 배당계산에서는 보증금 3,000원을 배당하지 않고 매수인 인수액으로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 전주지방법원 2026타경30064 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동2가 1329-1 로마네시티현대썬앤빌전주 10층 102동 1016호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가 이용상태 오피스텔 |
| 소유자 | 김학근 (2021.08.19 소유권이전 · 거래가액 147,896,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 142,000,000원 / 142,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 17,431,489원 |
| 매각기일 | 2026.09.28 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
2021.07.23 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2021.08.19 김학근에게 소유권이 이전됐고, 이후 2023.08.07 길형만이 전입했습니다. 말소기준권리는 그보다 늦은 2025.06.09 순창군산림조합 가압류입니다. 따라서 자료상 길형만은 말소기준보다 앞선 점유·전입을 근거로 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 길형만 | 본건 전부 | 2023.08.07 | 3,000원 | 대항력 有 | 미확인 | 해당 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 142,000,000원입니다. 매수인 인수 가능액 3,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 142,003,000원입니다. 다만 이 물건에는 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아 최근 12개월 평균, 최신 거래, 하락·상승 추세를 근거로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 142,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,788,000원 |
| 인수 · 임차인 길형만 보증금 | 3,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 순창군산림조합 | 15,223,978원 | 15,223,978원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 12,718,005원 | 12,718,005원 |
| 4. 가압류 · 케이비캐피탈주식회사 | 6,944,963원 | 6,944,963원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 순창군산림조합 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 104,325,054원 |
가정 매각가 142,000,000원에서는 계산에 반영된 채권 34,886,946원이 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 임차인 길형만 보증금 3,000원은 배당액 0원, 매수인 인수액 3,000원으로 계산됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 내려가도 인수 가능액은 3,000원
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 142,000,000원 | 34,886,946원 | 104,325,054원 | 3,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 113,600,000원 | 34,886,946원 | 76,322,654원 | 3,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 90,880,000원 | 34,886,946원 | 53,957,214원 | 3,000원 |
이 사건은 대항력 임차인의 보증금이 현재 최저가보다 훨씬 작은 3,000원이므로, 낙찰가가 내려갈수록 실질취득액도 함께 내려갑니다. 현재 회차 기준 실질취득은 142,003,000원, 1회 유찰 시에는 113,603,000원, 2회 유찰 시에는 90,883,000원입니다. 다만 실거래 비교자료가 없으므로 어느 회차가 시세 대비 저렴한지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정초등학교 서측 인근이며, 주위는 아파트단지·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근에 시내버스승강장이 있고 차량통행은 원활한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔이며, 기본적인 위생 및 급배수설비 등이 있습니다.
- 도로. 북동측과 남동측으로 왕복 2차선 포장도로가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역이며 중로2류에 접합니다. 토지 공시지가는 3,115,000원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 원문 대조. 길형만의 전입일 2023.08.07, 배당요구일 2026.01.29, 보증금 3,000원과 확정일자·우선변제권 여부를 원문으로 재확인하세요.
- 명세서와 계산의 차이 확인. 명세서에는 명시 인수권리 해당사항 없음으로 표시됐지만 배당계산은 3,000원 인수로 처리하고 있습니다.
- 점유·명도. 임차인이 본건 전부를 점유하는 것으로 조사돼 있으므로 낙찰 후 인도 및 명도 절차를 예상해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 오피스텔의 현재 매매가와 임대수요를 별도 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
- 배당 변동 가능성. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “등기는 단순, 승부처는 임차인과 가격 확인”
등기부만 보면 구조는 복잡하지 않습니다. 2025.06.09 순창군산림조합 가압류를 기준으로 후순위 권리는 매각으로 소멸하고, 근저당도 없습니다. 하지만 실제 점유자인 길형만의 전입은 말소기준보다 약 2년 앞서 자료상 대항력이 인정되고, 배당계산에서는 보증금 3,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 금액 자체는 작지만, 명세서의 “인수권리 해당사항 없음” 표시와 함께 원문 확인이 필요한 권리 포인트입니다.
가격도 단순히 감정가 142,000,000원이라는 숫자만 보고 판단하면 안 됩니다. 현재 실질취득액은 인수 가능액을 합친 142,003,000원이고, 최근 실거래 비교자료가 없어 이 금액이 시장보다 낮다는 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 후순위 등기는 소멸하지만, 임차인 인수판정과 현장 시세를 확인한 뒤 접근해야 하는 사건으로 보는 것이 맞습니다.
